Warto przyjrzeć się aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym z punktu widzenia ryzyka, jakie muszą uwzględniać deweloperzy realizujący swoje inwestycje w obecnych warunkach.
Okres boomu na rynku mieszkaniowym cechowała pewna „pobłażliwość” nabywców, a nawet banków kredytujących inwestycję wobec niedociągnięć deweloperów; wysokie ceny sprzedaży i stopień absorpcji mieszkań usprawiedliwiały wysokie koszty zakupu gruntu i budowy a także projekty o nie najlepszej koncepcji marketingowej – na spragnionym nowych mieszkań rynku i tak znajdowały nabywców.
Tymczasem prawdziwym testem dla deweloperów okazuje się spowolnienie rynku oraz wejście w fazę stabilizacji. Wówczas na znaczeniu zyskuje przeprowadzenie gruntownych analiz rynku, pomagających w podjęciu przemyślanej decyzji co do wyboru lokalizacji.
Realizując inwestycję mieszkaniową, deweloper powinien monitorować różne obszary ryzyka, a w szczególności: ryzyko operacyjne, rynkowe i finansowe. Każde z nich może zadecydować o sukcesie lub niepowodzeniu inwestycji deweloperskiej.
Ryzyko operacyjne jest immanentną cechą przedsięwzięcia deweloperskiego, występującą niezależnie od okoliczności rynkowych. Obejmuje ono organizację specyficznych dla branży procesów wewnętrznych, takich jak: właściwy wybór i pozyskiwanie gruntów pod inwestycje, wybór architekta i generalnego wykonawcy, czy też sprawna koordynacja prac procesu budowlanego.
Deweloperzy muszą się również liczyć z ingerencją państwa w mechanizmy gospodarki rynkowej. Przykładem może być obecnie dyskutowany projekt ustawy o obligatoryjnym rachunku powierniczym, spotykający się z negatywnymi przeważnie opiniami deweloperów. Wysoki poziom biurokracji w postaci wymogów uzyskania licznych pozwoleń, zezwoleń i opinii, wydawanych w większości przypadków w formie decyzji administracyjnej, narażają inwestora na spowolnienia, a w najgorszym przypadku – sparaliżowania procesu inwestycyjnego.
W obecnej sytuacji szczególnie istotne dla deweloperów stało się ryzyko rynkowe. Każdy przedsiębiorca funkcjonuje w zmiennym otoczeniu rynkowym, ale długi okres realizacji inwestycji deweloperskich sprawia, że działalność deweloperów jest szczególnie narażona na zmienność sytuacji na rynku.
Ryzyko zmiany sytuacji gospodarczej w bezpośredni sposób wpływa na kształtowanie się poziomu cen sprzedaży oraz na relacje pomiędzy popytem a podażą mieszkań. Wskaźniki gospodarcze, takie jak: tempo wzrostu PKB, poziom inflacji i wysokość stóp procentowych mają bezpośrednie przełożenie na zachowania uczestników rynku nieruchomości, a szczególnie na siłę nabywczą potencjalnych klientów. Aktualnym przykładem jest spadek tempa sprzedaży i korekta cen mieszkań obserwowana przez REAS na rynku mieszkaniowym największych polskich aglomeracji. Tendencja ta może przysporzyć trudności deweloperom, którzy zaczęli realizować swoje projekty w roku 2006 i 2007, uprzednio kupując drogie tereny pod budowę, licząc na kontynuację trendów wzrostowych w sektorze. Ta grupa inwestorów dotkliwiej odczuje skutki obecnego spadku tempa sprzedaży mieszkań. W takiej sytuacji pośrednie obniżanie cen poprzez wprowadzenie różnego rodzaju bonusów dla klientów, takich jak np. radykalna przecena miejsca parkingowego, może okazać się niemożliwe z punktu widzenia opłacalności projektu, gdyż zasadniczo odbiega od wcześniej sporządzanych przez dewelopera prognoz i możliwości generowania zysku.
Rok ubiegły pokazał z jakimi innymi ryzykami musi się borykać deweloper – chodzi tu o obserwowany w 2007 r. nadspodziewany wzrost cen materiałów budowlanych oraz trudności z pozyskaniem wykwalifikowanej siły roboczej, skutkujące wzrostem kosztów robocizny.
Kolejnym zjawiskiem, zwiększającym ryzyko działalności deweloperskiej jest wyraźny wzrost podaży przejawiający się dużą liczbą mieszkań oddawanych obecnie i planowanych do oddania w roku następnym. Pojawia się tu kolejne ryzyko rynkowe – ryzyko konkurencji. Konkurencję tę powiększają dodatkowo mieszkania nabywane w poprzednich latach w celach inwestycyjnych, które dziś wracają na rynek, o czym pisaliśmy w lipcowym numerze Poland Monthly. Ryzyko konkurencji można jednak traktować również jako potencjalną korzyść; w sytuacji gdy w otoczeniu projekt realizuje znany i uznany deweloper, podnosi on niewątpliwie prestiż lokalizacji, albo nawet ją kreuje (jeśli nie była dotąd znana). Pomaga w ten sposób poniekąd innym deweloperom w podniesieniu wartości ich inwestycji.
Deweloper musi również brać pod uwagę ryzyko marketingowe. Nietrafiona lub niedostosowana do oczekiwań rynku może okazać się lokalizacja projektu mieszkaniowego, powierzchnia i rozkład lokali, standard, a w konsekwencji także cena mieszkania. Ryzyko to potęguje rosnąca w trakcie budowy nieelastyczność produktu końcowego.
Z ryzykiem marketingowym wiąże się percepcja samej firmy deweloperskiej przez grono potencjalnych nabywców. Jest to tzw. ryzyko reputacji. W sytuacji, gdy na rynku działa wiele firm deweloperskich, nawet niewielkie potknięcia opisane w środkach masowego przekazu mogą zagrozić egzystencji firmy na rynku. Dotyczy to zwłaszcza małych firm nie posiadających dużych zespołów PR, które mogą szybko i skutecznie przeciwdziałać tego typu zdarzeniom.
Ostatni obszar ryzyka stanowi ryzyko związane z finansowaniem inwestycji przez banki i inne instytucje finansowe. Jest ono szczególnie dotkliwe zwłaszcza w momencie nagłego pogorszenia sytuacji na rynku. Ta grupa deweloperów, która nie przywiązywała wagi do tworzenia relacji z bankami/instytucjami finansowymi (track records) w czasie dobrej koniunktury obecnie znajduje się w dużo trudniejszej sytuacji niż firmy, które na bieżąco współpracują z kredytodawcami. Dla pewnej grupy deweloperów niedoszacowanie tego czynnika ryzyka może grozić sprzedażą firmy lub bankructwem.
Obecnie zdecydowana większość inwestorów opiera finansowanie inwestycji, począwszy od rozpoczęcia budowy, z przychodów ze sprzedaży. Nieuniknione staje się zatem ryzyko braku wpłat nabywców, jako konsekwencja opóźnień we wpłatach bądź zerwania umowy przez klienta. W rezultacie realizacja inwestycji opóźnia się, a płynność finansowa ulega obniżeniu. W przypadku finansowania kredytem inwestycyjnym, ryzykiem może okazać się wzrost stóp procentowych i wynikający z niego wzrost kosztów obsługi długu.
Jak widać, działalność deweloperską charakteryzuje wysoka ekspozycja na czynniki ryzyka, zarówno ze względu na jej kapitałochłonność, jak i długotrwałość procesu inwestycyjnego, konieczność zaangażowania i koordynacji pracy z wieloma uczestnikami rynku, i wreszcie niewielką elastyczność produktu końcowego, która spada wraz z postępem prac – bo przecież mieszkania wybudowanego na Podkarpaciu nie można „przenieść” i sprzedać w Warszawie, a raz określonej koncepcji architektonicznej nie da się radykalnie zmienić w zaawansowanej fazie budowy. Bez wątpienia dużym graczom na rynku łatwiej będzie przetrwać trudniejszy okres na rynku, jednak problemy z jakimi muszą się zmierzyć i ryzyka z tym związane dotyczą bez wyjątku wszystkich podmiotów z branży.
Wojciech Boczoń