Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym rośnie popyt na małe mieszkania. Deweloperzy projektują ich coraz więcej, a na rynku wtórnym ceny takich lokali w niektórych miastach zaczynają rosnąć.
Popyt na mieszkania w naszym kraju utrzyma się na wysokim poziomie jeszcze przez wiele lat. Zainteresowanie zakupem nie osłabnie, bo na rynku istnieje duża luka mieszkaniowa. Niestety kupujący muszą wciąż obniżać swoje wymagania i wybierać coraz mniejsze lokale. W tym roku spadła bowiem znacznie dostępność kredytów hipotecznych. Dlatego jeszcze bardziej niż wcześniej popularne stały się tzw. mieszkania kompaktowe, tj. takie które mieszczą większą liczbę pokoi na mniejszej powierzchni.
Dwa pokoje na 30 mkw.
Lokale o mocno zredukowanej powierzchni stają się teraz ofertową normą. Powierzchnia niespełna 50 mkw. to dziś standardowy metraż dla mieszkania trzypokojowego. Spada też średnia wielkość najbardziej poszukiwanych na rynku, lokali dwupokojowych. W nowych projektach deweloperskich dwa pokoje można kupić już na niespełna 30 metrach.
Panująca tendencja do kompresji powierzchni użytkowej lokali mieszkaniowych to skutek obostrzeń dotyczących warunków udzielania kredytów hipotecznych. Czasy, kiedy banki pożyczały wysokie sumy przeciętnie zarabiającym nabywcom nieruchomości i wyznaczały długi, nawet 50-letni okres spłaty to już historia. Dodatkowo z rynku znikają kredyty walutowe, które wcześniej, dzięki niższym stopom procentowym, generowały mniejszą miesięczną ratę.
Ważna jest cena całkowita
Dla nabywców najbardziej istotna jest całkowita cena mieszkania, a mniej stawka za metr kwadratowy. Ze względu na niższe ceny największym wzięciem cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Ponieważ te ostatnie, przy nieznacznie większym metrażu oferują większą wygodę, są najchętniej wybierane.
– Tendencja do zmniejszania się powierzchni mieszkań jest wyraźnie zauważalna od co najmniej dwóch lat i utrzyma się dopóki sytuacja na rynku kredytowym nie będzie korzystniejsza dla osób zaciągających pożyczki na mieszkania. We wszystkich inwestycjach mieszkaniowych, poza segmentem premium, projektowane są coraz mniejsze lokale. Podobnie jest w naszej inwestycji w sąsiadującym z Warszawą Piastowie, której budowę właśnie zakończyliśmy. Dzięki obniżeniu powierzchni lokali w Rezydencji Kościuszki mieszkanie dwupokojowe można kupić już za niespełna 258 tys. zł – tłumaczy Wojciech Stisz, specjalista ds. sprzedaży i marketingu w Barc Warszawa S.A.
Przewaga mieszkań dwupokojowych w puli deweloperów
Ilość lokali jednopokojowych, które stanowią najtańszy sposób na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, jakie oferują deweloperzy jest różna w poszczególnych miastach. W Krakowie i Katowicach stanowią 12 proc. oferty nowych lokali, a w Warszawie tylko 6 proc. Jak wynika z analiz firmy Emmerson, na koniec minionego roku w Łodzi i Gdańsku kawalerki obejmowały 8 proc. oferty, a we Wrocławiu i Poznaniu po 11 proc.
W nowych projektach powstaje najwięcej mieszkań dwupokojowych, adekwatnie do największego zainteresowania nimi kupujących. W niektórych miastach stanowią połowę oferty rynku pierwotnego. W Poznaniu i Wrocławiu jest ich nawet nieco więcej niż 50 proc. W Krakowie to 48 proc. wystawionych do sprzedaży przez deweloperów mieszkań, a w Gdańsku 43 proc.
W ofercie deweloperów najmniej jest dużych mieszkań. O ile pod koniec minionego roku mieszkania dwupokojowe stanowiły w Warszawie 39 proc. oferty rynku pierwotnego, a trzypokojowe 37 proc., to czteropokojowe obejmowały już tylko 15 proc. puli, w której było aż 18, 5 tys. wszystkich mieszkań. Lokale z pięcioma lub większą liczbą pokoi to zaledwie 3 proc. warszawskiej oferty rynku pierwotnego, wynika z obliczeń Emmerson. Dla porównania, na drugim co do wielkości, krakowskim rynku takich dużych mieszkań, jest w ofercie deweloperów trzy razy mniej, bo tylko 1 proc.
Małe używane w cenie
Także na rynku wtórnym rośnie powodzenie małych dwupokojowych mieszkań, dlatego ich ceny pomimo ogólnej rynkowej korekty cenowej utrzymują na stabilnym poziomie. Kompaktowe mieszkania używane są mniej podatne na spadki cen. Co więcej, w Krakowie i Poznaniu ich ceny rosną, wynika z analiz Emmerson. Nieduże mieszkania były zawsze gorącym towarem, kupują je także osoby chcące ulokować pieniądze w nieruchomościach, lub pod wynajem.
Według danych serwisu Oferty.net w ciągu dwóch ostatnich lat ceny małych, używanych mieszkań o powierzchni do 30 mkw. okazały się najbardziej stałe. Przykładowo w Katowicach od 2010 roku cena ofertowa takich lokali praktycznie się nie zmieniła. W Warszawie średnia stawka ofertowa zmalała w ciągu dwóch lat o zaledwie 0,8 proc.
Większy, wynoszący 3,6 proc. spadek cen małych mieszkań zanotował na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy Gdańsk. Największe obniżki cen kompaktowych lokali na rynku wtórnym nastąpiły w Łodzi (o 14,4 proc.) i we Wrocławiu (o 14,6 proc.).
Dla odmiany w Poznaniu średnia stawka ofertowa mieszkań o powierzchni do 30 mkw. jest o 1,3 proc. wyższa, niż dwa lata temu. A jeszcze większy, aż 4,4 proc. wzrost przeciętnej ceny takich mieszkań oferowanych na rynku wtórnym nastąpił w Krakowie.
Źródło: BARC Warszawa SA
Wojciech Boczoń
