W okresie kwiecień – czerwiec tego roku deweloperzy wprowadzili do sprzedaży ok. 13,2 tys. mieszkań tj. o 17 % więcej niż w poprzednim kwartale. Mimo to, oferta wzrosła tylko nieznacznie i wyniosła na koniec czerwca niecałe 48,5 tys. Wszystko to za sprawą dużego zainteresowania po stronie klientów, które zaowocowało kolejnym rekordem sprzedaży, o 11% przewyższającym wynik z marca – czytamy w najnowszym raporcie REAS „Rynek mieszkaniowy w Polsce – II kwartał 2015 roku”.
Liczba transakcji jakie odnotowano w drugim kwartale 2015 roku w sześciu aglomeracjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym wyniosła ponad 12,7 tys. Oznacza to, że w ostatnich czterech kwartałach (od czerwca 2014 roku) sprzedano na analizowanych rynkach 45,8 tys. lokali – o ponad 27% więcej, niż w rekordowych dotychczas latach 2007 i 2013.
Co ciekawe, ceny mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie niemal we wszystkich miastach, dla których REAS prowadzi monitoring rynku. Wahania wyniosły w minionym kwartale zaledwie +/- 2%. Jedyną aglomeracją, w której wzrost cen ofertowych był wyraźny, było Trójmiasto, gdzie wzrost o 6,8% był w znacznej mierze wynikiem wprowadzenia w minionym kwartale kilkunastu inwestycji o ponadprzeciętnych cenach.
Deweloperzy dość dobrze odczytują zapotrzebowanie ze strony kupujących. Liczba wprowadzeń tylko nieznacznie przewyższyła popyt, w rezultacie czego oferta, liczona łącznie dla 6 rynków, w ciągu kwartału wzrosła tylko o ok. 700 lokali. Jedynym miastem, gdzie odnotowano naprawdę znaczny wzrost, był Poznań. Liczba mieszkań czekających na nabywców zwiększyła się tu w porównaniu z końcem marca o ponad 800 lokali, czyli o 22% kwartał do kwartału, zbliżając się do poziomu 4,5 tysiąca mieszkań. Oprócz Poznania dodatni wynik osiągnęło jeszcze tylko Trójmiasto, w którym oferta wzrosła o 5,4%. W Krakowie i Warszawie liczba dostępnych w sprzedaży mieszkań utrzymała się na takim samym poziomie, a we Wrocławiu i Łodzi zauważalnie zmalała (odpowiednio o 6% i 8,4%).
– Przy obecnym tempie sprzedaży relacja pomiędzy wielkością oferty a sprzedażą jest bezpieczna dla branży deweloperskiej. Kluczowe dla przyszłej sytuacji na rynku pytanie brzmi: jak długo tak wysoka sprzedaż się utrzyma? Jeśli wysoki popyt jest przede wszystkim skutkiem dopalacza w postaci MdM-u oraz efektem niskich stóp procentowych, to powinien zacząć maleć w perspektywie dwóch-trzech kwartałów. Jeśli jednak opiera się głównie o akceptowalną dla nabywców relację ceny do dochodu i o atrakcyjność stóp zwrotu z najmu mieszkań, to dobra koniunktura może utrzymać się także w 2016 roku, jeśli prognozy dotyczące utrzymywania się niskich stóp procentowych okażą się trafne. –komentuje Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu REAS.
Skala wsparcia rynku przez program MdM nadal rośnie. W II kwartale liczba wniosków o dopłaty składanych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych w większości analizowanych miast, zgodnie z danymi BGK, wzrosła w porównaniu z kwartałem poprzednim. Największy wzrost – o 24% – miał miejsce w Krakowie. O 20% wzrosła liczba wniosków w Gdańsku, o 18% we Wrocławiu. W Łodzi wzrost wyniósł 7%, zaś w Poznaniu liczba wniosków była taka sama jak kwartał wcześniej. Tylko w Warszawie miał miejsce spadek (o 7%), ale łącznie we wszystkich analizowanych miastach w II półroczu 2015 złożono o ponad 54% więcej wniosków, niż w analogicznym okresie rok wcześniej.
– Jeśli w wyniku rozszerzenia programu MdM o rynek wtórny środków w ramach programu zacznie brakować, będzie to z pewnością niemiłe zaskoczenie dla firm deweloperskich, które znaczną część obecnie wprowadzanych inwestycji przygotowały z myślą o nabywcach korzystających z dopłat. Ponieważ jednak wypłaty z MdM działają na zasadzie „kto pierwszy ten lepszy”, popyt na niedrogie mieszkania może w tym roku i w pierwszej połowie kolejnego roku jeszcze wyraźnie wzrosnąć.
Poszerzenie programu o rynek wtórny może mieć jeszcze jeden efekt. Ponieważ kupujący mieszkania na rynku pierwotnym nie wykorzystywali pełnej kwoty alokowanej przez rząd na dopłaty, to ożywienie na rynku wtórnym może sprzyjać zamianom starszych mieszkań na nowe. Generalnie, dzięki nowelizacji na cały rynek mieszkaniowy wpłynie więcej pieniędzy, choć możliwe, że od 2016 roku łączna kwota dopłat na zakup wyłącznie nowych mieszkań zmaleje rok do roku. Część tych funduszy popłynie zapewne także do mniejszych miast, gdzie nowe budownictwo to raczej domy jednorodzinne niż mieszkania.– komentuje Kazimierz Kirejczyk.
Więcej informacji o rynkach mieszkaniowych poszczególnych miast, a także strukturze oferty i czasie wyprzedaży oferty znajdą Państwo w raporcie „Rynek mieszkaniowy w Polsce – II kwartał 2015”.
———————–
REAS
Wojciech Boczoń