Choć zmienione pod koniec 2011 roku prawo miało powstrzymać skokowe podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste, w praktyce nie uchroniło właścicieli mieszkań należących do Skarbu Państwa czy gmin przed odczuwalnymi wzrostami takich opłat – wynika z analizy Home Broker. Proponowane na 2013 r. podwyżki – choć czasem rozłożone na trzy lata – potrafią rosnąć z roku na rok kilkukrotnie.
Jak co roku, użytkownicy wieczyści otrzymują w ostatnim kwartale niepokojące listy z gmin, powiatów czy województw. Z korespondencji tej wynika, że za kolejny rok korzystania z działki należącej do Skarbu Państwa, gminy, powiatu czy województwa będą musieli zapłacić więcej. Sprawa ta dotyczy nie tylko właścicieli domów jednorodzinnych. Na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste znajdują się też budynki wielorodzinne (wtedy poszczególnym właścicielom mieszkań przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego), biurowce czy magazyny. Zgodnie z danymi GUS za 2011 rok, same tylko gminy posiadały umowy z użytkownikami wieczystymi na 81,4 tys. ha gruntów.
Powodem podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste jest wzrost wartości gruntów. Roczna opłata za użytkowanie wieczyste stanowi bowiem procent wartości prawa własności do nieruchomości. W przypadku „mieszkaniówki” podstawowa stawka to 1%, w przypadku działalności turystycznej 2%, a w przypadku pozostałych nieruchomości – w tym wykorzystywanych na cele komercyjne – aż 3% wartości. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która weszła w życie 9 października 2011 roku, ukróciła skokowe podwyżki z roku na rok rozkładając je na trzy lata.
Podwyżki z hamulcem
O jakich zmianach można mówić? Każdy przypadek jest inny, ale na przykład opłata za użytkowanie wieczyste w przypadku mieszkania o powierzchni 64 m kw. w kamienicy na terenie stołecznej Woli wzrośnie w 2013 r. o 379%. –Właściciel tej nieruchomości jeszcze w 2012 roku wniósł opłatę na poziomie 240 zł rocznie, a teraz gmina proponuje 1150 zł. – relacjonuje Olga Wilczyńska, doradca Home Broker z Warszawy. Opłaty rosną wszędzie, gdzie grunty gmin, powiatów czy województw oddano w użytkowanie wieczyste. Dzieje się tak więc na przykład w Trójmieście, Poznaniu, Lublinie, Wrocławiu czy Olsztynie i wszędzie skala podwyżek może iść w setki procent. – W Olsztynie na przykład gmina za użytkowanie wieczyste gruntu pod garażem zażądała o około 200% więcej– zwraca uwagę Agnieszka Kobs, doradca Home Broker z Olsztyna. Podwyżki opłat idące w setki procent to między innymi efekt nieregularnego przeprowadzania aktualizacji. Jeśli aktualna opłata jest wynikiem wyceny gruntu sprzed 10 czy kilkunastu lat, to trudno się dziwić, że ponowne oszacowanie wartości parceli powoduje skokowy wzrost opłaty.
Co prawda, prawo nie nakazuje obecnie regularnego aktualizowania opłat, choć taki postulat podnoszono w trakcie prac nad nowelizacją, ale zmieniony został system wprowadzania podwyżek. Od bieżącego roku są one rozłożone nawet na trzy lata. Gdy nowa opłata jest mniejsza niż dwukrotność dotychczasowej, zacznie obowiązywać od początku kolejnego roku. Gdy jednak użytkownikowi wieczystemu zostanie zaproponowana opłata wyższa niż dwukrotność dotychczasowej, nadwyżka zostanie rozłożona na kolejne dwa lata. Mechanizm ten można przedstawić na konkretnym przypadku. W Warszawie przy ulicy Puławskiej gmina postanowiła zaktualizować opłatę za użytkowanie wieczyste właścicielowi mieszkania z dotychczasowej kwoty 324,8 zł do 907,4 zł, czyli o ponad 179%.
– W efekcie w 2013 roku gmina proponuje podwojenie opłaty do kwoty 649,6 zł, w 2014 zażąda 778,5 zł, a dopiero docelowo w 2015 roku 907,4 zł– tłumaczy Barnaba Laskus, doradca Home Broker z Warszawy. W praktyce nowy system wprowadzania aktualizacji opłat może okazać się jednak umiarkowaną ulgą. Było tak w przypadku mieszkańców domu w dzielnicy Psie Pole we Wrocławiu, którym gmina podniosła opłatę za użytkowanie wieczyste o 1150%. – Dom położony jest na działce o powierzchni 1040 m kw. W 2011 roku opłata wynosiła 800 zł rocznie, a gmina zaktualizowała ją aż na 10 tys. zł rocznie– przytacza przykład sprzed roku Piotr Śliwka, doradca Home Broker z Wrocławia. W tym konkretnym przypadku w 2012 roku będzie trzeba zapłacić gminie 1600 złotych, ale w 2013 roku będzie to już 5800 zł, a w 2014 aż 10000 złotych. Nawet więc po zmianie ustawy możliwe są w praktyce skokowe podwyżki opłat za użytkowanie, choć rozłożone zostały na maksymalnie 3 lata.
Po pierwsze – złóż bezpłatne odwołanie
Trzeba jednak pamiętać, że wypowiedzenie dotychczasowej opłaty zawiera tylko propozycję nowej stawki. Można się więc z nią nie zgodzić, co w przypadku horrendalnie wysokich podwyżek jest jak najbardziej wskazane. Aby wyrazić swój sprzeciw należy złożyć w Samorządowym Kolegium Odwoławczym wniosek o uznanie, że podwyżka jest nieuzasadniona lub uzasadniona w mniejszym zakresie.
Oczywiście wniosek ten trzeba uargumentować. Aby poprawnie to zrobić należy zapoznać się z operatem szacunkowym (wyceną), który stanowi np. dla gminy podstawę do podwyżki. W liście informującym o podwyżce musi znajdować się informacja gdzie z wyceną można się zapoznać. Jest to tym bardziej atrakcyjna droga, że bezpłatna. Ważne jest jednak, żeby użytkownik wieczysty odpowiedział na pismo z gminy w przeciągu 30 dni od doręczenia wypowiedzenia. Wniosek do SKO powinien być złożony w dwóch egzemplarzach. Od orzeczenia SKO można w terminie 14 dni wnieść sprzeciw.
Spowodowałoby to przekazanie sprawy do sądu powszechnego. W tym momencie pojawiają się już koszty sądowe, a na rozpatrzenie sprawy należy czekać przynajmniej kolejny rok. Należy więc uznać, że złożenie wniosku do SKO jest relatywnie prostą formą obrony przed nadmiernymi podwyżkami opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
Atrakcyjność tej formy jest tym większa, gdyż SKO nie pobiera opłaty skarbowej za złożenie wniosku. Oprócz prolongaty we wzroście opłaty (w większych miastach oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku trwa przynajmniej kilka miesięcy) uzyskać można znacznie mniejszy zakres podwyżki. Koszty na etapie odwołania do SKO mogą pojawić się, gdy użytkownik wynajmie rzeczoznawcę majątkowego, aby ten oszacował o ile podniosły się stawki za grunty w danej okolicy. Choć wiąże się to z kosztem minimum kilkuset złotych, stanowi niepodważalny przez SKO argument w sporze i może spowodować, że postępowanie przed sądem będzie zbędne.
-
Warto wiedzieć, że:
-
Wniosek do SKO (Samorządowe Kolegium Odwoławcze) musi zawierać uzasadnienie wskazujące błędy i niedociągnięcia wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Z dokumentem tym można się zapoznać na przykład w urzędzie gminy,
-
SKO nie pobiera opłaty za złożenie wniosku,
-
Złożenie wniosku do SKO powoduje, że użytkownik wnosi opłatę w dotychczasowej wysokości,
-
Oczekiwanie na rozprawę w SKO trwać może nawet kilkanaście miesięcy,
-
W przypadku rozstrzygnięcia sprawy przed SKO na niekorzyść użytkownika wieczystego, musi on wnieść zaległą opłatę,
-
Gmina musi udowodnić przed SKO, że wzrost opłaty jest uzasadniony,
-
Użytkownik wieczysty może na swój koszt zamówić kontrwycenę, która będzie stanowiła trudno podważalny argumentów przed SKO,
-
Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. W praktyce często na rozprawie dochodzi do swoistego „krakowskiego targu”. Nowa opłata ustalana jest więc często jako średnia z propozycji właściciela i użytkownika wieczystego (popartej wyceną).
-
Po drugie – zastanów się nad zostaniem właścicielem
Odwołanie do SKO nie jest jednak jedynym sposobem na to, aby ustrzec się podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste. Kolejnym rozwiązaniem jest przekształcenie posiadanego prawa w pełną własność. Taką możliwość mają teraz nie tylko osoby fizyczne, ale także osoby prawne. Po dokonaniu przekształcenia już jako właściciele nie będą musieli ponosić corocznych opłat z tytułu użytkowania.
Cały proces wymaga złożenia wniosku w odpowiednim urzędzie oraz wniesienia opłaty za przekształcenie. Aby wniosek był rozpatrzony nie trzeba aby wszyscy użytkownicy wieczyści z nim wystąpili. Po zeszłorocznej nowelizacji wystarczy, żeby z takim wnioskiem wyszła grupa osób posiadająca większościowy udział w prawie do gruntu. Mechanizm ten dotyczy przede wszystkim mieszkańców domów wielorodzinnych, gdzie często bywa wielu współużytkowników gruntu. Z drugiej jednak strony nowelizacja sprawiła, że sprzeciw jednego współużytkownika wieczystego może zablokować cały proces. W takim wypadku zasadność przekształcenia będzie musiał rozważyć sąd, co zajmie niemało czasu.
Właściciel nie płaci, ale żeby się nim stać zapłacić trzeba
Trzeba ponadto pamiętać, że za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności trzeba zapłacić. Opłata jest różnicą pomiędzy aktualną wartością prawa własności do gruntu, a ceną, za prawo użytkowania wieczystego. Im więc większa jest wartość tego prawa, tym mniej zapłacimy za przekształcenie go we własność. Ponadto im krócej jesteśmy użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma nasze prawo. Przykładowo, jeśli grunt jest wart 300 tys. zł, to w piątym roku użytkowania, za wykup tego prawa zapłacimy ok. 38,5 tys. zł.
Możliwe jest rozłożenie tej kwoty na nisko oprocentowane raty – maksymalnie na 20 lat – co dawałoby pierwszą ratę na poziomie ok. 3750 zł, a ostatnią równą 2000 zł (kwoty te uwzględniają już odsetki w wysokości stopy redyskontowej weksli NBP -4,75%). Tymczasem roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu z naszego przykładu wyniesie 3000 zł (przy założeniu, że na działce stoi budynek mieszkalny). Warto ponadto zaznaczyć, że rata za przekształcenie będzie malała, a opłaty za użytkowanie wieczyste mogą potencjalnie rosnąć.
Dodatkowymi kosztami przekształcenia są opłata skarbowa za wydanie decyzji (10zł) oraz koszt wyceny nieruchomości (kilkaset złotych). Nie jest jednak potrzebne wykonywanie nowej wyceny nieruchomości, jeśli przeprowadzona została aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, w przeciągu dwóch lat od daty złożenia wniosku o przekształcenie.
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
