Różne miasta, różne scenariusze: Jak deweloperzy zareagowali na nowe warunki rynkowe?

16 lipca w Hotelu Rialto odbyła się konferencja na temat rynku mieszkaniowego w Polsce organizowana  przez firmę REAS. Jak deweloperzy radzą sobie z kryzysem? Jak wygląda sytuacja rynku pierwotnego w sześciu największych miastach Polski: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu oraz Łodzi?

Badania przeprowadzone przez REAS potwierdzają, że spada liczba mieszkań w ofercie. Obecnie szacuje się ją na 31 051, jest ona bardzo zbliżona do liczby mieszkań z I kwartału 2008 roku – 31 653. Oferta mieszkaniowa na przestrzeni ostatnich lat  najszersza była w III kwartale 2008 roku i wynosiła 38 359 gotowych lokali w Polsce.

– Warto również zauważyć, że na wszystkich sześciu rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań oraz Łódź) od trzech kwartałów więcej mieszkań jest sprzedawanych niż wprowadzanych do użytku – komentuje Katarzyna Kuniewicz z firmy doradczej REAS. Różnica ta jest największa w II kwartale 2009 roku: wprowadzono 3 705 nowych mieszkań, a sprzedano 5 769. Wzrost popytu na mieszkania w tym okresie wynika ze spadku cen za mkw. oraz popularyzacji rządowego programu „Rodzina na swoim”. Mieszkania gotowe niesprzedane na 6 rynkach stanowią 23% oferty. Drugi kwartał to także mniejsza liczba zwrotów (ok. 830) w porównaniu do pierwszego kwartału tego roku, w którym odnotowano ich ok. 1000.

Ciekawe zjawisko występuje na wrocławskim rynku mieszkaniowym. Pomimo tego, że w II kwartale 2009 roku mniejsza jest liczba mieszkań gotowych, niesprzedanych w porównaniu do I kwartału tego roku, to wskaźnik udziału mieszkań gotowych niesprzedanych w ofercie rośnie.
Najwyższą wartość wskaźnik ten osiągnął w Poznaniu – aż 38% – oraz we Wrocławiu: 36%, zaś najniższy jest w Warszawie i Łodzi: po 17%.

Dynamiczny wzrost liczby mieszkań gotowych i niesprzedanych obserwujemy przede wszystkim w Warszawie oraz Krakowie. Wynika on z faktu, iż w tych miastach dokonuje się najwięcej inwestycji.

– Różnice między cenami maksymalnymi za mkw., a cenami minimalnymi są coraz mniejsze – mówi Katarzyna Kuniewicz. Według Reas średnia cena mkw. w Warszawie spadła i wynosi 8 603zł, na drugim miejscu plasuje się Wrocław – 7 441zł, a następnie Kraków – 7 440zł, Trójmiasto – 6 785zł, Poznań – 6 685zł i na ostatnim miejscu Łódź – 5618zł. W samej Warszawie wstrzymano drogie inwestycje 9 000 mieszkań, co w znacznym stopniu przyczyniło się do spadku średniej ich ceny. Największym popytem cieszą się  mieszkania dwupokojowe, które kwalifikują się do programu „Rodzina na swoim”.  W całej Polsce zostały wstrzymane inwestycje, gdyż część deweloperów czeka na lepsze czasy, bądź przeprojektowuje mieszkania pod indywidualne potrzeby klientów.

Dwa zupełnie odmienne podejścia deweloperów w czasach kryzysu (Poznań i Łódź)

Analizując dwa rynki – poznański oraz łódzki – możemy zobaczyć, jak różną politykę cenową stosują deweloperzy. W Poznaniu w II kwartale 2009 roku zakup 1 mkw. wynosił średnio 6 685zł. Jest to dość znaczny spadek, zwłaszcza że w II kwartale 2007 roku średnie ceny kształtowały się w okolicach 8 841zł. Zupełnie odmienną sytuację obserwujemy w Łodzi. Łódzki rynek mieszkaniowy charakteryzuje stabilizacja. Ceny na przestrzeni 2007-2009 roku plasowały się w okolicach 5,5 – 6 tys. za mkw. W II kwartale 2009 roku odnotowano nawet nieznaczny wzrost kosztu zakupu mieszkania, średnia cena wynosiła 5 618 zł. Wzrost spowodowany był wprowadzeniem dwóch dużych i relatywnie drogich inwestycji.

– Analizując dalej rynek łódzki i poznański można wywnioskować, że liczba mieszkań w tych dwóch miastach w połowie roku osiągnęła niemal identyczny poziom. W Łodzi w II kwartale znacznie wzrosła liczba wprowadzonych na rynek mieszkań, a przecież w tym mieście nie realizuje się tak wielu inwestycji jak w Warszawie. Z pewnością nie jest to najlepszy czas na wprowadzanie tak dużej liczby nowych mieszkań na łódzki rynek –  komentuje Prezes REAS, Kazimierz Kirejczyk. Przede wszytki oferta łódzka nie jest skierowana do przeciętnego mieszkańca miasta, ceny są zbyt wysokie. Popyt na mieszkania w Łodzi zazwyczaj zgłaszają osoby z zewnątrz i to do ich portfeli dostosowywane są ceny mieszkań.

W Poznaniu w II kwartale 2009 roku odnotowano zaskakująco wysoką sprzedaż – 6 237 mieszkań. Jest to praktycznie dwukrotnie lepszy wynik w stosunku do Łodzi, gdzie sprzedano 3 233 nowe mieszkania. Zaskakujący jest fakt, iż pomimo dwukrotnej przewagi wielkości sprzedaży w Poznaniu liczba mieszkań gotowych, niesprzedanych w ofercie jest dwa razy większa niż w Łodzi.    

Zarówno w Poznaniu jak i Łodzi liczba mieszkań gotowych i niesprzedanych jest podobna, jednak przyszłość tych dwóch rynków będzie zupełnie odmienna – komentuje Katarzyna Kuniewicz.

Finansowanie inwestycji

W najbliższym czasie polityka kredytowa banków wobec deweloperów się nie zmieni. Początkowo banki muszą zacząć udzielać więcej indywidualnych kredytów hipotecznych, a w następnej kolejności powrócą do finansowania inwestycji deweloperskich.  

Przyszła sytuacja rynku nieruchomości w dużym stopniu zależy od polityki kredytowej banków. W Poznaniu współczynnik finansowania projektów deweloperskich przez banki wynosi 73% (najwięcej spośród analizowanych sześciu rynków). Takie podejście deweloperów do realizacji projektów jest już  swego rodzaju formą kultury poznańskiego rynku nieruchomości. Jeżeli banki przestaną udzielać kredytów deweloperom, to poznański rynek mieszkaniowy zostanie praktycznie zamrożony.

W najlepszej sytuacji jest Kraków, w którym jedynie 32% inwestycji finansowanych jest przez banki. W pozostałych miastach współczynnik ten plasuje się w okolicach 55%, a w Warszawie wynosi 64%. Wynika to z faktu, iż w stolicy realizowane są największe i najbardziej kosztowne projekty. Przedsiębiorcy budujący apartamenty praktycznie nie finansują inwestycji bez pomocy banku, ze względu na wysoki kapitał potrzebny do realizacji tego typu projektów.  Średnia wielkość inwestycji finansowanej z kredytu w Warszawie to 169 mieszkań, zaś w pozostałych miastach wynosi ona około 75 mieszkań.

Liderem wśród banków jest PKO BP, który finansuje 1/3 inwestycji deweloperskich w tych sześciu ośrodkach. Jedynie we Wrocławiu PKO BP zajmuje drugie miejsce pod względem kredytów udzielonych deweloperom, ustępując BZW BK.

Rynek warszawski

W II kwartale 2009 roku indeksy średnich cen mieszkań w Warszawie są niższe niż w pierwszym kwartale bieżącego roku. Obecnie średnia cena mkw. mieszkania wprowadzonego do sprzedaży wynosi 7 676 zł.  jest ona zbliżona do ceny sprzed dwóch lat. W II kwartale 2007 roku 1 mkw. średnio kosztował 7 827 zł. Pod koniec 2008 roku odnotowano niezwykle wysoki wzrost ceny mkw. do 11 103 zł. – W IV kwartale 2008 roku wprowadzono na rynek niewiele mieszkań, wśród których dość duży procent stanowiły apartamenty i wzrost ten jest wynikiem tzw. efektu Sky Tower” – komentuje Kazimierz Kirejczyk.

Poziom oferty w Warszawie wynosi 13 193 mieszkania i ciągle spada, a w najbliższym czasie deweloperzy nie zamierzają realizować większych inwestycji. Kolejnym faktem świadczącym o zapaści rynku mieszkaniowego jest to, iż w trakcie pierwszego półrocza wprowadzono na rynek 1 500 mieszkań, zaś średnio rocznie oddaje się do użytku 10 000 nowych lokali. Na rynku warszawskim różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi średnio wynoszą 10%.

Co dalej z rynkiem mieszkaniowym?

Choć dzisiejszy boom demograficzny nie jest tak wysoki, jak w latach 80-tych (w Warszawie obecny wskaźnik urodzeń jest porównywalny do tego sprzed blisko 30 lat) istnieje duże zapotrzebowanie na nowe mieszkania – informuje Kazimierz Kirejczyk. Młodych ludzi niestety nie stać na zakup własnego M, a zaostrzone warunki uzyskania kredytu hipotecznego również uniemożliwiają realizację marzeń. Według Kazimierza Kirejczyka w najbliższym czasie nie odnotujemy znaczących spadków cen mieszkań. Nowe projekty będą realizowane, jeżeli deweloper uzyska co najmniej 20% marżę. W fazie promocyjnej, kiedy projekty deweloperskie będą wiązały się z największym ryzykiem możemy liczyć na spadek cen mieszkań do 5,5-6 tys. zł. za mkw. w Warszawie. Jednak można się spodziewać, że po sprzedaży 30% mieszkań deweloperzy będą oferować je po wyższych cenach.
Źródło: Bankier.pl