Popyt na kredyt studzony jest nie tylko przez regulujący rynek KNF, ale też same banki pozostają zachowawcze wobec hossy szalejącej na rynku mieszkaniowym. Efekt? Od czterech miesięcy konsekwentnie maleje zdolność kredytowa – wynika z cyklicznej ankiety przeprowadzanej przez Open Finance.
Trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują przynosząc do domu po średniej krajowej, może dziś pożyczyć na mieszkanie niecałe 499 tys. zł – wynika z ankiety przeprowadzonej przez Open Finance wśród banków. Liczba ta jest medianą, a więc połowa banków jest skłonna pożyczyć mniej, a połowa więcej. Do obliczeń przyjęto, że modelowi kredytobiorcy mają dobrą historię kredytową i obecnie nie są zadłużeni. Rodzina skłonna jest zaciągnąć kredyt na 30 lat i skorzystać z dwóch dodatkowych produktów – rachunku bankowego, na który będzie przelewane wynagrodzenie oraz karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorcy wolą unikać ubezpieczeń czy programów regularnego oszczędzania. Zgodzą się na nie jedynie jeśli będzie to bezwzględnie opłacalne.
Zdolność konsekwentnie korygowana
Lipiec dołączył tym samym jako czwarty z rzędu do listy tegorocznych miesięcy, w których malała zdolność kredytowa modelowej rodziny. W marcu, kiedy zaktualizowaliśmy wysyłaną do banków ankietę o najnowsze dane na temat wynagrodzeń statystycznej familii, mogła ona na mieszkanie pożyczyć 513 tysięcy. To o niemal 15 tysięcy więcej niż dziś. Sytuacja taka zdaje się sugerować, że banki bez huraoptymizmu podchodzą do rekordowej koniunktury obserwowanej na rynku mieszkaniowym.
Byłby to dobry znak, bo w przypadku ewentualnego odwrócenia się trendu korekta nie będzie aż tak dotkliwa. Podobnie cieszyć mogą szacunki NBP, które sugerują, że w największych miastach Polacy kupują około ¾ nowych mieszkań za gotówkę – bez udziału kredytu. To znaczy, że wciąż nie mamy do czynienia nad Wisłą z nieskrępowanym boomem kredytowym. Z drugiej strony nie jest tajemnicą, że popyt na kredyt rośnie.
Popyt w górę, bo mieszkania drożeją
Potwierdzają to konsekwentnie dane napływające z BIK, które pokazują, że od stycznia 2017 roku do działów hipotecznych banków Polacy zgłaszają się po coraz więcej pieniędzy. Powodem jest nie tylko rosnąca liczba chętnych na kredyt, ale w dużej mierze popyt rośnie dlatego, że za mieszkania trzeba płacić więcej.
Ta sama rodzina, a zdolność różna
W lipcu najwyższą zdolność kredytową modelowej rodziny zadeklarował Euro Bank z wynikiem na poziomie 565 tys. zł. Za nim uplasowały się ING Bank Śląski, Bank Zachodni WBK i BGŻ BNP Paribas. W tych instytucjach familia mogłaby się zadłużyć na przynajmniej 511 tys. złotych. Na drugim biegunie znaleźć możemy Citi Handlowy i mBank. Tu przy zarobkach na poziomie dwóch średnich krajowych można liczyć na od 439 do 460 tysięcy zabezpieczonego hipotecznie długu mieszkaniowego.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 6088 zł netto | |
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa |
| Euro Bank | 565 067 zł |
| ING Bank Śląski | 527 658 zł |
| Bank Zachodni WBK | 517 119 zł |
| Bank BGŻ BNP Paribas | 511 226 zł |
| Raiffeisen Polbank | 507 000 zł |
| Deutsche Bank | 500 000 zł |
| Credit Agricole | 498 636 zł |
| PKO Bank Hipoteczny | 491 400 zł |
| PKO Bank Polski | 491 400 zł |
| Alior Bank S.A. | 488 663 zł |
| mBank | 475 448 zł |
| Citi Handlowy | 460 000 zł |
| Bank Pocztowy | 439 000 zł |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 6088 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |
| Opracowanie Open Finance na podstawie danych przesłanych przez banki (ankieta wysłana 2 lipca) | |
Wkład własny stabilizuje ceny
Zdolność kredytowa zdolnością, ale żeby zaciągnąć dług trzeba być też wiarygodnym klientem i posiadać spory zapas gotówki. Banki wymagają, że nabywca mieszkania pokryje 20%, a minimum 10% jego ceny ze swoich środków. Gdyby tego było mało nowy właściciel musi też pokryć koszty transakcyjne (np. taksa notarialna, podatek, prowizja pośrednika i banku) i wyłożyć niemałe pieniądze na odświeżenie, wykończenie czy umeblowanie. W sumie więc chcąc zadłużyć się na pół miliona warto mieć w kieszeni minimum 70-80 tysięcy. Czasem jednak kwota ta rośnie dwu, trzykrotnie czy nawet czterokrotnie w zależności od tego jak duży możemy przedstawić wkład własny, czy kupujemy mieszkanie nowe czy używane i jak dużo pieniędzy musimy jeszcze w nie zainwestować w wykończenie i wyposażenie.
Bartosz Turek, analityk Open Finance
