Brak cięcia stóp procentowych na marcowym posiedzeniu RPP byłoby dużym zaskoczeniem. Za obniżką przemawiają: spadek dynamiki inflacji oraz coraz wolniejszy wzrost wynagrodzeń. Eskalacja konfliktu na Bliskim Wschodzie może jednak skłonić do większej ostrożności przy podejmowaniu kolejnych w tym roku decyzji. W ciągu ostatnich 12 miesięcy cięcia stóp obniżyły już raty kredytów mieszkaniowych o 15-20%. Ważą się losy kolejnych maksymalnie kilkuprocentowych obniżek rat w bieżącym roku.
Jeśli patrzeć na notowania rynkowe, to marcowe cięcie stóp procentowych wydaje się niezagrożone. W poniedziałek na koniec dnia (2 marca) stawka WIBOR 3M była na poziomie 3,81%. To mniej niż aktualny poziom stopy referencyjnej NBP (4%). W normalnych warunkach jest wręcz odwrotnie, czyli WIBOR 3M jest notowany wyżej niż stopa referencyjna. To oznacza, że marcowe cięcie stóp procentowych jest nie tylko oczekiwane, ale właściwie zostało już uwzględnione przez uczestników rynku.
Rynek wierzy w kolejne cięcia stóp
Podobnie odczytywać można notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Te sugerują nie tylko cięcie stóp w marcu, ale też szansę na kontynuację takich ruchów w kolejnych miesiącach. Przy czym przewidywania idące dalej w przyszłość są dziś znacznie bardziej zachowawcze niż przed atakiem na Iran. Wyraźnie słabsze są dziś nadzieje na to, aby w bieżącym roku podstawowa stopa procentowa spadła do 3,25%. Bardziej prawdopodobny docelowy poziom to raczej 3,5% – tak przynajmniej sugerują aktualne notowania. Przy tym należy mieć świadomość, że przewidywania te potrafią szybko się zmieniać, co pokazały chociażby ostatnie dni.
Inflacja poniżej celu i wolniejszy wzrost płac
Jeśli chodzi o aktualne – marcowe posiedzenie RPP, to bez wątpienia za cięciem stóp procentowych w Polsce przemawiają dane na temat spadku dynamiki inflacji. Ta w dwóch ostatnich publikacjach GUS (za grudzień 2025 r. i styczeń 2026 r.) uplasowała się poniżej kluczowego dla RPP poziomu 2,5%.
Ponadto ostatnie dane GUS pokazały, że w styczniu znowu tempo wzrostu płac wyraźnie wyhamowało (do niewiele ponad 6%) – nawet bardziej niż wynikałoby to z oczekiwań (ponad 7%). Jeśli do tego podobnie perspektywy inflacyjne na najbliższe kwartały zaprezentuje marcowa projekcja, to trudno się dziwić, że cięcie stóp procentowych na posiedzeniu w marcu jest powszechnie oczekiwane.
Ryzyko wzrostu cen paliw
Nie zmienił tego atak na Iran i jego konsekwencje w postaci problemów z produkcją węglowodorów czy ograniczeniami w transporcie przez cieśninę Ormuz. Dotychczasowa reakcja rynków na wydarzenia na Bliskim Wschodzie pozostaje umiarkowana. Ze względu na niepewność dotyczącą rozwoju sytuacji należy oczekiwać, że po marcowym posiedzeniu RPP prof. Glapiński tym mocniej podkreślać będzie, że kolejne decyzje RPP podejmować będzie stosownie do napływających danych.
Kluczowe jest to jak długo trwać będą zakłócenia w produkcji i transporcie ropy oraz gazu. Jeśli potrwałoby one co najmniej kilka tygodni, to wzrost cen paliw oraz innych dóbr i usług zaburzyłby perspektywę utrzymywania się niskiej inflacji, a więc musiałby mieć wpływ na perspektywy zmian poziomu stóp procentowych w Polsce. Póki co przekłada się to na większą ostrożność rynków w wycenianiu dalszego spadku kosztu pieniądza po marcowym posiedzeniu RPP.
Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem mogą wrócić do łask
Jeśli w marcu faktycznie – zgodnie z oczekiwaniami – dojdzie do cięcia stóp procentowych, to niższy koszt pieniądza powinien przełożyć się na niższe raty kredytów mieszkaniowych ze zmiennym oprocentowaniem. Co więcej, już dziś są banki, w których kredyt ze zmiennym oprocentowaniem zaczyna być tańszy niż ten ze stałym oprocentowaniem. Każde kolejne cięcie stóp przyczyniać się będzie do przypieczętowywania tej zmiany.
Jasnym jest przy tym, że niższe stopy procentowe to dobre informacje dla posiadaczy kredytów. W zależności od tego jak długo będziemy spłacać jeszcze kredyt (czy 5 lat czy jeszcze 30), to spadek oprocentowania o 0,25 pkt proc. oznacza ratę niższą o ok. 12-16 zł na każde pożyczone 100 tys. zł.
Każde cięcie stóp procentowych oznaczać powinno ponadto wzrost zdolności kredytowej, a więc, to że bank skłonny będzie pożyczyć nam więcej. Tym samym powinno też rosnąć grono osób, które mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na kredyt.
Rata już spadła o ponad 500 złotych
Dokonane w 2025 roku cięcia stóp procentowych wyraźnie ulżyły już kredytobiorcom. Najlepiej pokazać to na konkretnym przykładzie. Weźmy pod uwagę ratę 25-letniego kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na kwotę 400 tysięcy złotych. Tę na początku 2025 roku można było szacować na 3045 złotych miesięcznie. Dziś może to być o około 520 złotych mniej (około 2530).
Rosnące wynagrodzenia i spadające oprocentowanie kredytów mieszkaniowych doprowadziły do skokowego wzrostu dostępności kredytowej mieszkań. W efekcie dziś prawie połowa pracujących par może sobie pozwolić na zakup co najmniej dwupokojowego mieszkania na kredyt. To o 1/3 więcej niż przed rokiem – wynika z szacunków opartych o dane GUS i NBP.
Większość ulgi już za nami
Jeśli ponadto sprawdzą się przewidywania wynikające z notowań kontraktów terminowych na stopę procentową, to w bieżącym roku wspomniana rata spaść może jeszcze o kilkadziesiąt złotych, czyli co najwyżej kilka procent. Jeśli te prognozy się sprawdzą, to oznacza, że większość obniżek rat już za nami. Przy tym oczywiście musimy mieć świadomość, że wspomniane notowania rynkowe potrafią bardzo dynamicznie zmieniać się pod wpływem napływających informacji. Dlatego podchodząc roztropnie do zarządzania domowym budżetem, należy przygotowywać się również na realizację mniej optymistycznych scenariuszy.
Oprocentowanie depozytów w 2026 roku na drodze do 2,5%
Warto też zwrócić uwagę na nie mniej ważną konsekwencję cięć stóp procentowych – chodzi o topniejące oprocentowanie depozytów. To w ciągu ostatniego roku wyraźnie zniżkowało. W przypadku przeciętnej rocznej lokaty możemy mówić o redukcji stawek z około 4% do około 3%. Jeśli spełnią się dziś formułowane prognozy, to w 2026 roku oprocentowanie to będzie jeszcze niższe – w okolicach 2,5%. Wszystko za sprawą spodziewanych cięć stóp procentowych, ale też przerzucania przez banki na klientów kosztów wyższej stawki podatku dochodowego CIT. Póki co więcej wskazuje na to, że wyższy CIT bardziej uderza po kieszeni oszczędzających niż kredytobiorców.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń