Kupując lub budując dom, jeśli nie robimy tego w celach inwestycyjnych, zwykle nie zastanawiamy się nad możliwościami jego późniejszej sprzedaży. Interesuje nas przede wszystkim to, czy cechy nieruchomości są zgodne z naszymi oczekiwaniami oraz czy nieruchomość w odpowiedni sposób zaspokoi nasze potrzeby mieszkaniowe.
Warto jednak poświęcić chwilę czasu na refleksję, czy dom, w razie konieczności jego sprzedaży, ma szanse wpisać się w oczekiwania potencjalnych nabywców.
Kupujesz, wymagasz
Obecnie rynek domów jednorodzinnych jest rynkiem nabywcy. Oferta domów do sprzedania jest większa niż popyt na tego typu nieruchomości. Nadpodaż domów jest po części pochodną boomu budowlanego z roku 2007. Zachęceni rosnącymi cenami nieruchomości inwestorzy rozpoczęli w tym czasie wiele inwestycji jednorodzinnych, które były realizowane w latach 2007-2009. Nie przewidzieli jednak, że sytuacja na rynku może się diametralnie zmienić. Część inwestycji zrealizowanych w tym okresie pozostało niesprzedanych, natomiast na bieżąco były realizowane kolejne projekty.
Dla kupujących jest to dobry czas, aby wybrać odpowiednią nieruchomość i próbować negocjacji cenowych. Nie oznacza to jednak, że negocjacje zawsze będą możliwe. Ceny wielu inwestycji zostały już kilka razy obniżone i często domy są sprzedawane na granicy opłacalności. Niemniej, próbować zawsze warto.
Większe możliwości negocjacyjne zdarzają się na rynku wtórnym. Wielu sprzedających chętnie podejmie rozmowy, jeśli naprawdę zależy im na sprzedaży. Jest jednak również druga część oferty, którą stanowią nieruchomości oferowane po cenach znacznie zawyżonych w stosunku do cen rynkowych. Niektóre tego typu oferty są obecne na rynku już od 2-3 lat, a mimo to właściciele nie chcą słyszeć o ewentualnych negocjacjach.
Co się sprzedaje
Aby sprzedać szybko dom i uzyskać za niego satysfakcjonującą cenę, jego lokalizacja, wielkość oraz pozostałe istotne parametry muszą odpowiadać oczekiwaniom odpowiednio dużej grupy potencjalnych nabywców. Nie jest to łatwe na rynku, na którym panuje nadpodaż, charakteryzującym się ponadto znacznie mniejszą płynnością od rynku lokali mieszkalnych. Nie oznacza to jednak, że na domy nie ma klientów. Są, ale wymagający.
Najbardziej poszukiwane są oferty sprzedaży niewielkich domów, których cena nie jest dużo wyższa od kwoty, jaką trzeba zapłacić za duże 3- lub 4-pokojowe mieszkanie w centrum miasta. Optymalna powierzchnia użytkowa domu pod względem łatwości jego sprzedaży wynosi około 150 mkw. Z kolei powierzchnia działki, na której stoi budynek, aby zainteresować jak największą liczbę potencjalnych nabywców, powinna wynosić od 5 do 10 arów.
Pod względem architektury, Polacy są nadal w większości tradycjonalistami. Stąd, najlepiej sprzedają się domy o architekturze klasycznej, które za bardzo nie odbiegają od ogólnie przyjętych standardów. Osoby starsze częściej wybierają budynki wolnostojące w formie dworków, z kolei młodzi ludzie chętniej skłaniają się ku nowoczesnym rozwiązaniom projektowym. W obu przypadkach preferowana jest prosta bryła budynku z tradycyjnym podziałem funkcjonalnym budynku na część dzienną na parterze oraz sypialną na poddaszu.
Coraz częściej uwagę kupujących przykuwają rozwiązania wpływające na energooszczędność domu. Potencjalni nabywcy zwracają uwagę na sposób ocieplenia budynku oraz jakość stolarki okiennej i drzwiowej. W szybkiej sprzedaży może pomóc wyposażenie domu w nowoczesny dwufunkcyjny kocioł grzewczy oraz kolektory słoneczne. Dużym atutem będzie również kominek z możliwością rozprowadzania ciepłego powietrza po budynku lub z płaszczem wodnym.
Co ciekawe, Polacy z dużym dystansem podchodzą do mniej znanych w naszym kraju technologii wznoszenia budynków. Stąd ciągle nie są doceniane domy o konstrukcji szkieletowej (tak modne w Stanach Zjednoczonych i krajach zachodniej Europy). Pomimo, że są znacznie bardziej energooszczędne, to jednak w sposób wyraźny przegrywają z budynkami wzniesionymi w technologii tradycyjnej.
|
Jaki dom najłatwiej sprzedać? |
|
|
Powierzchnia użytkowa domu |
zbliżona do 150 mkw. |
|
Powierzchnia działki |
500-1000 mkw. |
|
Technologia budowlana |
tradycyjna |
|
Materiał budowlany |
pustak ceramiczny |
|
Ilość kondygnacji |
2 (parter + użytkowe poddasze) |
|
Odległość od centrum miasta |
do 25 km |
|
Ogrzewanie |
piec dwufunkcyjny, kominek |
|
Stolarka okienna |
drewniana |
|
Inne preferencje nabywców |
garaż, ogród, rozwiązania zapewniające energooszczędność budynku |
Źródło: PÓŁNOC Nieruchomości
Oprócz parametrów budynku liczy się również jego lokalizacja. Odległość od centrum miasta wprawdzie nie jest tak ważna jak dobre połączenie komunikacyjne z miejscem pracy, jednak raczej nie powinna być większa niż 25 kilometrów. Z kolei najbliższe otoczenie powinno gwarantować przyszłym mieszkańcom spokój i możliwość aktywnego wypoczynku blisko natury.
Według pośredników z krakowskiego oddziału PÓŁNOC Nieruchomości przeciętny czas potrzebny na znalezienie nabywcy 150-metrowego domu położonego na działce o powierzchni 5-10 a wykonanego w technologii murowanej, mieści się w przedziale od 3 do 6 miesięcy. Warunkiem sprzedania domu w tym czasie jest brak istotnych wad nieruchomości w postaci np. uciążliwego sąsiedztwa, czy niefunkcjonalnego rozkładu pomieszczeń. Ponadto, nieruchomość musi być oferowana po cenie zbliżonej do obecnych cen rynkowych.
Źródło: PÓŁNOC Nieruchomości SA
Wojciech Boczoń