Spadek liczby nowych centrów handlowych w Europie potrwa przynajmniej do 2011 roku

Na podstawie przeprowadzonych badań firma doradcza na rynku nieruchomości Cushman & Wakefield przewiduje, że w 2010 r. oddanych zostanie do użytku jedynie 7 milionów mkw. nowej powierzchni w centrach handlowych w Europie, co stanowić będzie najniższy od pięciu lat poziom aktywności deweloperskiej w tym segmencie rynku. Pełne skutki globalnej recesji prawdopodobnie odczujemy najmocniej w 2011 r., kiedy to zgodnie z prognozami powstanie jedynie 5 milionów mkw. powierzchni w całej Europie i będzie to najniższy wynik od 2003 r.

Jak podaje najnowszy raport firmy Cushman & Wakefield, European Shopping Centre Development (Raport z rynku rozwoju centrów handlowych w Europie), w 2009 r. powstanie ok. 8,7 milionów mkw. nowej powierzchni centrów handlowych, co stanowi spadek o 5% w stosunku do 2008 r. W okresie pierwszych sześciu miesięcy w Europie oddano do użytku 3,1 miliona mkw. w 115 nowo otwartych centrach handlowych, tj. 18% mniej niż w tym samym okresie w 2008 r. W kolejnych dwóch, trzech latach nie należy oczekiwać znaczącego wzrostu podaży nowej powierzchni.

Największa ilość nowej powierzchni centrów handlowych w pierwszym półroczu 2009 r. została oddana do użytku w Rosji. Na rynek trafiło wtedy 580.000 mkw., z czego 45% przypadło na Moskwę.  W Europie Zachodniej pierwsze miejsce pod tym względem zajmują Włochy, dzięki otwarciu 18 centrów handlowych, które dostarczyły na rynek nieco ponad 370.000 mkw. Niemcy i Holandia również odnotowały w pierwszym półroczu stosunkowo wysoki poziom aktywności. Największy procentowy wzrost podaży powierzchni w centrach handlowych zaobserwowano w Bułgarii (33%).

Turcja oraz Rosja wciąż znajdują się na szczycie listy państw o największej planowanej powierzchni. Do końca 2010 r. oczekuje się ukończenia odpowiednio ok. 2 mln mkw. oraz 1,8 mln mkw. Francja może się pochwalić największą ilością nowej powierzchni w przygotowywanych inwestycjach wśród krajów Europy Zachodniej (celem ekspansji deweloperów są obecnie projekty średniej wielkości w mniejszych miastach). Pod względem wzrostu procentowego najlepsze wyniki osiągnęły Bułgaria, Łotwa i Rumunia. Łotwa biorąc pod uwagę ilość powierzchni przypadającej na jednego mieszkańca odnotowuje taki sam poziom podaży jak na rynkach dojrzałych, takich jak Wielka Brytania, Francja i Hiszpania. Jeśli wszystkie projekty będące obecnie w budowie w tym kraju zostaną ukończone na czas w ciągu najbliższych 18 miesięcy, powierzchnia najmu brutto w centrach handlowych w Bułgarii zwiększy się o rekordowe 370%. Największym projektem ukończonym w pierwszej połowie 2009 r. było centrum handlowe Dolce Vita Tejo w Amadora, w Portugalii.  Obiekt ten oferujący 122.000 mkw. powierzchni stanowi obecnie największe centrum handlowe w Portugalii.

Alexander Colpaert, konsultant z europejskiego zespołu badawczego Cushman & Wakefield, powiedział: „Do 2010 r. liczba ukończonych inwestycji w nowe centra handlowe prawdopodobnie spadnie o ok. 45% w porównaniu z rekordowym wynikiem odnotowanym w 2007 r. Chociaż niektóre projekty zostały wstrzymane na skutek trudnych warunków gospodarczych, nie spowodowało to całkowitego zaniechania realizacji nowych inwestycji. Zarówno na rynkach wschodzących, jak i dojrzałych widać potencjał dla nowych projektów handlowych, a w przypadku obiektów średniej wielkości oraz wielkopowierzchniowych można liczyć na uzyskanie finansowania, choć jest to uwarunkowane wniesieniem znacznego wkładu własnego. Projekty takie są lokowane zwykle w najlepszych lokalizacjach, gwarantujących perspektywy rozwoju centrum handlowego”.

Boris van Haare Heijmeijer, partner, szef ds. europejskich centrów handlowych Cushman & Wakefield, powiedział: „Handlowcy bardzo ostrożnie podchodzą do decyzji o lokowaniu swoich pieniędzy. Można jednak wyróżnić pewną grupę głównych graczy, którzy nie marnują nadarzających się okazji i pomimo spowolnienia, nie zamierzają zmieniać swoich rozległych planów ekspansji zarówno na poziomie lokalnym, jak i międzynarodowym. Obecnie mamy do czynienia przede wszystkim z rynkiem najemcy i handlowcy często wykorzystują siłę swoich marek oraz strategiczną pozycję głównego najemcy w obiektach handlowych, aby wynegocjować dla siebie jak najlepsze warunki najmu. Jednocześnie niektórzy mniejsi handlowcy, bądź najemcy borykający się z problemami finansowymi przeżywają obecnie trudny okres, co stwarza szansę na zwiększenie udziału w rynku nowym, mniej znanym markom. Nie przewidujemy jednak wyraźnych przetasowań na rynku w tym zakresie”.

W zeszłym roku do użytku oddano ponad 9 milionów mkw. nowej powierzchni centrów handlowych w 310 obiektach. Rosja, na rynek której trafiło 1,65 miliona mkw. nowej powierzchni, odnotowała 23 proc. wzrost podaży. Kolejne miejsca zajęły Turcja, Wielka Brytania, Hiszpania oraz Rumunia. Pod względem procentowym największy wzrost zaobserwowano w Bułgarii oraz Rumunii – odpowiednio 76% i 63%. Najbardziej aktywnym rynkiem Europy Zachodniej okazał się rynek w Wielkiej Brytanii, gdzie do użytku w 2008 r. oddano 840.000 mkw. nowej powierzchni, głównie dzięki otwarciu trzech dużych regionalnych centrów handlowych.

Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych wyniosła jedynie 8,3 miliarda euro dla całej Europy, co stanowi spadek o 54% w porównaniu do tego samego okresu w 2008 r. Aktywność inwestycyjna w Europie Wschodniej niemal całkowicie zamarła, choć rynki najbardziej rozwinięte, takie jak Wielka Brytania, Niemcy, Francja oraz Hiszpania nadal wykazują pewną aktywność.  Po niemal dwóch latach wzrostu, widać wyraźne oznaki stabilizacji stóp kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości handlowych w Europie.

Mike Rodda, szef działu transgranicznych inwestycji w zakresie powierzchni handlowych Cushman & Wakefield powiedział: „Główne niemieckie fundusze otwarte wznowiły działalność, koncentrując się przede wszystkim na najlepszych nieruchomościach zlokalizowanych na najważniejszych rynkach europejskich. Większość transakcji odnotowanych w 1 i 2 kwartale zawarto na głównych rynkach, gdzie w ramach transakcji doszło do zmian poziomu i struktury zadłużenia oraz finansowania na zasadach „vendor financing”.  Dlatego też rynki te wykazują najwyższy poziom aktywności inwestycyjnej, a rynki wschodnie jej niemal całkowity brak od 2008 r. Można już jednak zauważyć pierwsze oznaki poprawy dostępności długu szczególnie dla większych transakcji, w związku, z czym oczekuje się wzrostu wolumenu inwestycji w 4 kwartale”.

Katarzyna Michnikowska, Starszy Analityk z Działu Doradztwa polskiego biura Cushman & Wakefield, powiedziała: „Globalny kryzys finansowy, którego skutki zaczął odczuwać polski rynek handlowy w czwartym kwartale 2008 r. zweryfikował prognozy dotyczące planowanej przyszłej podaży. Dziś trudno oszacować, ile obiektów z 1,5 mln mkw. planowanych w czerwcu 2008 r. (do oddania w latach 2009-2010) zostanie zrealizowanych, ile wstrzymanych, a ile przesuniętych w czasie. Z pewnością jednak można stwierdzić, że większość obiektów (ponad 65%) będących w budowie jest realizowana (ok. 1 mln mkw.), co pozwala prognozować roczną podaż w latach 2009-2010 na poziomie podaży z 2008 roku (ok. 800.000 mkw.)”.

Piotr Kaszyński, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Handlowych polskiego biura Cushman & Wakefield, stwierdził: „Poziom przyszłej podaży centrów handlowych jest ściśle związany z kondycją rynku najmu i rozwojem głównych sieci handlowych. Poziom obrotów sklepów uzależniony jest bezpośrednio od wysokości siły nabywczej konsumentów. Obecnie obserwujemy zmianę strategii sieci handlowych – jedne szukają nowych źródeł finansowania lub renegocjują warunki kredytowania z bankami, by nadal istnieć na rynku, inne inwestują, by zająć dominująca pozycję w swojej branży”.

Wojciech Pisz, Associate z Grupy Rynków Kapitałowych polskiego oddziału Cushman & Wakefield, powiedział: „Biorąc pod uwagę marginalny wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym w centra handlowe w pierwszym półroczu 2009 r. oczekujemy, że następne miesiące przyniosą zauważalne ożywienie. Będzie ono następstwem zakończenia toczonych aktualnie negocjacji dotyczących głównie portfeli nieruchomości zajmowanych przez pojedynczych, renomowanych najemców. I to właśnie takie produkty inwestycyjne, zabezpieczone dodatkowo wieloletnią umową najmu oraz gwarancjami spółek matek, będą, z uwagi na wysoki poziom bezpieczeństwa, cieszyć się największym zainteresowaniem wśród inwestorów. Pierwszych większych transakcji możemy spodziewać się w przyszłym roku, ponieważ inwestorzy czekają na potwierdzenie dobrych informacji o wynikach centrów handlowych w trzecim i czwartym kwartale br. Optymizm powoli wraca na rynek, jednak poziom cen transakcyjnych będzie zupełnie inny niż rok temu”.

Źródło: Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.