Stabilizacja średniego poziomu cen mieszkań w ujęciu realnym – takie są oczekiwania doradców Home Broker na najbliższe 12 miesięcy. W ujęciu nominalnym ceny mogą podnieść się o 2,8%, co oznacza podtrzymanie prognozy sprzed miesiąca.
W sierpniu, po raz pierwszy od siedmiu miesięcy zahamowana została tendencja spadkowa wskaźnika prognozującego zmianę przeciętnej ceny mieszkań w największych miastach Polski. Według najnowszego odczytu doradcy Home Broker spodziewają się wzrostu w najbliższych 12 miesiącach średniej ceny przeciętnie o 2,8.
To aż o 2 pkt. proc. mniej niż w styczniu br., gdy poziom optymizmu ekspertów był najwyższy (Home Broker prowadzi badanie co miesiąc od stycznia 2010 r.).
Rynek niejednorodny
Prognozę na poziomie 2,8% w zestawieniu z centralną projekcją inflacji NBP na poziomie 2,5% w II kwartale 2011 r. należy interpretować jako oczekiwanie stabilizacji cen mieszkań w ujęciu realnym. Nie oznacza to oczywiście jednakowych tendencji w każdym segmencie rynku mieszkaniowego. Najmniej podatne na wzrost cen wydają się mieszkania w gorszym standardzie, np. w wielkiej płycie czy nieodnowionym budownictwie powojennym. Na drugim biegunie mamy mieszkania w nowych budynkach, bądź odremontowanych kamienicach, zwłaszcza w dobrych lokalizacjach.
Deweloperzy wywierają presję cenową
Po stronie czynników ograniczających wzrost cen należy wymienić dużą podaż lokali o niższym standardzie, a także atrakcyjne oferty z rynku pierwotnego, gdzie ceny są średnio o 486 zł niższe niż w na rynku wtórnym w nowym budownictwie (po 2000 r.). Wzrostowi cen sprzyja z kolei liberalizacja oferty kredytów mieszkaniowych czy stabilizacja na rynku pracy.
>>> Wynajmujemy w topowych dzielnicach, ale kupujemy dalej od centrum
Ceny transakcyjne idą w górę, a ofertowe w dół
Na rynku mamy obecnie do czynienia z ciekawym zjawiskiem, w którym notowany jest jednoczesny wzrost cen transakcyjnych w największych miastach oraz spadek cen ofertowych. O ile pierwsze podniosły się w największych miastach średnio o 1% od początku roku, to drugie obniżyły o 1,5%. W efekcie w lipcu rozbieżność między ceną ofertową a transakcyjną dla mieszkań, w przypadku których w lipcu zawarto umowę sprzedaży, zawęziła się do rekordowo niskiego poziomu 2,5%. Wielkość ta obrazuje zakres przeciętnych negocjacji cenowych. Dotychczas średnia obniżka ceny wyjściowej przez sprzedających oscylowała w granicach od 3 do 5%.
Więcej optymistów
Stabilizacja wskaźnika prognozującego zmianę cen mieszkań w największych miastach może być pozytywnym sygnałem tym bardziej, że idzie w parze z niewielkim wzrostem relacji optymistów względem pesymistów w sierpniu. Pierwsi obstawiają wzrost, a drudzy spadek cen w najbliższych 12 miesiącach. Optymistów jest według najnowszego badania 82,8% (wzrost z 80,1% w lipcu), a pesymistów 17,2% (wobec 19,9% w lipcu). Na potwierdzenie zaobserwowanych w sierpniu zjawisk trzeba jednak poczekać do kolejnego odczytu wskaźnika.
Najwięcej optymizmu wobec przeciętnego poziomu cen w swoim mieście wykazują doradcy z Katowic, którzy oczekują przeciętnego wzrostu w najbliższych 12 miesiącach o 3,8%. Najmniej optymistyczni są z kolei doradcy z Gdyni oczekując wzrostu cen średnio o 2%
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
