W ostatnich dniach przed nowym rokiem akademickim oferty najmu znikają z rynku jak „świeże bułeczki”. Szczególnym powodzeniem cieszą się wyposażone mieszkania trzypokojowe blisko uczelni. Studenci celują zazwyczaj w lokale o jedną czwartą tańsze od średniej rynkowej – wynika z informacji Home Broker.
Przed rynkiem studenckiego najmu pozostały już ostatnie dni wzmożonego ruchu. Do początku roku akademickiego zostało zaledwie kilka dni. Wzmaga to liczbę i szybkość zawierania transakcji – właścicielom i najemcom coraz bardziej zależy na czasie. Już wstępne dane za wrzesień pokazują, że czas potrzebny na znalezienie drugiej strony umowy znacznie spadł. Właściciele mieszkań czekają obecnie na lokatorów średnio 20 dni, podczas gdy w sierpniu było to o tydzień dłużej. Osoby szukające mieszkania znajdują natomiast swoje cztery kąty w 5 dni. Dla porównania miesiąc wcześniej potrzebowali na to blisko dwukrotnie więcej czasu, czyli dni 9. Są to jednak tylko miary średnie – O ile właściciele zaproponują atrakcyjną ofertę z ceną bliską rynkowej, na nowego lokatora nie będą czekać długo. Zdarzają się bowiem transakcje zamykane w ciągu jednego dnia – konkluduje Kajetan Michalski, doradca Home Broker z Warszawy.
Cena jest najważniejsza
Co jednak kryje się pod sformułowaniem „atrakcyjna oferta”? Odpowiedź na to pytanie niesie ankieta przeprowadzona przez Home Broker wśród doradców zajmujących się na co dzień rynkiem najmu. Wyniki prezentują portret przeciętnego najemcy – studenta. Spośród sześciu wyodrębnionych w badaniu cech, co dziwić nie powinno, wygrała cena. Najmniej ważny natomiast okazał się standard budynku. Lista cech atrakcyjnej oferty (od najważniejszej do najmniej ważnej) przedstawia się następująco:
1) przystępna cena mieszkania,
2) atrakcyjna lokalizacja,
3) wyposażenie lokalu,
4) wykończenie lokalu,
5) wielkość i funkcjonalność (rozkład) mieszkania,
6) standard budynku.
W Warszawie przeszło trzykrotnie drożej niż w Nowym Sączu
Dane o cenach ofertowych najmu w 20 dużych miastach pokazują, że w najbardziej komfortowej sytuacji byliby żacy w Nowym Sączu. Tam za kawalerkę właściciele chcą średnio mniej niż 600 zł miesięcznie. Budżet nieznacznie przekraczający tysiąc złotych wystarczyłby w tym mieście na wynajęcie trzech pokoi. Takich warunków mogą tylko pozazdrościć studenci z Białegostoku, Częstochowy, Gdyni, Katowic, Kielc, Lublina, Łodzi, Opola, Poznania, Rzeszowa czy Torunia. W miastach tych kwota bliska tysiącu złotych miesięcznie wystarczyłby na wynajęcie kawalerki. W gronie badanych miast najwyższe ceny ofertowe najmu są obserwowane w stolicy. Za kawalerkę właściciele chcieliby przeciętnie niecałe 1,7 tys. zł. „Dwójki” są oferowane za 2,3 tys. zł, a „trójki” 3,5 tys. zł. Są to jednak tylko uśrednione ceny ofertowe, które zawyżają najdroższe mieszkania na rynku. Zgodnie z opinią doradców Home Broker studenci wybierają zazwyczaj mieszkania z niższej półki. W efekcie faktycznie obserwowane ceny transakcyjne w przypadku żaków są o około jedną czwartą niższe.
Uczelnia ma być blisko, a biblioteka nie
Kolejnym kluczowym dla studentów elementem jest lokalizacja. Wbrew pozorom ocena jej atrakcyjności nie zależy przede wszystkim od bliskości centrum, która została sklasyfikowana dopiero na miejscu trzecim. Podstawowym dla studentów czynnikiem jest bowiem, bliskość uczelni – wynika z oceny doradców Home Broker. Aż 96,3 % badanych uznało tę kwestię za kluczową lub bardzo istotną. W badaniu zwrócono uwagę na 8 czynników. Hierarchia ich ważności wygląda następująco:
1) bliskość uczelni,
2) dostępność środków komunikacji miejskiej,
3) bliskość centrum,
4) bliskość rozrywki (puby, kluby, teatry itp.),
5) bliskość punktów usługowych i handlowych,
6) bliskość terenów rekreacyjnych, siłowni, fitness, basen itp.,
7) bliskość terenów zielonych,
8) bliskość bibliotek.
Oceniona jako najmniej ważna została bliskość bibliotek. Jedynie dla 5,6% badanych łatwy dostęp do biblioteki jest przynajmniej bardzo istotny przy ocenie atrakcyjności lokalizacji przez studentów. Nie powinno to nadmiernie dziwić, ponieważ na uczelni student musi być często, a wzmożony ruch w bibliotekach jest charakterystyczny jedynie dla studenckiej „sesji”. Badanie pokazało także, że studenci mogą stronić nie tylko od księgozbiorów. Małą wagę studenci przykładają także do bliskości terenów zielonych i rekreacyjnych. Wbrew pozorom bliskość rozrywki jako element oceny atrakcyjności lokalizacji zajął dopiero czwarte miejsce za bliskością uczelni, dostępnością środków komunikacji miejskiej oraz bliskością centrum. Dla 44,4% badanych kwestią kluczową lub bardzo istotną jest dla studentów bliskość rozrywki.
Większość szuka wyposażonych
Nie tylko jednak cena i lokalizacja zdecydują o atrakcyjności mieszkania dla studentów. – Lokal musi być wyposażony, ponieważ żacy nie przyjeżdżają do miasta z meblami. Wymaganym standardem jest też dostęp do internetu – tłumaczy Andrzej Szlass, doradca Home Broker z Gdyni. Nie powinno więc dziwić, że aż 76,9% studentów szukających mieszkania wymaga, aby lokal był wyposażony w podstawowe sprzęty.
Technologia budowy nie gra roli
Na rzecz wyżej wymienionych atrybutów studenci są zazwyczaj skłonni zrezygnować ze standardu „czterech kątów”. Podczas gdy wymagania odnośnie wykończenia są niewygórowane, to mało który student zwraca uwagę na technologię budowy samego bloku. Żacy nie mają więc nic przeciwko wielkiej płycie lub odrobinę niezadbanym kamienicom. – Trend ten widoczny jest szczególnie w przypadku panów. Studentki bardziej zwracają uwagę na to, aby blok i mieszkanie były schludne – zauważa Lidia Abramczyk, doradca Home Broker z Warszawy.
Studenci najchętniej szukają trzech pokoi
Jeśli natomiast chodzi o wielkość lokalu, największym zainteresowaniem cieszą się trzy i dwa pokoje. Właśnie dlatego aż w przypadku 63,2% transakcji najemcami jest grupa przyjaciół. Najrzadziej studenci wybierają natomiast kawalerki. Rozwiązanie to jest bowiem relatywnie drogie. Lista rodzajów nieruchomości, w których studenci szukają dachu nad głową na rok akademicki prezentuje się następująco (od najpopularniejszego, do najmniej popularnego):
1) mieszkanie trzypokojowe,
2) mieszkanie dwupokojowe,
3) pokój samodzielny lub wieloosobowy (stancja),
4) kawalerka.
Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń