Pomimo różnych czynników, które mają wpływ na rynek nowych mieszkań ich ceny niewiele się zmieniają.
Osoby poszukujące mieszkań na rynku pierwotnym mają dziś znacznie większy wybór niż rok temu. W połowie roku w całym kraju według raportu Reas można było wybierać w rekordowo dużej ilości 46 tys. lokali. Mimo wysokiej podaży, ceny mieszkań deweloperskich, po spadkach notowanych od końca 2008 roku, ustabilizowały się, a w II kwartale tego roku nawet nieznacznie wzrosły (Reas).
Od początku 2010 roku największe obniżki średnich stawek mkw. nowych mieszkań miały miejsce we Wrocławiu (7,8 proc.) i Krakowie (7,4 proc.). Zgodnie z wyliczeniami analityków Emmerson najmniej ceny spadły w Gdańsku (3,7 proc.) i Łodzi (3,9 proc.). W Warszawie od początku 2010 roku do końca czerwca br. nastąpiła niespełna 6 proc. obniżka stawek. W styczniu ubiegłego roku stołeczni deweloperzy żądali za mieszkania średnio 9,1 tys. zł/mkw., a w połowie tego roku przeciętnie 8,6 tys. zł za metr kwadratowy. Przy tym, nie mogli narzekać na zbyt. W II kw. br. sprzedaż nowych mieszkań w Warszawie wzrosła kolejny raz z rzędu. Tym razem o 7 proc. w porównaniu z ilością sprzedanych mieszkań w pierwszych trzech miesiącach 2011 roku (podaje Emmerson).
Lokalizacja ma znaczenie
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym są niższe, bo deweloperzy znajdują wciąż nowe miejsca na tańsze osiedla, które najczęściej powstają teraz na obrzeżach miast. Także miejscowości położone za granicami administracyjnymi dużych metropolii zamieniają się w place budowy. Stołeczni deweloperzy budują już nie tylko na tradycyjnie najtańszej i oferującej najwięcej nowych mieszkań warszawskiej Białołęce, ale również w miastach satelitarnych oddalonych kilkadziesiąt kilometrów od centrum Warszawy.
– Nasza inwestycja w Piastowie przyciąga kupujących ze względu na ceny mieszkań, jakie możemy tam zaproponować. W Warszawie trudno jest inwestorowi zaoferować stawkę za 1 metr kwadratowy w granicach 6 tys. zł. Z mieszkaniami w Rezydencji Kościuszki cenowo konkurować mogą tylko lokale w Białołęce, czy Wesołej, ale z tych dzielnic nie można dojechać do centrum Warszawy w ciągu 20 min., jak z Piastowa dzięki SKM – tłumaczy Wojciech Stisz, specjalista ds. marketingu w BARC Warszawa S.A.
Wpływ cen z rynku wtórnego
O stabilizacji stawek cenowych na rynku mieszkaniowym świadczą również ceny używanych mieszkań. Od nich również w pewnym stopniu zależą ceny wywoławcze nowych lokali mieszkalnych. Jak podaje Home Broker medialna cen 1 mkw. na rynku wtórnym w lipcu tego roku wyniosła w Warszawie 7861 zł, a w ciągu roku lokale staniały tylko o 1.3 proc. i to pomimo stale rosnącej podaży mieszkań z drugiej ręki.
W perspektywie roku przeciętne polskie M straciło na wartości 1,7 proc. Według danych Home Broker w ostatnich 12 miesiącach trzy razy ceny rosły, pięciokrotnie nie zmieniały się i cztery razy doszło do korekty. Analitycy podsumowują, że ceny używanych mieszkań w największych miastach w Polsce wciąż pozostają na podobnym poziomie od przeszło dwóch lat.
Ceny mieszkań, a koszt budowy
Strategia przyjęta przez deweloperów, którzy wprowadzają na rynek coraz więcej tanich mieszkań w projektach w standardzie popularnym spowodowała, że ceny nowych lokali są dla kupujących coraz bardziej przystępne. Należy ich szukać w zewnętrznych dzielnicach miast. Przy szerokiej ofercie na rynku pierwotnym, wśród firm deweloperskich toczy się walka konkurencyjna. Jednak w najbliższym czasie poziom cen nowych mieszkań będzie zależał przede wszystkim od nakładów na ich produkcję. Jeśli wzrosną koszty budowy, ceny nowych lokali będą musiały się zwiększyć.
Deweloperzy nie przewidują wzrostu cen robót budowlanych, nie mniej biorą pod uwagę taką możliwość. Jeżeli stawki za prace budowlane w najbliższym czasie nie zmienią się, kupujący będą mogli liczyć na stabilne ceny mieszkań. Z danych GUS wynika jednak, że aż 37 proc. firm skarży się obecnie na rosnące koszty materiałów budowlanych, a za najbardziej groźne uznają wysokie koszty zatrudnienia (57 proc. deweloperów). Z drugiej strony sytuacja na rynku firm budowlanych poprawia się. Tylko 39 proc. przedsiębiorstw z branży narzeka na niski popyt, podczas gdy rok temu taki problem miało 45 proc. spółek budowlanych.
Źródło: Prestige Public Relations
Wojciech Boczoń