Według najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield pt. Property Times: Rosnąca aktywność najemców, rok 2015 będzie rekordowym pod względem popytu na powierzchnie biurowe w Warszawie. Tylko w trzecim kwartale br. wolumen transakcji najmu osiągnął 222 000 m kw. W minionym kwartale odnotowano też pierwszy spadek stopy pustostanów od 2011 roku.
Według raportu Cushman & Wakefield w trzecim kwartale 2015 r. wolumen transakcji najmu powierzchni biurowych w Warszawie osiągnął 222 000 m kw. To wartość równa wielkości popytu z poprzedniego kwartału i większa o 36% od wolumenu transakcji najmu z analogicznego okresu 2014 r. Ze względu na tak wysokie zainteresowanie najemców rok 2015 jest już rekordowym pod względem popytu brutto, który osiągnął wartość 613 000 m kw., co równa się wielkości odnotowanej w całym 2014 r.
Największymi umowami najmu podpisanymi w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2015 r. były: pre-let 21 000 m kw. zawarty przez firmę Samsung w kompleksie Warsaw Spire, najem 17 500 m kw. przez PZU w Konstruktorska Business Center oraz EY renegocjacja 13 500 m kw. w Rondo 1.
Zgodnie z prognozami łączny wolumen transakcji najmu dla całego 2015 r. może osiągnąć nawet 800 000 m kw. Będzie to najwyższa wartość notowana do tej pory na rynku warszawskim.
Rosnący popyt na powierzchnie biurowe ma odzwierciedlenie w wielkości absorpcji netto, która pokazuje rzeczywiste zmiany w ilości wynajmowanej powierzchni. Wartość absorpcji netto od stycznia do końca września 2015 r. przekroczyła 220 000 m kw., co oznacza wzrost o blisko 25% w porównaniu do wielkości odnotowanej w całym 2014 r. Jeśli popyt nadal będzie stabilny, wartość absorbcji w 2015 r. również osiągnie rekordowy poziom.
Tak silny popyt przełożył się na spadek stopy pustostanów w Warszawie, która w trzecim kwartale br. wyniosła 12,9% (w porównaniu do wartości 14,1% notowanej w poprzednim kwartale). To najniższa wartość od początku 2014 r i pierwszy kwartalny spadek odnotowany od 2011 r.
Równocześnie z popytem rośnie podaż powierzchni biurowych w Warszawie. W pierwszych trzech kwartałach 2015 r. pozwolenie na użytkowanie otrzymały projekty biurowe o łącznej powierzchni wynoszącej blisko 240 000 m kw. z czego aż 90 000 m kw. dostarczono w samym trzecim kwartale 2015 r. Są to biura zlokalizowane w czterech budynkach, w tym w Royal Wilanów (29 800 m kw.) i Domaniewska Office Hub (27 000 m kw.) Tym samym pod koniec trzeciego kwartału 2015 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy wyniosły 4,63 miliona m kw. Do końca roku planowane jest ukończenie jeszcze 80 000 m kw. W rezultacie poziom podaży w całym 2015 r. może osiągnąć 320 000 m kw., co będzie najwyższą wartością notowaną na rynku od 2001 r.
Według raportu Cushman & Wakefield, ze względu na dużą aktywność deweloperów, w przyszłym roku możemy oczekiwać dalszego wzrostu podaży powierzchni biurowej. Jej przewidywany poziom w 2016 r. to 430 000 m kw. Ukończenie części projektów planowanych na przyszły rok, może jednak ulec opóźnieniu. Planowana wysoka podaż powinna wpłynąć na wzrost stopy pustostanów w 2016 r.
Stawki czynszów w minionym kwartale utrzymały się na relatywnie stabilnym poziomie. Średnie stawki dla najlepszych powierzchni biurowych, położonych w centralnych strefach, wyniosły od 22 do 24 euro za m kw. na miesiąc. W budynkach położonych blisko granicy strefy Obrzeża Centrum wyniosły od 16 do 18 euro. Miesięczny koszt wynajmu m kw. biura w lokalizacjach poza centrum Warszawy wyniósł między 13 a 15,5 euro.
Richard Aboo, Partner, Dyrektor działu powierzchni biurowych w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: Niższe niż dotychczas stawki czynszowe, zwłaszcza w starszych budynkach klasy B, spowodowały wzrost zainteresowania tymi obiektami wśród najemców, którzy dotychczas zajmowali powierzchnię klasy C. Ponadto korzystniejsze warunki najmu w połączeniu z optymistycznymi prognozami gospodarczymi skłaniają najemców do przemyślenia strategii dotyczących nieruchomości i rozważenia relokacji do nowszych i lepiej skomunikowanych budynków biurowych.
Katarzyna Lipka, Associate Director z działu Doradztwa i Badań Rynkowych firmy Cushman & Wakefield, powiedziała: Mimo rekordowej wielkości popytu odnotowanego w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2015 r. i spadku współczynnika pustostanów, rynek biurowy w Warszawie nadal pozostaje rynkiem najemcy, co oznacza, że to firmy najmujące powierzchnie znajdują się na uprzywilejowanej pozycji negocjacyjnej. Taki trend utrzyma się również w 2016 roku, co może doprowadzić do presji na stawki czynszu, zwłaszcza w starszych budynkach charakteryzujących się mniej korzystną lokalizacją lub projektach znajdujących się na etapie planów czy budowy. Z tego względu będzie to nadal czas sprzyjający relokacjom i renegocjacjom dotychczasowych umów najmu.
Wojciech Boczoń