Spokojna rewolucja, czyli rynek kredytów mieszkaniowych w 2014 roku

„Mieszkanie dla młodych”, Rekomendacja S, obowiązkowy wkład własny, obniżka stóp procentowych, wzrost zdolności kredytowej, to główne tematy, które zdominowały rozmowy kredytobiorców. Czy w takim samy stopniu zdominowały rynek kredytów mieszkaniowych i wpłynęły na jego kształt?

Mijający rok na rynku kredytów hipotecznych, mimo wcześniejszych zapowiedzi, upłynął dosyć spokojnie, chociaż obfitował w wiele ważnych zmian. Chociaż żadna z nowych regulacji i zmian nie wywróciła rynku „do góry nogami”. O tym, co takiego ważnego działo się w 2014 roku na rynku kredytów mieszkaniowych piszemy poniżej w podsumowaniu roku.

Rekomendacja S – jednocześnie zaostrzyła i złagodziła

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego miała zmienić rynek mieszkaniowy. Owszem, wprowadziła wiele istotnych zmian w przepisach kredytowych, ale jak na razie nie zmieniła drastycznie oblicza rynku kredytów i nieruchomości. Przede wszystkim wprowadziła obowiązkowy wkład własny w wysokości 5% wartości nieruchomości. Wbrew prognozom sceptyków, rynek kredytowy nie załamał się, bowiem taki poziom wkładu własnego nie był problemem dla klientów. Warto podkreślić, że chociaż KNF zalecała minimum 5% wkładu własnego, to wiele banków wymagało zaangażowania przez kredytobiorcę środków na poziomie 10 a nawet 20%. Tylko 10 banków było w 2014 roku skłonnych udzielać kredytów z tylko 5 procentowym wkładem, a 2 instytucje wymagały zawsze duże wyższego wkładu własnego, bo aż 20 procent.

Rekomendacja, z jednej strony zaostrzyła politykę kredytową, ale przyniosła pewne realne złagodzenie wymagań. Przepisy KNF zmieniły zasady wyliczania zdolności kredytowej. Do końca 2013 roku, okres spłaty kredytu na potrzeby wyliczania zdolności kredytowej, nie mógł być dłuższy niż 25 lat. Rekomendacja pozwoliła na jego wydłużenie o 5 lat, co przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej o około 4-6 procent.

Chociaż wyliczać zdolność kredytową możemy na maksymalnie 30 lat, to mimo wszystko sam okres spłaty kredytu sugerowany w Rekomendacji S nie może przekroczyć 25 lat. Wydłużenie do maksymalnie 35 lat jest możliwe, ale dopiero przedstawieniu wyliczeń pokazujących wzrost kosztów kredytu. Oznacza to koniec kredytów na 40 czy nawet 50 lat, bowiem tak długi okres spłaty wiąże się z gigantycznym wzrostem kosztów odsetkowych, przy niewspółmiernie niższych ratach.

Nowe regulacje potwierdziły także maksymalne ograniczenie możliwości zaciągania kredytów walutowych. Od lipca tego roku o kredyt w walucie obcej mogą ubiegać się tylko osoby zarabiające w danej walucie. Rekomendacja wymusza zgodność waluty dochodu z walutą kredytu. Taki stan obowiązywał jednak w wielu bankach na wiele miesięcy przed wejściem w życie rekomendacji KNF u. Już od kilku lat obserwowaliśmy w bankach znaczące ograniczenie dostępności kredytów walutowych. Ubiegać się o niego mogły albo osoby zarabiające w danej walucie, albo zarabiające co prawda w złotych, ale tylko przy założeniu osiągania dochodów na poziomie kilkunastu tysięcy miesięcznie. Taka polityka banków ograniczała dostępność kredytów walutowych, a Rekomendacja S tylko potwierdziła obowiązującą w praktyce sytuację.

„Mieszkanie dla młodych” – z dużej chmury mały deszcz

Zmienić rynek kredytowy miał także rządowy program „Mieszkanie dla młodych”. Wprowadzony z opóźnieniem, bo dopiero od 1 stycznia 2014 roku, ma pomagać w zakupie pierwszego mieszkania młodym osobom. Skierowany jest do osób, które nie ukończyły 35 roku życia i chcą nabyć swoje pierwsze mieszkanie. Jednak jednym z wymagań, które skutecznie ogranicza dostępność do kredytu z dopłatą, jest objęcie programem tylko mieszkań z rynku pierwotnego. Zatem nie mogą z niego skorzystać osoby poszukujące mieszkania na rynku wtórnym. Dodatkowo, konstrukcja programu wyeliminowała z niego osoby mieszkające w mniejszych miejscowościach. Rynek deweloperski koncentruje się bowiem na dużych miastach, a mieszkańcy mniejszych miejscowości często nie mają możliwości jakiegokolwiek wyboru. W małych miastach buduje się bardzo mało nowych mieszkań, co oznacza, że program MdM nie ma tam możliwości realnego funkcjonowania.

Oceniając jednak program nawet przez pryzmat tylko dużych miast, warto zwrócić uwagę na duże zróżnicowanie, głównie za sprawą limitów cen kwalifikujących nieruchomości do programu. W Łodzi, Gdańsku czy Poznaniu limity cen są na tyle wysokie, że duża część podaży mieszkań spełnia wymogi programu. Odwrotnie sytuacja wygląda w Krakowie, Wrocławiu czy Warszawie. W tych miastach za sprawą niskich limitów znalezienie mieszkania spełniającego wymogi MdM jest znacznie trudniejsze. Co prawda w po względem liczby udzielonych kredytów, miasta te należą do czołówki, ale w odniesieniu do wielkości zasobu mieszkań czy liczby transakcji, MdM nie rozwija się tak intensywnie, jak z pewnością oczekiwali twórcy programu. Na nie do końca trafne oszacowanie potrzeb i możliwości wskazuje także poziom wykorzystania zarezerwowanych na 2014 rok środków. Z przyznanych 600 mln złotych w bieżącym roku wykorzystane zostanie tylko około 1/3.

Niskie stopy, wysokie marże

Niewątpliwie rok 2014 to okres historycznie niskich poziomów stóp procentowych. Po cyklu obniżek stóp w latach 2012-2013, w tym roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy tylko jeden raz, ale aż o 50 punktów bazowych. Aktualnie stopa referencyjna wynosi 2 procent, co przełożyło się także na obniżenie istotnej dla kredytobiorców stopy Wibor. Stopa 3 miesięczna uległa obniżeniu z poziomu 2,70 procent na początku roku, do 2,06 procent w grudniu 2014 roku. Warto także zwrócić uwagę, że na początku listopada notowaliśmy nawet niższe poziomy – wtedy to na kilka dni Wibor 3 miesięczny spadł poniżej 2 procent. Obniżenie stóp procentowych przełożyło się na spadek oprocentowania wszystkich kredytów złotowych, zarówno tych już spłacanych, jak i dopiero zaciąganych. Jednak osoby, które dopiero brały kredyt, musiały liczyć się niestety ze wzrostem marż kredytowych. W ciągu całego roku banki powoli, ale systematycznie podwyższały marże, co nie było może aż tak odczuwalne w okresie, gdy stopy rynkowe spadały, ale z pewnością stawia tych kredytobiorców w gorszej sytuacji niż tych, którzy zadłużyli się kilka lat temu i mają marże nawet poniżej 1 punktu procentowego. W ciągu roku, w zależności od parametrów kredytów średnia marża wzrosła od 0,10 do 0,35 p.p.

Tabela nr 1. Średnie marże dla kredytu w wysokości 250 tysięcy złotych, LTV=80%

2013	Sty	Lut	Mar	Kwi	Maj	Cze	Lip	Się	Wrz	Paź	Lis	Gru
	1,61	1,60	1,59	1,58	1,57	1,58	1,56	1,57	1,60	1,63	1,69	1,71
2014	Sty	Lut	Mar	Kwi	Maj	Cze	Lip	Się	Wrz	Paź	Lis	Gru
	1,72	1,73	1,79	1,79	1,80	1,79	1,81	1,82	1,83	1,83	1,84	1,84

Źródło: obliczenia Notus Doradcy Finansowi

Wzrost zdolności kredytowej

Spadek oprocentowania kredytów i miesięcznych rat przełożył się na także na wzrost zdolności kredytowej. Podsumowując jednak bieżący rok, trzeba pamiętać, że o dostępności kredytu nie decyduje tylko kwota, jaką możemy uzyskać, ale także polityka banków w zakresie akceptowania źródeł dochodu i ogólnej oceny kredytobiorcy. W tym zakresie kończący się rok nie przyniósł żadnych radykalnych zmian. Banki ciągle wymagają stabilnego zatrudnienia, popartego co najmniej kilkunastomiesięcznym stażem pracy. Jednak osoby prowadzące działalność gospodarczą, czy zatrudnione na umowach cywilnoprawnych także mogły liczyć na kredyt.

Tabela nr 2 Średnia zdolność kredytowa małżeństwa z jednym dzieckiem zarabiającego dwukrotność średniej krajowej.

Styczeń 2014	Maj 2014	Wrzesień 2014	Grudzień 2014
461 tys.	465 tys.	464 tys.	473 tys.

Źródło: obliczenia Notus Doradcy Finansowi

Kredyty walutowe – sytuacja bez większych zmian

Osoby spłacające kredyty w naszej rodzimej walucie mogły cieszyć się niższą ratą za sprawą obniżenia stóp procentowych. Kredytobiorcy, którzy kilka lat temu wybrali walutę obcą, także nie powinni mieć powodów do narzekania. Decydujący o oprocentowaniu kredytów we frankach szwajcarskich Libor 3 miesięczny od kilkunastu już miesięcy wynosi niemal 0 procent, co daje wymierne oszczędności w portfelach kredytobiorców. Również kurs CHF/PLN uniknął gwałtownych wahań i kształtował się w przedziale od 3,35 do 3,52. Kredytobiorcom frankowym zadrżało nieco serce w listopadzie tego roku, kiedy to Szwajcarzy decydowali w referendum o polityce swojego banku centralnego (SNB). W przypadku powodzenia referendum część analityków prognozowała umocnienie szwajcarskiej waluty i w konsekwencji wzrost kursu CHF/PLN do poziomu powyżej 4 złotych. Trwałe przekroczenie tego poziomu mogłoby oznaczać problemy ze spłatą kredytu dla części Polaków. Jednak niepowodzenie szwajcarskiego referendum rozwiało wszelkie wątpliwości.

Więcej powodów do optymizmu mieli kredytobiorcy, którzy zadłużyli się w euro. Kurs walutowy pozostał stabilny, a stopa Euribor spadła z poziomu 0,79 procent na początku 2014 roku do 0,08 procent w grudniu. Tak duży spadek tej stopy to zasługa Europejskiego Banku Centralnego (ECB), który obniżył stopy procentowe w strefie euro.

Odwrócona hipoteka – przepisy są, ofert brak

15 grudnia w życie weszły przepisy dotyczące odwróconego kredytu hipotecznego. Produkt ten pozwala na uzyskiwanie od banku, najczęściej comiesięcznych świadczeń, w zamian za przejęcie nieruchomości przez bank po śmierci kredytobiorcy. Zabezpieczeniem takiego kredytu będzie mieszkanie, dom lub działka gruntu, które posiada kredytobiorca i na tej podstawie, po oszacowaniu wartości nieruchomości bank będzie wypłacał określoną kwotę. Jednak pomimo wejścia w życie nowych przepisów jeszcze żadna instytucja nie wprowadziła do swojej oferty takiego kredytu. Można również przypuszczać, że produkt ten nie będzie cieszył się bardzo dużym zainteresowaniem, zarówno ze strony banków, jak i potencjalnych klientów. Będzie to produkt niszowy, ale mimo to ważne, że ten obszar biznesu bankowego został uregulowany.

Rok 2015 – co nas czeka?

W nadchodzącym roku czeka nas kilka zmian, które powinny także wpłynąć na rynek kredytowy. Najistotniejszą pozostaje ciągle kolejny etap wdrożenia Rekomendacji S, czyli zwiększony wkład własny. Zgodnie z zapisami regulacji KNF kwota udzielonego kredytu nie będzie mogła być wyższa niż 90 procent wartości nieruchomości, co oznacza wymóg zainwestowania 10 procent środków własnych przez klienta. Spowoduje to z pewnością trudności w uzyskaniu kredytu przez osoby, które nie planują swoich finansów z wyprzedzeniem. Jednak osoby, które świadomie zarządzają swoim budżetem i mają świadomość nadchodzących zmian, o których wiemy od ponad 1,5 roku nie powinny mieć problemu z zaciągnięciem kredytu.

Oferty kredytów zmienią się także na początku przyszłego roku pod wpływem nowej Rekomendacji U, która zmienia rynek bancassurance, czyli ubezpieczeń powiązanych z kredytami. Nie będzie już możliwe narzucanie klientom konkretnego towarzystwa ubezpieczeniowego, tak jak ma to często miejsce do tej pory. Bank będzie mógł co prawda zażądać od klienta np. ubezpieczenia na życie, ale nie będzie mógł wskazać preferowanego ubezpieczyciela, ani wiązać oferty kredytu z zakupem ubezpieczenia w określonym towarzystwie. Skutkiem tego będzie utrata przez banki części przychodów, które mogą zostać zrekompensowane przez wzrost marż kredytowych. Możemy zatem oczekiwać, że w najbliższych tygodniach marże będą w dalszym ciągu rosły.

W nowym roku, z pomocą kredytobiorcom powinna przyjść Rada Polityki Pieniężnej, bowiem prawdopodobne są kolejne obniżki stóp procentowych. Skutek tego jest taki, że Wibor 3 miesięczny, decydujący o poziomie oprocentowania kredytów nie powinien rosnąć, co będzie oznaczało utrzymanie oprocentowania kredytów w złotych na historycznie niskim poziomie.

Trwają także prace nad zmianami w programie MdM. Projekt przewiduje głównie zwiększenie dopłaty do wkładu własnego dla rodzin z dwójką i większą liczbą dzieci. Przypomnijmy, że aktualnie mogą one otrzymać dopłatę w wysokości 15 procent wartości nieruchomości. Po zmianach dla rodzin w dwójką dzieci dopłata będzie wynosić 20 procent, a dla jeszcze większych rodzin nawet 25 procent. Przy jednoczesnym zwiększeniu powierzchni, od której naliczana jest dopłata z 50 metrów do 65 metrów kwadratowych, pozwoli to na wzrost dopłaty o kilkadziesiąt procent w stosunku do poziomów wypłacanych aktualnie. W przedstawionych propozycjach praktycznie nie ma zmian zwiększających podaż mieszkań dostępnych w programie. Planowane jest co prawda rozszerzenie o inwestycje realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, ale jest to zmiana, która nie będzie miała dużego znaczenia. Dopiero dołączenie rynku wtórnego do MdM zwiększyłoby znacząco zasięg rządowego programu. Analizując jednak proponowane zmiany należy mieć świadomość, że w toku prac nad nowelizacją mogą zostać wprowadzone kolejne zmiany, które wpłyną na program dopłat do wkładu własnego.

Michał Krajkowski

Główny Analityk Notus Doradcy Finansowi