Rok 2006 – podsumowanie rynku wtórnego nieruchomości

I KWARTAŁ

W pierwszym kwartale 2006 roku, zgodnie z tendencją widoczną już w ostatnim kwartale 2005 roku, miał miejsce wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym. W większości analizowanych miastach widoczny był trend wzrostowy. Wyjątkiem był Poznań, gdzie na początku roku nastąpił spadek średniej ceny za metr kwadratowy w stosunku do grudnia 2005, by przez 3 miesiące I kwartału 2006 utrzymywać się na stabilnym poziomie 3300 złotych za metr. Kolejnym miastem, gdzie ceny w I kwartale utrzymywały się na wyrównanym poziomie około 4600 złotych za metr, jest Kraków. Jednak średnia cena w tym mieście w I kwartale wzrosła w porównaniu z ostatnim kwartałem 2005 roku o 4%.

Najwyższy bezwzględny, a także procentowy wzrost cen w okresie od stycznia do marca 2006 miał miejsce we Wrocławiu. Pod koniec roku 2005 ceny we Wrocławiu nieznacznie spadły, co spowodowane było w głównej mierze brakiem atrakcyjnych ofert. Początek roku 2006 przyniósł zmianę tej tendencji. Zgodnie z przewidywaniami szybko rosnący popyt, spowodowany dynamicznym rozwojem gospodarczym w tym rejonie, przyczynił się do 15-procentowego wzrostu ceny metra kwadratowego (marzec 2006 w stosunku do grudnia 2005). W liczbach bezwzględnych oznaczało to wzrost ceny o 511 złotych do 3898 zł za metr w marcu 2006. W zestawieniu kosztów zakupu metru kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym Wrocław przesunął się na 3 miejsce za Warszawę i Kraków, zbliżając się do granicy 4 tys za metr.

Bardzo wysoki średni kwartalny wskaźnik wzrostu cen, na poziomie 10%, odnotowano w Gdańsku. Wynika to z faktu, iż cena wyjściowa, od której liczy się zmiany była najniższa. W marcu 2006 roku osiągnięta została cena 3377 złotych za metr kwadratowy i była porównywalna do poziomu cen w Poznaniu.

Stolica utrzymała palmę pierszeństwa jeśli chodzi o wysokość cen, a w I kwartale pokonała kolejną barierę przekroczywszy poziom 5 tysięcy złotych za metr.

II KWARTAŁ

II kwartał 2006 roku był okresem hossy na wtórnym rynku nieruchomości. Padły kolejne rekordy wzrostów, a używając giełdowego żargonu, można powiedzieć, że na rynku nieruchomości na dobre rozgościł się byk. Tymczasem na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, po długim okresie prosperity i wzrostów giełdowych indeksów nastąpiło odwrócenie trendu. Była to kolejna przesłanka, która zachęca do dokonania pewnej i zyskownej inwestycji w nieruchomości na rynku pierwotnym lub wtórnym.

Jaki był obraz wtórnego rynku nieruchomości na koniec czerwca 2006 roku? Padły kolejne rekordy. W I kwartale Warszawa przełamała barierę 5 tys. złotych jako średnią cenę metra kwadratowego, by w czerwcu 2006 roku przekroczyć kolejną czyli 6 tys. i odnotować 17% wzrost w skali kwartału. Tym jednak razem to nie stolica była liderem. W niesłychanym tempie nastąpił wzrost cen w Krakowie. W stolicy Małopolski w II kwartale 2006 padły dwa rekody: najpierw w maju średnie ceny przekroczyły 5 tys. za metr kwadratowy, a już w czerwcu po niemal 13% wzroście w ciągu miesiąca wyniosły 6 126 złotych za metr. W ten sposób średnie ceny w Krakowie zrównały się, a nawet nieznacznie przekroczyly poziom cen w Warszawie. O ponad 19% wzrosły w II kwartale średnie ceny we Wrocławiu, już w kwietniu przekroczyły wartość 4 tys. za metr kwadratowy, a w maju osiągnęły 4 658 złotych. Wrocław znalazł się na 3 miejscu wśród najdroższych polskich miast. Najniższe średnie ceny na rynku wtórnym, ciągle poniżej 4 tys. złotych, utrzymują się w Gdańsku i Poznaniu, a ich tempo wzrostu w tym kwartale wynosiło odpowiednio 9.4% i 5.8%.

III KWARTAŁ

III kwartał 2006 roku nie przyniósł tak spektakularnych wzrostów, jakie miały miejsce od kwietnia do czerwca, ale trudno mówić o zmianie trendów czy nawet stabilizacji cen. Nadal mieliśmy do czynienia nawet z kilkunastoprocentowymi wzrostami cen w przeciągu 3 miesięcy. Najwyższy, 22-procentowy wzrost ceny metra kwadratowego w okresie od czerwca do września nastąpił w Gdańsku. Przed wakacjami można tam było kupić metr kwadratowy mieszkania za średnio 3693 złote, a już w sierpniu cena ta była o 832 złote wyższa. W ten sposób Gdańsk jako kolejne miasto, po Wrocławiu, przekroczył barierę, jaką są 4 tys. złotych za metr. O 837 złotych, czyli nieco więcej w wartościach bezwzględnych niż w przypadku Gdańska, wzrosła w przeciągu ostatnich 3 miesięcy średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w Warszawie. We wrześniu 2006 roku metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztował już prawie 7 tys., co oznaczało wzrost w stosunku do danych z czerwca o 17%. Tym samym Warszawa po raz kolejny, po krótkiej przerwie wróciła na podium jako najdroższe miasto w Polsce.

Ciekawa sytuacja miała miejsce w ostatnim kwartale w Krakowie. Po ogromnym skoku cen o 33% w okresie od kwietnia do czerwca, przekroczeniu pułapu 6 tys. za metr kwadratowy, także w lipcu nastąpił spory, bo 6% wzrost średniej ceny metra kwadratowego. Następnie w sierpniu ceny spadły do poziomu 6327 zł i utrzymały się tak we wrześniu. Szalony wzrost, który miał miejsce w II kwartale zdyskontował możliwości ruchów cenowych tak, iż III kwartał był stosunkowo stabilny, a zanotowany kwartalny wzrost wyniósł 4%. Tym samym Kraków powrócił na tradycyjnie zajmowane przez siebie 2 miejsce w klasyfikacji najdroższych miast Polski.

Podobna sytuacja jak w przypadku Krakowa miała miejsce we Wrocławiu. Ceny w II kwartale zostały wywindowane tak bardzo, iż w kolejnym nastąpiło wyhamowanie tempa wzrostu, a w sierpniu i wrześniu średnia cena metra kwadratowego ustabilizowała się na poziomie 4900 złotych.

Poznań natomiast był podobnie jak Gdańsk miastem, gdzie w III kwartale ceny wzrosły bardziej niż w rekordowym II kwartale. Wyższe procentowe wzrosty wynikają w obu przypadkach z niższej w porównaniu z Warszawą czy Krakowem bazy, od której liczone są zmiany. Niemniej jednak, jeszcze na początku roku metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym w Poznaniu kosztował mniej niż 3 tys., a we wrześniu zbliżył się do poziomu 4 tys.

IV KWARTAŁ

Wbrew oczekiwaniom koniec roku nie przyniósł ani stabilizacji cen i ani też nawet odrobiny spokoju. Wręcz odwrotnie, ostatni kwartał to najwyższe w skali roku wzrosty cen na wtórnym rynku nieruchomości. Po raz kolejny najbardziej, bo aż o 28%, niemal 1/3 wzrosły ceny mieszkań we Wrocławiu! W grudniu za metr kwadratowy w stolicy Dolnego Śląska trzeba było zapłacić już ponad 6 tysięcy złotych, dokładnie 6282 zł. W IV kwartale we Wrocławiu pokonane zostały dwie bariery, najpierw we wrześniu po rekordowym w tym roku wzroście w skali całego kraju, rzędu 17%, ceny przekroczyły próg 5 tysięcy złotych za metr. W grudniu na wykresach pojawiła się kolejna „magiczna” liczba: 6 tysięcy. Analizując ceny w 2006 roku we wszystkich miastach, nasuwa się wniosek, że w zasadzie na rynku nie funkcjonowało pojęcie „bariery” czy „magicznego progu X tysięcy”. W kolejnych kwartałach ceny rosły o 1000 złotych lub nawet więcej na metrze. Bariery funkcjonują przede wszystkim w naszej świadomości, choć jeśli chodzi o ceny nieruchomości, to po doświadczeniach roku 2006 wiele rzeczy przestało nas dziwić.

Swego rodzaju niespodzianką jest w IV kwartale 26% wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Poznaniu. Spadek cen w I kwartale, a następnie kilkuprocentowe wzrosty w II i III kwartale były na tle innych miast stosunkowo niewielkimi ruchami cenowymi. Wygląda jednak na to, że pod koniec roku także Poznaniakom udzieliła się gorączka kupowania. Decyzja jest zresztą jak najbardziej racjonalna. W Poznaniu ceny są nadal bardzo atrakcyjne w porównaniu z Wrocławiem, Krakowem, a nawet Gdańskiem. Miasto spełnia także większość przesłanek, które mogą mu wróżyć przyszłą prosperitę. Dlatego decyzję o kupnie mieszkania w jak najkrótszym czasie powinni podejmować wszyscy, którzy takich mieszkań potrzebują. Natomiast osoby kupujące mieszkania w celach inwestycyjnych lub nazywając to po imieniu spekulacyjnych, po dynamicznym wzroście w IV kwartale, zapewne przestaną się wahać i zainwestują w Poznaniu, gdzie ciągle dużo niższe nakłady niż w pozostałych aglomeracjach, dają szansę na wyższe zyski.

Ostatnie 3 miesiące 2006 roku to kolejny okres bardzo dynamicznego wzrostu cen w Gdańsku. Po raz drugi z rzędu średnie ceny na rynku wtórnym wzrosły o 20%. W grudniu za metr kwadratowy w Gdańsku trzeba było zapłacić ponad 5375 złotych, czyli o 75% więcej niż w styczniu. Tylko w ciągu ostatniego półrocza mieszkania na gdańskim rynku wtórnym zyskały ponad 41% i tym samym Gdańsk uplasował się na drugim miejscu po Wrocławiu, jeśli chodzi o najwyższe procentowe zmiany cen w roku 2006.

W Warszawie i Krakowie w ostatnim kwartale miały miejsce porównywalne wzrosty średnich cen: w Krakowie o 12,9%, natomiast w Warszawie o 13,9%. Choć w ciągu roku zdarzało się, że ceny krakowskie były wyższe od warszawskich, w chwili obecnej zachowane jest status quo i średnia warszawska wynosi 7903 zł i jest o 731 złotych wyższa od cen w Krakowie.