Sopot wchodzący w skład Trójmiasta stanowi jego najmniejszą część zamieszaną przez zaledwie 38 tys. osób. Kurort wyróżnia się najwyższymi cenami lokali na pierwotnym rynku mieszkaniowym w całym kraju. Główną przyczyną takiej sytuacji jest bardzo ograniczona podaż wolnych terenów przeznaczonych pod budownictwo oraz atrakcyjna, nadmorska lokalizacja.
Pod koniec II kw. 2012 r. na pierwotnym rynku mieszkaniowym Sopotu w sprzedaży znajdowało się tylko 9 inwestycji deweloperskich, w których oferowano łącznie 224 mieszkania. Niemal 45% oferty (a więc 100 mieszkań) stanowiły lokale gotowe do odbioru, a budowa pozostałych zostanie zakończona najpóźniej w IV kwartale 2013 r. W drugiej połowie 2012 r. do użytku zostaną oddane mieszkania, które stanowią 18% aktualnej oferty.
Wykres 1. Struktura oferty mieszkaniowej w Sopocie w zależności od terminu realizacji inwestycji, II kwartał 2012 r.
Źródło: Dział Badań i Analiz, Emmerson SA
Na tak znaczący udział mieszkań gotowych w ofercie niewątpliwie wpływa wysoka przeciętna cena jednostkowa dostępnych lokali. Z monitoringu rynku przeprowadzonego przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson wynika, że pod koniec II kwartału br. za metr kwadratowy nowego mieszkania w Sopocie trzeba było zapłacić średnio 12 009 zł, przy czym ceny były bardzo zróżnicowane. Najtańsze mieszkanie można było nabyć za 7 003 zł/mkw., natomiast najdroższe kosztowało 25 750 zł/mkw. – takie lokale oferowano przy głównej ulicy uzdrowiska – ul. Bohaterów Monte Cassino. Przedział cenowy dostępnych mieszkań jest znaczący i wynosi ponad 18,7 tys. zł/mkw., jednak ponad połowę mieszkań na tym rynku można nabyć za cenę jednostkową z przedziału 11 – 13 tys. zł/mkw.
Wykres 2. Struktura cenowa oferowanych mieszkań, Sopot – II kwartał 2012 r.
Źródło: Dział Badań i Analiz, Emmerson SA
Pod względem struktury oferty analizowany rynek nie wyróżnia się szczególnie na tle innych miast, ponieważ najwięcej dostępnych jest mieszkań 2- i 3-pokojowych, które stanowią łącznie 83,5% podaży. Ponad 10% oferty odnosi się do lokali 4-pokojowych i większych, a więc takich, które można nazwać mianem apartamentów.
Wykres 3. Struktura pokojowa oferowanych mieszkań, Sopot – II kwartał 2012 r.
Źródło: Dział Badań i Analiz, Emmerson SA
Jak już wspomniano Sopot pod względem średniej ceny jednostkowej oferowanych mieszkań na rynku pierwotnym wyróżnia się na tle całego kraju. Warto porównać go z pozostałymi miastami wchodzącymi w skład Trójmiasta. W Gdańsku i Gdyni ofertę można podzielić na dwie części, z jednej strony dostępne są mieszkania w inwestycjach z segmentu popularnego, w niższych cenach jednostkowych, dzięki czemu część mieszkań można nabyć w programie „Rodzina na swoim”. Takie lokale dostępne są najczęściej w dzielnicach najbardziej oddalonych od wybrzeża Bałtyku.
Natomiast z drugiej strony oferowane są także mieszkania i apartamenty znajdujące się w centrum miasta lub bezpośrednio przy plaży, których ceny jednostkowe sięgają kilkunastu, kilkudziesięciu tys. zł/mkw. W Gdańsku najwyższa cena jednostkowa dostępnych mieszkań to ok. 18 tys. zł/mkw., a w Gdyni – 22 tys. zł/mkw. Dzięki tak dużemu zróżnicowaniu oferty i znacznie większej podaży terenów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne, przeciętne ceny jednostkowe oferowanych mieszkań w Gdyni i w Gdańsku (w II kwartale 2012 r.) wyniosły odpowiednio 6 487 zł/mkw. oraz 6 014 zł/mkw.
Źródło: Emmerson S.A.
Wojciech Boczoń
