Niezwalniające wzrosty cen mieszkań sprawiają, że opłacalność inwestycji w lokal na wynajem spada. 5,18 proc. netto w skali roku to jednak i tak kuszące zyski, choć należy pamiętać o ryzykach związanych z takim sposobem ulokowania pieniędzy.
Niespełna 1,3 proc. wynosi aktualnie średnie oprocentowanie lokat oferowanych przez banki po odliczeniu obowiązkowego podatku od zysków kapitałowych (dane NBP). Przy 2-procentowej inflacji oznacza to, że realnie zdeponowane w banku środki tracą na wartości. Po roku będzie można za nie po prostu kupić mniej.
Nic dziwnego, że w tych okolicznościach wiele osób szuka alternatyw dla depozytów. Kuszą między innymi inwestycje w mieszkanie na wynajem. W dużych miastach szczególną popularnością cieszą się mieszkania z rynku pierwotnego – nowy lokal pozwala uzyskać wyższy czynsz, łatwiej też znaleźć na niego najemcę.
Gdańsk z najwyższą oczekiwaną stopą zwrotu
Najnowsze dane, powstałe na podstawie Indeksu Cen Transakcyjnych Home Brokera oraz ofert najmu z serwisu Domiporta.pl, wskazują, że najlepiej rokuje taka inwestycja w Gdańsku, który jest jedynym dużym miastem, w którym oczekiwana rentowność najmu netto przekracza obecnie 6 proc. (i wynosi 6,14 proc.). Należy pamiętać, że ze względu na dostęp do morza (a właściwie to zatoki) oraz dużą liczbę turystów, rynek trójmiejski jest specyficzny i bardzo zróżnicowany. Stawki w pasie nadmorskim i na osiedlach budowanych na peryferiach miasta dzieli przepaść.
Dynamiczny rozwój rynku mieszkaniowego w ostatnich kilku latach jest przyczyną „pokoleniowej” zmiany mieszkań dostępnych na wynajem. Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, 55 proc. dostępnych na wynajem mieszkań w Gdańsku wybudowano w roku 2000 lub później. Ta zmiana jest jedną z przyczyn długoterminowego wzrostu stawek najmu – po prostu nowe mieszkania są droższe. Zjawisko poprawy standardu oferty obserwujemy we wszystkich praktycznie dużych miastach, na przykład w Warszawie dwa na trzy oferowane na wynajem mieszkania mają wysoki standard wykończenia (dane NBP).
Gdzie warto kupić mieszkanie na wynajem
Gdańsk jest jedynym miastem, w którym według obliczeń Domiporta.pl i Home Brokera, oczekiwana stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem przekracza 6 proc. netto w skali roku. W kolejnych czterech lokalizacjach (Katowice, Łódź, Warszawa i Wrocław) wskaźnik ten mieści się w zakresie 5-6 proc., a w pozostałych – pomiędzy 4 a 5 proc. Warto tu zaznaczyć, że nawet to minimum (4,36 proc. w Poznaniu) to znacząco więcej niż najlepsze nawet promocyjne lokaty dostępne w bankach.
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w październiku 2018 roku
| Miasto | Mediana ceny zakupu mkw. mieszkania |
Mediana stawki najmu (za mkw.) pomniejszona o 5% |
Rentowność najmu netto |
| Białystok | 4 811 zł | 28,22 zł | 4,64% |
| Gdańsk | 6 450 zł | 47,50 zł | 6,14% |
| Katowice | 4 978 zł | 34,10 zł | 5,38% |
| Kielce | 4 634 zł | 26,76 zł | 4,51% |
| Kraków | 6 930 zł | 40,96 zł | 4,64% |
| Lublin | 5 578 zł | 34,14 zł | 4,80% |
| Łódź | 4 890 zł | 32,70 zł | 5,44% |
| Poznań | 6 189 zł | 34,36 zł | 4,36% |
| Rzeszów | 4 742 zł | 30,47 zł | 5,16% |
| Szczecin | 5 210 zł | 33,03 zł | 4,94% |
| Warszawa | 8 282 zł | 54,81 zł | 5,34% |
| Wrocław | 5 940 zł | 42,59 zł | 5,68% |
Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z września 2018 r.; oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z października 2018 r. obniżone o 5 proc
W Warszawie, która jest największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, za metr kwadratowy mieszkania trzeba aktualnie płacić średnio 8282 zł, z kolei mediana stawki najmu to wg Domiporta.pl 54,81 zł. Po uwzględnieniu czynszu do spółdzielni/wspólnoty, podatku i ryzyka braku 100-proc. obłożenia najmu (zakładamy, że w ciągu roku mieszkanie przez 1,5 mies. stoi puste) oznacza to roczną rentowność netto na poziomie 5,34 proc.
Inwestycja w wynajem: uwaga na ryzyka
Oczywiście wyliczona na powyższych zasadach oczekiwana rentowność najmu jest wartością statystyczną i oznacza, że część inwestorów zarobi więcej, a część mniej. W przypadku inwestowania w mieszkanie na wynajem nic nie jest gwarantowane. Z punktu widzenia inwestora kluczowe jest, by mieszkanie kupić jak najtaniej, a wynająć jak najdrożej. Istotny jest też jednak czas, w którym najemca zostanie znaleziony. Mieszkanie stojące miesiącami puste tylko generuje obciążenia.
Kolejnym ryzykiem są dodatkowe koszty związane z lokalem. Z jednej strony należy pamiętać o okresie pomiędzy zakupem mieszkania a jego wynajęciem. Niektóre nieruchomości wymagają remontu (czy choćby odświeżenia), inne doposażenia – bezkosztowo udaje się to zrobić bardzo rzadko. Ale to nie koniec ewentualnych wydatków – te powyższe przynajmniej można w miarę dokładnie przewidzieć.
Nieopłacone rachunki i kredyty Polaków wystarczyłyby na budowę elektrowni atomowej
Zupełnie inaczej wygląda to w przypadku wydatków związanych z możliwymi zniszczeniami w mieszkaniu. Choć wypadki takie zdarzają się rzadko, to dewastacji nieruchomości nie można
w 100 proc. wykluczyć. Podobnie jak problemów z płatnościami czy wyprowadzką najemcy po wygaśnięciu umowy najmu. Należy dołożyć wszelkich starań, by jak najlepiej zabezpieczyć się przed ewentualnymi problemami, lecz ryzyko zawsze istnieje.
Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W analizie uwzględnianych jest 15 miast: Białystok, Bydgoszcz, Gdańsk, Katowice, Kielce, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Szczecin, Tychy, Warszawa, Wrocław i Zielona Góra.
Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych. Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania oraz czynsz dla administracji płacony przez właściciela lokalu (4-7 zł za metr kwadratowy mieszkania miesięcznie, zależnie od miasta), a także podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.
Marcin Krasoń, Home Broker
Bartłomiej Baranowski, Domiporta.pl
Wojciech Boczoń