Rokrocznie nad polskie morze przybywa około 5-6 mln turystów. Według statystyk branży hotelarskiej baza noclegowa „obłożona” jest w szczycie sezonu w blisko 90 proc. Nieustającym zainteresowaniem cieszą się również kurorty górskie. Najbardziej popularne Tatry każdego roku odwiedzane są w celach turystycznych przez około 3 mln osób.
O atrakcyjności lokalnych rynków nieruchomości funkcjonujących w ośrodkach turystycznych świadczą wysokie ceny gruntów, domów i mieszkań. Wysoki poziom cen jest bezpośrednio skorelowany z popytem zgłaszanym m.in. przez inwestorów.
Oprócz tego miejscowości o profilach turystycznych najczęściej cechują się ograniczoną podażą nowopowstających nieruchomości. Warto również zauważyć, że ceny nieruchomości położonych w tego typu miejscach są znacznie bardziej odporne na ewentualne wahania koniunktury. Związane jest to przede wszystkim z unikatowością ich lokalizacji. Czy opłaca się więc inwestować w apartamenty położone w kurortach turystycznych?
W ostatnich latach, inwestorzy coraz częściej decydowali się na zakup apartamentów położonych w polskich górach lub nad morzem. Jedną z bardziej popularnych form inwestowania jest zakup apartamentu w systemie condo, który polega na tym, że kupujący staje się właścicielem lokalu usytuowanego w hotelu, a następnie czerpie zyski z jego dalszego wynajmowania turystom. Organizacją najmu oraz zarządzeniem nieruchomością zajmuje się najczęściej specjalnie dedykowany operator, w postaci specjalistycznej firmy.
W pierwszych latach od zakupu deweloperzy często gwarantują inwestorom określony poziom stopy zwrotu chcąc zachęcić ich do zakupu nieruchomości. Po ok. 2-3 latach poziom rentowności jest już jednak kształtowany bezpośrednio przez rynek. Koszt zakupu apartamentu zlokalizowanego np. w Zakopanem kształtuje się na poziomie ok. 10-12 tys. zł za mkw. Znacznie mniejsze środki trzeba zazwyczaj zaangażować inwestując w apartamenty położone np. w Wiśle (ok. 6-7 tys. zł/ m kw.) lub Krynicy Zdrój (ok. 5-6 tys. zł/m kw.).
Łatwo natomiast zauważyć, że koszty związane z nabyciem apartamentu wakacyjnego porównywalne są z tymi, które należy ponieść podczas zakupu atrakcyjnie zlokalizowanego mieszkania w większej aglomeracji miejskiej. Warto przy tym pamiętać o specyfice czerpania dochodu z nieruchomości wakacyjnej. Za jeden nocleg w zakopiańskim apartamencie trzeba przeciętnie zapłacić od 200 do 400 zł. Przy założeniu, że nieruchomość będzie wynajmowana przez około 200-220 dni w roku oraz przy uwzględnieniu kosztów utrzymania i konieczności uregulowania należności z tytułu podatku dochodowego, można określić względny poziom rentowności netto.
W przypadku Zakopanego poziom rentowności oscyluje w granicach około 8-9 proc. Oznacza to, że inwestycja zwróci się po około 10 latach. Można tym samym odnotować, że opłacalność wynajmu jest nawet dwukrotnie większa, niż w przypadku konwencjonalnego wynajmu mieszkań. Co istotne, apartament nie jest eksploatowany przez cały rok. Dla innych kurortów górskich poziom wskaźnika rentowności kształtuje się na podobnym poziomie (ok. 7-10 proc.), mimo że cena wynajmu jest często znacznie niższa (w porównaniu ze stosunkowo drogim Zakopanem).
Niższa skala dochodów z najmu jest jednak rekompensowana przez relatywnie mniejszy koszt zakupu nieruchomości. Inwestując na rynku nieruchomości wakacyjnych należy ostrożnie kalkulować ryzyko. Istnieje możliwość, iż tańsze nieruchomości w mniej popularnych kurortach będą generować nieproporcjonalnie mniejszy dochód ze względu na niskie zainteresowanie ze strony turystów.
Wysoki poziom rentowności (średnio ok. 5-9 proc.) występuje również w przypadku kurortów położonych nad polskim morzem. Szczególnie atrakcyjnie prezentuje się oferta Kołobrzegu (8,5 proc.), Międzyzdrojów (8,3 proc.) oraz Trójmiasta (8 proc.). Duże zainteresowanie systemem condo sprawiło, że w ostatnich latach pojawiło się coraz więcej inwestycji z tego segmentu. Na popularność tej formy inwestowania wpływa względnie wysoki poziom opłacalności na tle alternatywnych metod lokowania środków na rynku nieruchomości.
Filip Jurczak – TargiMieszkaniowe.net
Wojciech Boczoń
