Sprzedaż nieruchomości gruntowych na rzecz cudzoziemców – nowe regulacje

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce doczekało się kolejnych zmian prawnych. W ostatnich dniach prezydent podpisał znowelizowaną ustawę z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Jest to kolejna zmiana, po uchwaleniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która w znaczący sposób wpływa na możliwość nabywania ziemi w Polsce przez obcokrajowców.

Zakup nieruchomości na terenie naszego kraju przez podmioty zagraniczne (zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne) wymaga specjalnego zezwolenia wydawanego przez szefa Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji. Swoją opinię w tej kwestii wyraża również minister obrony oraz minister rolnictwa w przypadku, gdy transakcja dotyczy nieruchomości rolnych. Nowa ustawa rozszerza katalog podmiotów, które zobowiązane będą do dostarczania MSWiA dokumentów związanych z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców. Do tej pory zobowiązani byli do tego notariusze oraz sądy. W nowych przepisach przewidziano takie obowiązki również dla organów administracji publicznej, które będą przekazywać do MSWiA ostateczne decyzje administracyjne, na podstawie których obcokrajowiec nabył nieruchomość.

Takie działania mają umożliwić szybszą reakcję resortu spraw wewnętrznych w przypadku niewypełnienia obowiązków ustawowych, co zapewni pełniejszą wiedzę na temat transakcji z udziałem cudzoziemców. Został również rozszerzony zakres dokumentów, jakie zobowiązani będą przekazywać notariusze oraz sądy. W przypadku tych pierwszych znowelizowana ustawa przewiduje dokumenty takie jak:

• „wypis aktu notarialnego oraz kopię umowy z podpisami notarialnie poświadczonymi, na mocy których cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

• wypis aktu poświadczenia dziedziczenia wraz z wypisem protokołu dziedziczenia, jeżeli w akcie poświadczenia dziedziczenia stwierdzono dziedziczenie przez cudzoziemca, zaś w poprzedzającym go protokole dziedziczenia stawający złożyli oświadczenie o tym, że w skład spadku wchodzą własność lub wieczyste użytkowanie nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej;

• odpis europejskiego poświadczenia spadkowego, jeżeli stwierdzono w nim dziedziczenie przez cudzoziemca, zaś w skład spadku wchodzą własność lub wieczyste użytkowanie nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.”

Natomiast w przypadku sądów, lista dokumentów przekazywanych resortowi spraw wewnętrznych obejmują:

• „odpis prawomocnego orzeczenia o stwierdzeniu nabycia spadku oraz odpis prawomocnego orzeczenia, na którego podstawie cudzoziemiec nabył nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub nabył lub objął udziały, akcje lub ogół praw i obowiązków w spółce handlowej, w tym odpis europejskiego poświadczenia spadkowego;

• kopie dokumentów złożonych do akt rejestrowych, z których wynika, że doszło do nabycia lub objęcia udziałów, akcji lub ogółu praw i obowiązków przez cudzoziemca w spółce handlowej będącej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a w szczególności kopie umów, orzeczeń sądowych, aktów poświadczenia dziedziczenia wraz z protokołami dziedziczenia, list wspólników, a w przypadku gdy nabycie lub objęcie podlegają wpisowi do rejestru przedsiębiorców – także odpisy wydanych w tym przedmiocie postanowień.”

W ostatnich latach powierzchnia gruntów nabywanych przez cudzoziemców w naszym kraju znacząco spadła. Największy spadek odnotowano w 2015 roku w stosunku do lat 2011-2014.

Z danych przedstawionych w sprawozdaniach sporządzonych przez Ministerstwo Spraw Zagranicznych i Administracji wynika, że w 2015 roku obcokrajowcy nabyli w Polsce ok. 460 ha gruntów natomiast rok wcześniej ok. 1036 ha. Poniżej przedstawiono wykres prezentujący rozkład nabytych gruntów w poszczególnych województwach w latach 2014-2015.

Spadek powierzchni gruntów nabywanych przez cudzoziemców nie jest spowodowany liczbą wydanych pozwoleń. W roku 2015 ich liczba była większa w stosunku do roku poprzedniego. Resort spraw wewnętrznych w swoim raporcie dywaguje, że może to być spowodowane specyfiką zdarzeń prawnych, które prowadziły do nabycia nieruchomości. Nie wiadomo, jak sytuacja będzie się kształtować po zmianie przepisów w tym zakresie. Ograniczenia wprowadzone zarówno omawianą ustawą, jak również ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego na pewno wpisują się w politykę państwa ograniczającą obrót Polską ziemią na rzecz cudzoziemców. Resort zapewnia, że nowe przepisy dostosowane są do wymogów prawnych Unii Europejskiej.

Mariusz Gnys
Specjalista ds. Weryfikacji Wycen Centrum AMRON