Spowolnienie na rynku nieruchomości nie tak widoczne

Opublikowane wstępne dane GUS o wynikach budownictwa mieszkaniowego w okresie styczeń-marzec 2012 wskazują, że pierwszy kwartał tego roku nie nosi jeszcze znamion oczekiwanego powszechnie spowolnienia w tym segmencie krajowego rynku nieruchomości, jednak pierwsze symptomy hamowania koniunktury można już zaobserwować – pisze Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com.

W tym czasie oddano do użytkowania 36,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o prawie 32 proc. wobec analogicznego okresu ubiegłego roku. Wydanych pozwoleń na budowę było natomiast 38,2 tys., a liczba mieszkań rozpoczętych 31,4 tys., co oznacza względną stabilizację wobec I kwartału 2011r.

Tradycyjnie największy, 57-procentowy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli inwestorzy indywidualni (20645 jednostek), natomiast deweloperzy 37,4% (13571 mieszkań). Ci pierwsi jednak odnotowali niespełna 15-procentowy progres względem roku ubiegłego, deweloperzy natomiast poprawili wynik zeszłoroczny aż o dwie trzecie (65,7%).

– Ciekawie prezentują się statystyki dotyczące liczby wydanych pozwoleń na budowę oraz liczby mieszkań, których budowę rozpoczęto. Wspomniana powyżej stabilizacja względem pierwszego kwartału 2011r. wynika bowiem z wyraźnego spadku tych parametrów po stronie inwestorów indywidualnych, przy wyraźnym wzroście w „obozie” inwestorów budujących na sprzedaż lub wynajem – uważa Grzegorz Kurowski z portalu RynekPierwotny.com. I tak ci pierwsi zanotowali spadek pozwoleń o prawie 6% do poziomu 19,2 tys. mieszkań oraz prawie 10-procentowy regres mieszkań rozpoczętych do liczby 14,9 tys.  Zupełnie inaczej sytuacja wyglądała u deweloperów, którzy uzyskali prawie 19% więcej pozwoleń na budowę (18,3 tys.) oraz rozpoczęli budowę 15,2 tys. lokali, czyli o 15,2% więcej niż przed rokiem. Skąd ta rozbieżność?

Wyhamowanie tendencji wśród inwestorów indywidualnych może być zapowiedzią spowolnienia koniunktury w budownictwie mieszkaniowym w najbliższej przyszłości. Zwłaszcza kwestia wyraźnego spadku inwestycji rozpoczętych może świadczyć o pogarszających się warunkach finansowania budowy nowych nieruchomości. U deweloperów z kolei, pomimo że ogólnie liczba pozwoleń na budowę wzrosła w ostatnim kwartale w stosunku do 1Q 2011, widać wyraźną tendencję spadkową tego wskaźnika już od września ubiegłego roku, kiedy to parametr ten osiągnął swoje 3-letnie apogeum. To z kolei może być zwiastunem uzasadnionego spadku apetytu deweloperów na nowe inwestycje. Jeśli zaś chodzi o liczbę mieszkań, których budowę ci przedsiębiorcy zainicjowali w okresie styczeń-marzec 2012, to z ogólnej sumy 15230 jednostek prawie połowa, bo 7161 przypada na marzec.

Prosta interpretacja takiego stanu rzeczy sugeruje, że to ustawa deweloperska wymusza na deweloperach pośpiech we wprowadzaniu nowych inwestycji, tak by te nie objęły nowe uciążliwe przepisy. Można by się bez zastrzeżeń zgodzić z tego typu rozumowaniem, gdyby nie fakt, że skokowy wzrost w marcu nowych mieszkań rozpoczętych zarówno u inwestorów indywidualnych, jak i budujących na sprzedaż lub wynajem, to zjawisko od kilku lat powtarzalne. Tak więc prognozy i opinie o nadzwyczajnym „wysypie” nowych inwestycji przez deweloperów przed 29 kwietnia – datą wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w pierwszych trzech miesiącach br. nie znalazły przekonywującego potwierdzenia.

Potwierdzenie znalazła natomiast teza, że deweloperzy wciąż budują i zaczynają budowy większej liczby lokali, aniżeli racjonalnie prognozowane na najbliższe kwartały możliwości strony popytowej. Nawis podażowy i rynkowa oferta nie może jednak  przyrastać w nieskończoność. Banki już od pewnego czasu niespecjalnie garną się do finansowania produkcji kolejnych tysięcy mieszkań „na magazyn”, zapewne z prostej troski o depozyty własnych klientów.

– Można zatem oczekiwać, że być może jeszcze w kwietniu deweloperzy „rzutem na taśmę” dodadzą jeszcze  jakąś pulę nowych inwestycji, po czym nastąpi dłuższa sekwencja spadkowa  rozpoczynanych inwestycji, a obok nich także pozostałych parametrów koniunktury rodzimej mieszkaniówki – mówi Grzegorz Kurowski z portalu RynekPierwotny.com.

Tegoroczna wiosna to okres, który dla deweloperów mieszkaniowych oznacza wejście w pełną konfrontację z zupełnie nowym, mało przyjaznym środowiskiem ekonomiczno-gospodarczym, radykalnie odmiennym od tego z 2011 roku. Utrzymanie obserwowanego w ostatnich trzech latach, zadowalającego jak na warunki kryzysowe poziomu aktywności biznesowej, będzie dla rodzimej branży producentów mieszkań zadaniem bardzo trudnym, o ile w ogóle możliwym – podsumowuje Jarosław Jędrzyński.

Źródło: rynekpierwotny.com