Listopadowe posiedzenie RPP powinno przynieść kolejne cięcie stóp procentowych – sugeruje większość ekonomistów. Choć pojedyncze cięcie o 25 punktów bazowych nie jest rewolucyjną ulgą dla posiadaczy kredytów, to już trwający cykl sporo zmienia. Cieszą się z tego zadłużeni, ale oszczędzający widzą jak na ich oczach topnieje oprocentowanie depozytów.
Cięcie stóp procentowych – takiej decyzji na listopadowym posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej (RPP) spodziewają się rynkowi gracze. Ruch w dół o 25 punktów bazowych (ćwierć punktu procentowego) jest już co najmniej częściowo wkalkulowany w notowania WIBOR-u, a więc kluczowego wskaźnika z punktu widzenia osób zadłużonych.
Najwyższy czas na niższe raty
Teoretycznie obniżenie oprocentowania kredytu o 0,25 pkt. proc. oznacza spadek raty 25-letniego kredytu o 16 złotych w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tysięcy złotych. W przypadku kredytu na 300 tysięcy mówimy więc o uldze na poziomie około 50 złotych miesięcznie.
| Potencjalna wysokość rat kredytów mieszkaniowych po zmianie WIBOR-u | ||||||
| WIBOR 3M | Dług zaciągnięty na 25 lat z marżą na poziomie 2% na kwotę: | |||||
| 100 000 zł | 200 000 zł | 300 000 zł | 400 000 zł | 500 000 zł | 1 000 000 zł | |
| 6,71%
(stan na 6 sierpnia 2023) |
819 zł | 1 639 zł | 2 458 zł | 3 278 zł | 4 097 zł | 8 194 zł |
| 5,64% (stan na 6 listopada 2023) |
748 zł | 1 496 zł | 2 244 zł | 2 992 zł | 3 741 zł | 7 481 zł |
| – 0,25 pkt. proc. | 732 zł | 1 464 zł | 2 196 zł | 2 927 zł | 3 659 zł | 7 319 zł |
| – 0,50 pkt. proc. | 716 zł | 1 431 zł | 2 147 zł | 2 863 zł | 3 579 zł | 7 157 zł |
| – 0,75 pkt. proc. | 700 zł | 1 400 zł | 2 099 zł | 2 799 zł | 3 499 zł | 6 998 zł |
| Szacunki HREIT | ||||||
W praktyce sprawa jest trochę bardziej skomplikowana. Oprocentowanie większości złotowych kredytów o zmiennym oprocentowaniu oparta jest o stawkę WIBOR. Ta jest co prawda zależna od poziomu stóp procentowych ustalanych przez RPP, ale notowania potrzebują trochę czasu, aby uwzględnić decyzje podejmowane przez to gremium. Do tego dochodzi fakt, że jeszcze banki muszą zdążyć ustalić ile kosztuje złotowy kredyt o zmiennym oprocentowaniu. To jest przeważnie aktualizowane w cyklach 3-miesięczych (gdy oprocentowanie oparte jest o wskaźnik WIBOR 3M) i półrocznych (gdy oprocentowanie jest oparte o WIBOR 6M). Może się więc okazać, że na obniżkę raty będziemy musieli poczekać maksymalnie kilka miesięcy pomimo podejmowanych decyzji o cięciu stóp procentowych.
Najłatwiej pokazać to na przykładzie. Załóżmy, że 7 listopada 2023 roku bank aktualizuje nam oprocentowanie kredytu. Aby to zrobić należy wziąć pod uwagę najświeższe dostępne dane, czyli te opublikowane na koniec poprzedniego dnia roboczego, czyli 6 listopada. Jeśli mamy kredyt oparty o WIBOR 3M, to 3 miesiące wcześniej (w sierpniu) wskaźnik ten był wyceniany na 6,71%, a 6 listopada na 5,64%. W przypadku kredytu zaciągniętego na 300 tys. zł i 25 lat z marżą na poziomie 2% oznacza to ratę niższą o około 214 złotych, czyli o prawie 9% mniej (2244 złote zamiast 2458 zł miesięcznie).
Inflacja pozytywnie zaskoczyła
Za dalszymi cięciami stóp procentowych przemawiać może hamująca inflacja, którą pod koniec października GUS wstępnie oszacował na 6,5% w skali roku. Aż trudno uwierzyć, że jeszcze w lutym 2023 roku roczny wskaźnik inflacji opiewał na 18,4%. Coraz wolniejszym wzrostom cen sprzyja spowolnienie wzrostu gospodarczego w Polsce i na świecie.
Przy tym trzeba pokreślić, że dla aktualnych działań RPP nie powinno być kluczowe to co GUS mówi o bieżącej inflacji. Decyzje podejmowane teraz przez RPP wpływają bowiem z całą mocą na dynamikę wzrostu cen dopiero w perspektywie kilku kwartałów. W efekcie członkowie tego gremium muszą patrzeć na projekcje dotyczące tempa wzrostu cen w perspektywie co najmniej rocznej jeśli nie dłuższej. Dokumentem, który pokazuje co czekać nas może w przyszłości jest projekcja inflacji przygotowywana przez analityków banku centralnego. Tak się akurat składa, że w listopadzie będzie publikowane świeże opracowanie na ten temat. Bez wątpienia będzie to ważny element podejmowanych w najbliższych miesiącach decyzji przez RPP.
Ważą się losy przyszłej inflacji
RPP mimo wszystko nie ma łatwego zadania zważywszy na fakt, że wciąż ważą się losy tarczy antyinflacyjnej, która dziś obniża ceny żywności czy energii dla gospodarstw domowych. Teoretycznie nie mamy też pewności kto stworzy rząd i jaką politykę będzie prowadził, a to ma wpływ na to jak szybko w przyszłości będą rosły ceny.
Rynek wycenia dalsze cięcia
Dotychczas większość Rady uznawała, że prognozowana na przyszłość inflacja i kondycja rodzimej gospodarki uzasadniają cięcia stóp procentowych. I choć nie znamy jeszcze najnowszej projekcji inflacji i PKB przygotowywanej przez zespół analiz banku centralnego, to trudno spodziewać się tu rewolucji. Efekt jest taki, że notowania kontraktów terminowych na stopę procentową wyceniają obniżenie stopy referencyjnej na koniec br. do około 5,25%, a potem w 2024 roku o kolejne około 100 punktów bazowych.
Raty już spadły o około 15%
To co cieszyć może zadłużonych nie jest najlepszym prognostykiem dla posiadaczy oszczędności. Ci jeszcze w trakcie wakacji bywali przez banki kuszeni oprocentowaniem na poziomie 9-10%. Teraz trudno jest znaleźć oferty z obietnicą odsetek przekraczających 7%.
A jak to wygląda z punktu widzenia posiadaczy złotowych kredytów mieszkaniowych? Licząc od szczytu z listopada 2022 roku rata ich kredytu powinna już spaść o około 15%. Do tego kolejne spodziewane cięcia mogą obniżyć raty o kolejne 10-15% do końca przyszłego roku.
Przy czym oczywiście musimy wziąć poprawkę na fakt, że mowa jest tu o rynkowych notowaniach i prognozach. Te stać się mogą naszą rzeczywistością, o ile na rynku finansowym, w gospodarce albo geopolityce nie nastąpi zwrot, który zmieni przewidywania dotyczące dalszego rozwoju sytuacji ekonomicznej. Dlatego postępując roztropnie warto zawsze przygotowywać domowe budżety również na realizację mniej optymistycznych scenariuszy.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust
