Sytuacja na rynku nieruchomości, podobnie jak w większości gałęzi gospodarki, zmieniła się diametralnie w ciągu ostatniego roku. Coraz częściej pojawiające się hasło „kryzys” stało się w ostatnim czasie wręcz wszechobecne.
O ile branże produkcyjne i usługowe nie odczuły jeszcze dotkliwie spowolnienia gospodarczego, to rynek nieruchomości wyhamował gwałtownie. Wrażenie to potęguje dodatkowo zestawienie obecnych wyników tej branży z tymi, do których zdążyliśmy się już przyzwyczaić przez ostatnie lata. Na rynku doszło nie tyle do ustabilizowania cen, co do ich gwałtownego spadku.
W IV kwartale 2008 r. ceny ofertowe (należy pamiętać, że ceny transakcyjne bywają niższe o 10-15 %) we wszystkich dużych miastach w Polsce były niższe niż w analogicznym okresie 2007 r. Początek 2009 r. pogłębił tę różnicę.
Źródło: Ceny ofertowe gratka.pl, otodom.pl
Analiza sytuacji makroekonomicznej oraz sektora bankowości (ten był największym motorem rozwoju polskiego rynku nieruchomości) wykazuje, że przynajmniej do połowy 2009 r. nadal będziemy mieli do czynienia ze spadkiem cen nieruchomości. Perspektywa nagłej poprawy sytuacji jest raczej mało prawdopodobna, zważywszy na symptomy kryzysu, który coraz bardziej dotyka bilanse przedsiębiorstw, a co za tym idzie, uszczupla portfele ich pracowników. Wzrost bezrobocia osłabi poczucie bezpieczeństwa przyszłych właścicieli nieruchomości, co znacznie wpłynie na stronę popytową rynku.
W 2009 r. spadek cen lokali mieszkalnych może okazać się taki sam, jak w 2008 r.
Pocieszeniem może być podstawa wolnego rynku, czyli zależności między popytem a podażą. Ogromna większość deweloperów odkłada zaplanowane inwestycje na przyszłość. Niektórzy mają problemy z kredytowaniem swoich przedsięwzięć, inni zwyczajnie chcą przeczekać gorsze czasy. Taka sytuacja powoduje kurczenie się oferty z rynku pierwotnego. A przecież nie wolno zapominać o ogromnym zapotrzebowaniu na lokale mieszkalne (obecnie szacowane na min. 1,5 mln mieszkań), które w końcu przełamie obawy przed niepewną przyszłością wśród kupujących.
Z pewnością będziemy świadkami pogłębiania się różnic w cenach nieruchomości w dużych miastach. Tendencja ta jest typowa dla każdego „stygnącego” rynku. Jeszcze kilka lat temu różnice w cenach za 1 m2 w dużych miastach, w zależności od lokalizacji, wynosiły 50-80 %. Obecnie 1 m2 w ścisłym centrum Krakowa kosztuje 20 000 zł, a w dzielnicy sypialnej 7 000 zł. To już prawie 300 % różnicy.
Scenariusz rozwoju rynku w 2009 r. wydaje się być jednoznaczny, lecz spadające stopy procentowe, a co za tym idzie lepsza dostępność kredytów złotowych, mogą sprawić nam miłą niespodziankę.
Paweł Wiąk, Doradca Finansowy Money Expert SA
Źródło: Money Expert
Wojciech Boczoń