Stały problem kredytobiorców: stopa stała czy zmienna [komentarz]

Pierwsze półrocze 2025 roku przyniosło wyraźne ożywienie na rynku kredytów hipotecznych. W drugim kwartale banki udzieliły ok. 55 tysięcy kredytów mieszkaniowych o wartości przekraczającej 24 mld zł. Oznacza to wzrost o około 15 proc. względem pierwszego kwartału oraz o 22 proc. rok do roku, przy czym wartość nowych umów zwiększyła się o blisko 29 proc. Średnia kwota kredytu hipotecznego w tym okresie wyniosła 443 tys. zł – wynika z raportu AMRON-SARFiN przygotowanego przez Związek Banków Polskich.

Zdecydowana większość zobowiązań została zaciągnięta na okresowo stałą stopę procentową, mimo że na rynku pojawiły się pierwsze od dawna obniżki stóp. W pierwszym kwartale 2025 r. udział kredytów ze stałą stopą wyniósł niemal 80 proc., a w drugim – około 75 proc. pod względem liczby i wartości umów. Warto przy tym pamiętać, że w maju 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej po raz pierwszy od października 2023 r. obniżyła stopy procentowe, sprowadzając je z poziomu 5,75 proc. do 5,25 proc. W lipcu i wrześniu nastąpiły kolejne cięcia – łącznie do 4,75 proc. To wyraźny sygnał spadku kosztu pieniądza, z którego skorzystają jednak wyłącznie osoby posiadające kredyty ze zmiennym oprocentowaniem.

Dlaczego więc tak wielu kredytobiorców wybiera stałą stopę? Najczęściej decydują emocje. Doświadczenia z lat 2021-2022, kiedy gwałtownie rosła inflacja, a raty kredytów opartych o WIBOR wzrosły do niespotykanych wcześniej poziomów, nadal budzą obawy. Wielu kredytobiorców ceni przewidywalność i spokój, które daje „zamrożenie” raty na pięć lat, nawet jeśli w tym czasie stopy spadają. Dodatkowo stała stopa daje poczucie większej kontroli nad domowym budżetem, co w warunkach niepewności gospodarczej ma duże znaczenie. Bywa również tak, że wybór podyktowany jest czystą kalkulacją – oprocentowanie stałe w momencie zawierania umowy bywało niższe niż zmienne, co zwiększało zdolność kredytową.

Zamrożenie raty nie trwa wiecznie

Trzeba jednak pamiętać, że konstrukcja kredytu hipotecznego zakłada przerzucenie ryzyka stopy procentowej na klienta. Nawet pięcioletni okres stałego oprocentowania to jedynie fragment trzydziestoletniego zobowiązania (prawie 2/3 udzielanych kredytów jest na okres pomiędzy 25-35 lat). Po jego zakończeniu kredytobiorca musi podjąć nową decyzję – przyjąć propozycję banku na kolejny okres stały lub przejść na oprocentowanie zmienne. W czasie obowiązywania stałej stopy nie można jej zmienić, chyba że poprzez refinansowanie w innym banku. Z kolei osoby, które wybrały oprocentowanie zmienne, mogą w dowolnym momencie zdecydować się na przejście na wariant okresowo stały.

Ryzyko stałej stopy ujawnia się szczególnie wtedy, gdy stopy procentowe spadają. Posiadacze kredytów na zmiennej stopie odczuwają wówczas obniżki rat, podczas gdy ci, którzy zdecydowali się na „zamrożenie”, pozostają przy wyższych kosztach, co może rodzić poczucie przepłacania. W polskim kontekście nabiera to dodatkowego znaczenia ze względu na doświadczenia „frankowiczów”. Pamięć o tamtych wydarzeniach wciąż budzi nieufność wobec instytucji finansowych, a próby kwestionowania kredytów opartych o WIBOR przez kancelarie odszkodowawcze dodają kolejny element napięcia. W przyszłości nie można więc wykluczyć, że pojawi się narracja o „nabitych w stałą stopę”.

Finansowa czujność zamiast emocji

Tym bardziej istotne staje się podnoszenie świadomości finansowej. Kredyt hipoteczny to najczęściej największe zobowiązanie w życiu, a jego koszt kształtuje budżet gospodarstwa domowego przez dekady, więc jednocześnie ma największy wpływ na budowanie naszego majątku. Banki dopuszczają, by rata stanowiła nawet 40-50 proc. dochodu netto, ale to poziom ryzykowny, mocno ograniczający możliwość oszczędzania czy budowania zabezpieczenia na przyszłość. Optymalnie obciążenie ratą nie powinno przekraczać 25-30 proc. dochodów netto.

Lepsze decyzje kredytowe wymagają więc wiedzy i korzystania z dostępnych prognoz. Pomocne są projekcje inflacyjne NBP, publikowane trzy razy w roku, które wskazują możliwy kierunek zmian stóp procentowych. Warto również obserwować kontrakty terminowe na WIBOR oraz analizy ekonomistów i rynkowych komentatorów.

Obecnie rynek zakłada, że w pierwszej połowie 2026 roku WIBOR może spaść do ok. 4 proc., a część ekspertów dopuszcza jeszcze głębsze cięcia, jeśli proces dezinflacyjny będzie postępował. Przy założeniu scenariusza bazowego i spadku WIBOR w okolice 4 proc., rata kredytu hipotecznego o średniej kwocie, tj. 443 tys. zł na 30 lat, w ciągu około roku mogłaby być niższa nawet o 500 zł miesięcznie. Gdybyśmy przeznaczyli te oszczędności na comiesięczną nadpłatę kredytu aż do jego końca, okres kredytu z 30 lat spadłby do trochę ponad 20 lat, a na odsetkach w ciągu życia kredytu zaoszczędzilibyśmy ok 167 000 złotych.

To pokazuje, jak duże znaczenie w długim horyzoncie ma zrozumienie mechanizmu stóp procentowych i unikanie decyzji podejmowanych wyłącznie pod wpływem emocji.

Jan Karczewski
Dyrektor ds. klientów strategicznych
Michael / Ström Dom Maklerski