Osoby, które zamierzają sprzedać odziedziczoną nieruchomość powinny dokładnie zgłębić temat dotyczący ewentualnych zobowiązań względem fiskusa, które powstają wraz z momentem zbycia. Kwestia zobowiązań podatkowych uzależniona jest bowiem od szeregu czynników, które łatwo przeoczyć.
Czy obowiązek podatkowy dotyczy każdej osoby, która sprzedała odziedziczone mieszkanie lub dom? Przychód ze sprzedaży nieruchomości, która została nabyta w formie spadku jest z zasady objęty podatkiem PIT. Często podatek od sprzedaży nieruchomości mylony jest jednak przez zainteresowanych z podatkiem od spadku nieruchomości.
W przypadku tego drugiego zobowiązania, istnieje szereg ulg podatkowych. Od podatku od spadku zwolnione jest nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia przez najbliższych członków rodziny np. małżonka, syna, córkę, pasierba, rodzeństwo etc. W tym przypadku ważne jest jednak, aby fakt otrzymania darowizny zgłosić w terminie 6 miesięcy od chwili uprawomocnienia się objęcia masy spadkowej. Po tym terminie nie ma możliwości skorzystania z podobnego zwolnienia podatkowego, a wysokość zobowiązania może wynieść od 3 do 20 proc. wartości spadku.
Osoby, które są objęte ulgą podatkową od spadku muszą jednak uregulować podatek od sprzedaży, o ile zdecydują się na sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie. Istnieje więc w tym przypadku analogiczna zasada, do tej której podlegają osoby fizyczne nabywające nieruchomość na wolnym rynku. Szczególnie istotna kwestia to określenie końca roku, od którego naliczany jest okres tych 5 lat. W przypadku dziedziczenia nieruchomości decydującym momentem jest data śmierci spadkodawcy. Nie jest więc istotne, w którym dniu nieruchomość została faktycznie przejęta przez spadkobiercę.
W przypadku podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat występuje ulga mieszkaniowa, która uwarunkowana jest tym, aby pozyskane ze zbycia środki przeznaczyć ponownie na cel mieszkaniowy. Analogiczne zasady występują również w przypadku nieruchomości, która została przejęta w drodze spadku. O ile spadkobierca przeznaczy uzyskane ze sprzedaży środki na realizację własnych celów mieszkaniowych, może liczyć na zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży. Otrzymane w ten sposób środki spadkobierca musi wydać w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonał sprzedaży odziedziczonej nieruchomości. Wydatkiem na cele mieszkaniowe jest między innymi:
-
nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału
-
nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność
-
nabycie gruntu budowlanego lub udziału w takim gruncie
Oprócz tego do grupy wydatków mieszkaniowych zalicza się również:
-
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie
-
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego
-
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
-
spłatę kredytu na cele mieszkaniowe (zaciągniętego przed dniem sprzedaży odziedziczonej nieruchomości)
Należy również nadmienić, że zasady dotyczące zwolnień podatkowych od sprzedaży nieruchomości obowiązują także w sytuacji, gdy spadkobierca zamierza realizować nowy cel mieszkaniowy poza granicami Polski (tzn. w Szwajcarii, krajach Unii Europejskiej i krajach Europejskiego Obszaru Gospodarczego).
Przykładowo, gdy spadkobierca na co dzień zamieszkujący za granicą otrzyma spadek w postaci domu znajdującego się w Polsce, a następnie zamierza go sprzedać, może liczyć na zwolnienie z podatku, o ile środki zostaną przeznaczone na zakup innej nieruchomości na terenie Szwajcarii, Unii Europejskiej lub Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Dla Izby Skarbowej istotnym jest również fakt, czy realizacja celu mieszkaniowego faktycznie związana jest z zapewnieniem osobistych potrzeb mieszkaniowych.
W przypadku, gdy urzędnicy skarbowi dojdą do wniosku, że spadkobierca za pozyskane środki kupił nieruchomość do realizacji celów komercyjnych (np. pod wynajem), wówczas tego typu działanie zostanie z pewnością zakwalifikowane do opodatkowania. Jak można zauważyć, istnieje wiele indywidualnych przypadków, w których sprzedaż mieszkania może zostać zwolniona z opodatkowania. Należy jednak ponownie podkreślić, że podstawową datą z punktu widzenia urzędu skarbowego jest moment śmierci spadkodawcy. Ważny jest także cel, na który zostaną przeznaczone środki ze sprzedaży odziedziczonej nieruchomości.
Filip Jurczak
Wojciech Boczoń
