Na koniec 2014 roku, całkowita podaż powierzchni biurowej w Warszawie wyniosła blisko 4 400 000 mkw. Oznacza to, że aktywność deweloperów nie ulega osłabieniu a duża ilość wolnej przestrzeni biurowej stawia najemców w dobrej pozycji negocjacyjnej. Wskaźniki i trendy rynku powierzchni biurowych w Warszawie za rok 2014, prezentuje firma CBRE w raporcie „Warsaw Office MarketView Q4 2014”.
W 2014 roku na warszawski rynek biurowy dostarczono 276 900 mkw. powierzchni biurowej, zdecydowana większość z niej (blisko 70%) ukończona została poza strefą Centrum. Wśród ukończonych projektów w 2014 roku warto wymienić takie inwestycje jak: Eurocentrum Office Complex I (38 700 mkw.) oraz Gdański Business Center I (47 200 mkw.). Obecnie w budowie pozostaje ponad 786 000 mkw. powierzchni biurowej, aktywność deweloperów skupiona jest głownie w Centrum przy powstającej II linii metra oraz bliskiej Woli.
W trakcie 2014 roku wynajęto 612 000 mkw. powierzchni biurowej, z czego aż 190 700 mkw. w ostatnich trzech miesiącach roku. Ostatni kwartał 2014 r. był drugim, najlepszym kwartałem w historii rynku biurowego w Warszawie, silniejsza aktywność najemców została odnotowana jedynie w 1 kw. 2011 r. Jednak pomimo świetnego ostatniego kwartału, poziom powierzchni wynajętej ciągu wszystkich miesięcy 2014 roku jest niższy niż w 2013 roku.
Joanna Mroczek, Dyrektor Działów Badań i Marketingu, CBRE, komentuje: „Po raz pierwszy od kilku lat, całkowity wolumen wynajętej powierzchni biurowej w Warszawie był niższy niż w latach poprzednich, czego uzasadnieniem jest niska aktywność najemców w kryzysowym 2009 roku. Spodziewamy się wzrostu aktywności najemców w kolejnych miesiącach. Firmy dostrzegają możliwości jakie obecnie oferuje rynek, poszukują oni lepszej jakości biura w atrakcyjnych lokalizacjach. Oferty, którymi zainteresowani są najemcy muszą uwzględniać rozwój ich biznesu oraz wpisywać się w cele biznesowe organizacji.
Największą aktywność firm obserwujemy w sektorze BPO/SSC, którego dynamiczny rozwój zauważalny jest od kilku lat. Warszawa, pomimo najwyższych kosztów utrzymania pracownika, oferuje szeroki wybór lokalizacji oraz atrakcyjne czynsze poza ścisłym Centrum. Niemniej, największym wyzwaniem przed którym stoi warszawski rynek biurowy, jest absorpcja powstającej powierzchni biurowej. Obserwujemy rozwój firm z sektora TECH, instytucji publicznych oraz usług zdrowotnych. Biorąc pod uwagę zwiększające się zapotrzebowanie na powierzchnie biurową firm z sektorów BPO, finansowego, ubezpieczeniowego, przewidujemy, że nowym trendem będzie konsolidacja ich powierzchni biurowych i będzie to jedna z największych zmian która wpłynie na kształt warszawskiego rynku biurowego.”
Czynsze transakcyjne w najlepszych lokalizacjach biurowych w ścisłym centrum Warszawy spadły do 25 euro/mkw./mc. W 2014 r. największym zainteresowaniem najemców cieszyły się lokalizacje w dzielnicach poza Centrum, gdzie w poprzednim roku wynajęto 73% powierzchni biurowej ze wszystkich transakcji na rynku. Głównym czynnikiem determinującym zainteresowanie najemców tymi lokalizacjami są atrakcyjne czynsze oferowane przez właścicieli budynków, które utrzymują się na poziomie 14 – 15,5 euro/mkw./mc. Biorąc pod uwagę relatywnie wysoką ilością powierzchni biurowej w Centrum planowanej do realizacji w ciągu najbliższych dwóch lat spodziewamy się stopniowego spadku czynszów biurowych w tym obszarze, co może oznaczać, iż szersze grono najemców będzie w stanie pozwolić sobie na wynajem biura w okolicach warszawskiego Śródmieścia.
Wśród największych transakcji roku 2014, warto wymienić przed najem 19 000 mkw. powierzchni przez Raiffeisen Bank w Prime Corporate Center, renegocjacje na 17 500 mkw. w budynku Poleczki Business Park przez ARiMR oraz umowę spółek Grupy PKP na ok. 15 000 mkw. w powstającym budynku West Station realizowanym przy Dworcu Zachodnim.
Poziom pustostanów w Warszawie po raz pierwszy od dwóch lat odnotował spadek w ujęciu kwartalnym i wyniósł 13,3% na koniec 2014 r. Było to spowodowane przede wszystkim relatywnie niedużą ilością powierzchni biurowej oddanej do użytkowania w ostatnim kwartale zeszłego roku. Bieżący rok powinien jednak przynieść dalszy wzrost powierzchni niewynajętej, głównie ze względu na stosunkowo wysoki poziom powierzchni biurowej w Warszawie budowanej na zasadzie spekulacji. Wzrost wskaźnika pustostanów powinien potrwać przynajmniej do połowy 2016 roku.
/ CBRE
Wojciech Boczoń