Zdolności nabywcze popytu na mieszkania kurczą się. Potwierdzają to dane z rynku kredytowego – średnia wartość kredytu spada. Rynek zmierza do równowagi więc do niższego popytu dostosować się musi podaż. Jako pierwsi zareagowali deweloperzy obniżając ceny lub rozpoczynając tańsze inwestycje. Rynek wtórny reaguje z opóźnieniem.
Mniejszą zmienność cen mieszkań z rynku wtórnego można nazwać prawidłowością rynkową. Sprzedający to duża populacja pojedynczych podmiotów działających w sposób niezależny od siebie. Zdecydowana większość z nich dysponuje jedną nieruchomością wystawioną na sprzedaż. W takiej sytuacji znacznie trudniej pogodzić się z obniżką ceny ofertowej. Jedynie w przypadku dążenia do szybkiej finalizacji transakcji sprzedający bez zbędnej zwłoki idą na ustępstwa cenowe, gdyż chcą szybko odzyskać zamrożony w nieruchomości kapitał.
Analitycy firmy Emmerson S.A. porównali ceny ofertowe i transakcyjne charakteryzujące mieszkania z rynku wtórnego. Średnie różnice pomiędzy całkowitymi cenami wyjściowymi oraz ich ostatecznymi poziomami wyznaczono w oparciu o dane z pięciu głównych rynków mieszkaniowych w kraju – Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Gdańska. W celu uzyskania miarodajnych wyników, porównano analogiczne okresy trzech ostatnich lat.
Analiza transakcji prowadzi do wniosku, że sprzedający są obecnie znacznie bardziej elastyczni pod względem ceny. Mając świadomość swojej przewagi osoby poszukujące mieszkania starają się ją wykorzystać w trakcie negocjacji cenowych. W takiej sytuacji sprzedający zmuszeni są ograniczać swoje oczekiwania finansowe. W wakacje 2010 r. średnia różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosiła około 14 tys. zł. W ciągu roku wzrosła ona nieznacznie – do 15 tys. zł, gdyż wielu sprzedających tkwiło w przekonaniu, że większe obniżki nie są potrzebne i prędzej czy później uda im się znaleźć nabywcę przy ustalonej przez siebie cenie. Podczas tegorocznych wakacji negocjacje cenowe pozwoliły kupujących osiągnąć średni upust w wysokości około 25-26 tys. zł. Szczegółowe wyliczenia zaprezentowano w poniższej tabeli.
/Emmerson
Wojciech Boczoń
