Minimalizacja cen mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów będzie miała w tym roku wpływ na dalszą przecenę lokali używanych. Ceny nowych mieszkań utrzymują się teraz prawie na tym samym poziomie, jak przed okresem boomu na rynku mieszkaniowym. Spadek cen nowych mieszkań w ocenie analityków serwisu RynekPierwotny.com wyniósł w ciągu ostatnich czterech lat od 15 do 20 proc. Tak wysoka korekta w ich opinii będzie miała znaczny wpływ na spowolnienie przecen w 2012 roku. Oznaczać to może, że rok bieżący będzie najkorzystniejszym momentem na zakup nieruchomości.
Tym bardziej, jeśli miałyby sprawdzić się przewidywania, że cykliczny okres korekty cen nieruchomości, który następuje po okresie boomu, zakończy się w 2013 roku.
Ile zapłacimy za nowe mieszkania?
Jak podaje redNet Consulting, na stołecznym rynku kupimy nowe mieszkanie średnio za niespełna 8,2 tys. zł/mkw. We Wrocławiu 1 metr kwadratowy na rynku deweloperskim kosztuje przeciętnie 6,6 tys. zł, a w Krakowie mniej niż 7 tys. zł. W Gdańsku trzeba zapłacić 6,3 tys. zł/mkw., w Łodzi zaś 5,1 tys. zł za mkw.
W tym roku ceny mieszań w najnowszych projektach nie będą już znacznie różniły się od tych w realizowanych inwestycjach względu na wysokie stawki usług i materiałów budowlanych. Głównym powodem korekty na rynku deweloperskim będzie wprowadzanie na rynek tańszych inwestycji ze względu na standard i powierzchnię mieszkań oraz lokalizację. Poza promocjami cenowymi udostępnianymi przez deweloperów, na obniżki cen mieszkań wpłynie właśnie zmiana struktury oferty. Na rynek trafiać będą mieszkania z segmentu popularnego, o jeszcze mniejszej powierzchni niż w 2011 roku w inwestycjach oddalonych od centrów miast. Z uwagi na te czynniki nowo budowane mieszkania być może będą nieco tańsze.
Projekty zoptymalizowane cenowo
Jak podają analitycy RedNet Consulting, już w końcu 2011 roku spadek średnich cen nowych mieszkań w Krakowie i Gdańsku był przede wszystkim efektem dostarczenia do sprzedaży inwestycji, w których mieszkania były o 11-12 proc. tańsze niż dostępne wcześniej w tych miastach. Na stołecznym rynku także pojawia się coraz więcej inwestycji, w których struktura mieszkaniowa jest tak zaprojektowana, aby lokale dostępne były dla jak największej liczby nabywców. – Zdecydowana większość klientów zainteresowana jest niewielkimi dwoma pokojami. Klienci wybierają głównie te lokale. Dlatego większość oferty w inwestycji Nowa Wileńska, którą od kilku miesięcy budujemy na warszawskiej Pradze stanowią mieszkania dwupokojowe o powierzchni 30-52 mkw. Najtańsze z nich można kupić w cenie 241 tys. zł. Poza cenami, które są stałe od początku realizacji inwestycji, kupujących przyciąga położenie kompleksu opodal węzła komunikacyjnego przy skrzyżowaniu Alei Solidarności z ulicą Targową i stacji drugiej linii metra (Dworzec Wileński), która tam powstanie – tłumaczy Michał Wilczewski, pełnomocnik firmy Budrem.
W tym roku, podobnie jak w minionym, z rabatem będzie można kupić przede wszystkim mieszkania w zakończonych projektach, które deweloperzy będą chcieli szybko sprzedać oraz duże, kosztowne lokale na które stać niewielu klientów. Gwałtownych spadków cen analitycy jednak nie przewidują. Większość deweloperów już od 2009 roku buduje mieszkania zgodne z potrzebami klientów. Małe, funkcjonalne i w miarę przystępne cenowo lokale dopasowane są do możliwości kupujących. Na nie będzie większych przecen.
Największa korekta na rynku wtórnym
Analitycy rynku nieruchomości są zgodni, że największe korekty będą udziałem rynku wtórnego, który jest coraz mniej konkurencyjny do propozycji deweloperów. Naj¬więk¬sze prze¬ce¬ny przewidywane są w miastach, gdzie mieszkania są najdroższe. Z raportu Szybko.pl wynika, że w 2011 r. ceny ofertowe używanych mieszkań w dużych miastach spadły od 3 do 11 proc. Najmniej w Białymstoku i Toruniu, a najbardziej w Łodzi i we Wrocławiu.
Jak oceniają analitycy tej firmy, tegoroczne obniżki mieszkań z drugiej ręki nie powinny być wyższe, niż w ubiegłym roku. W miastach, w których ceny oscylują w okolicy ok. 4 tys. zł za mkw. spadek cen w 2012 r. nie będzie większy niż 3–5 proc. Natomiast w miastach, w których właściciele żądają za mieszkania najwięcej, takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, czy Poznań, obniżki wyniosą średnio 5–8 proc.
Ewolucja rynku nieruchomości ściśle związana jest z obniżającą się dostępnością kredytów hipotecznych. Zmniejszająca się zdolność kredytowa potencjalnych nabywców i związana z nią większa konkurencyjność na rynku nieruchomości, paradoksalnie może być czynnikiem najbardziej sprzyjającym zakupowi w tym roku. Tym bardziej, że uchwalona niedawno tzw. ustawa deweloperska bardziej chroni prawa klientów deweloperów niż dotychczas.
Źródło: Prestige Public Relations
Wojciech Boczoń