Drugi kwartał tego roku był już ósmym z rzędu, w którym banki zaostrzały kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych. Dodatkowo według szacunków Domu Kredytowego Notus, w tym samym okresie wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych była najniższa od I kwartału 2010 roku. Jednak obecnie kilka istotnych czynników wskazuje na to, że najgorsze jest już za nami, a w kolejnych miesiącach 2012 roku sytuacja na rynku kredytów mieszkaniowych powinna ulegać sukcesywnej poprawie.
Banki bardziej rygorystyczne
Opracowanie Narodowego Banku Polskiego pt. „Sytuacja na rynku kredytowym, III kw. 2012” pokazuje, że drugi kwartał tego roku, tak jak i siedem poprzednich z rzędu, upłynął pod znakiem zaostrzania przez banki kryteriów przyznawania kredytów mieszkaniowych. Jednocześnie wynika z niego, że również w III kw. br. banki będą wprowadzały obostrzenia do polityki kredytów hipotecznych. Warto jednak podkreślić, że skala zaostrzenia w okresie kwiecień – czerwiec była najmniejsza od III kwartału 2011 roku, a ta spodziewana w okresie lipiec – wrzesień będzie również najniższa od ubiegłego roku.
Następstwem tak długiego okresu rygorystycznego podejścia banków do udzielania kredytów mieszkaniowych jest spadek wartości nowo udzielonych kredytów hipotecznych. Według wyliczeń Domu Kredytowego Notus, w II kw. bieżącego roku wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła od 9,50 do 9,75 miliarda złotych i sięgnęła najniższego poziomu od I kwartału 2010 r., kiedy to według danych ZBP (raport AMRON-SARFiN) była równa 9,81 mld zł. Tym samym był to czwarty spadkowy kwartał z rzędu. W stosunku rok do roku, wartość nowych kredytów była niższa o około 27% – 29%, jako że w II kw. 2011 r. było to 13,395 mld zł. Jednak to, o jakiej wartości finalnie banki udzieliły nowych kredytów mieszkaniowych w II kw. br. okaże się dopiero w ostatnim tygodniu sierpnia, kiedy najprawdopodobniej zostanie opublikowany raport AMRON-SARFiN za ten właśnie okres.
Druga połowa roku pod znakiem wzrostu
W kolejnych kwartałach należy spodziewać się jednak stopniowego zwiększenia akcji kredytowej banków w zakresie kredytów mieszkaniowych. W III kwartale wyniesie ona około 10,0-10,5 mld zł, a w IV kw. już na poziomie około 10,5-11,0 mld zł. Prognoza sukcesywnej poprawy sytuacji na rynku kredytów mieszkaniowych opiera się na kilku, jak się wydaje równie ważnych elementach.
Pierwszym z nich jest zauważalne stopniowe polepszanie się nastrojów na światowych rynkach finansowych związane z powolnym, ale postępującym wygaszaniem kryzysu zadłużenia w Eurolandzie. W takich warunkach zmniejszeniu ulega presja na sektor bankowy na ograniczanie akcji kredytowej oraz poprawiają się ogólne nastroje nie tylko inwestorów, ale też konsumentów. Banki operujące w naszym kraju w segmencie kredytów mieszkaniowych powinny być, zatem coraz bardziej skłonne do tego, aby w kolejnych miesiącach udzielać większej ich ilości. Natomiast konsumenci widząc, że skala obecnego kryzysu nie jest aż tak silną, jak nią straszono będą zapewne bardziej chętniej niż dotychczas zaciągać tego typu zobowiązania, mniej niż do tej pory obawiając się np. o utratę pracy.
Stabilizacja cen na rynku nieruchomości
Kolejnym elementem mogącym wpłynąć na poprawę na rynku kredytów hipotecznych jest sytuacja na polskim rynku nieruchomości, na którym to pole do ogólnego dalszego spadku cen wydaje się być już bardzo, ale to bardzo ograniczone. Co więcej już niedługo należy oczekiwać ich stabilizacji, a następnie po pewnym okresie uspokojenia powrotu do delikatnego trendu wzrostowego. Zatrzymanie dalszych spadków cen na rynku nieruchomości, a następnie ich spodziewany lekki wzrost zbawiennie będzie wpływać nie tylko na jakość portfela kredytowego banków, dając tym instytucjom także większe pole do manewru w zakresie udzielania nowych kredytów mieszkaniowych, ale też skłaniać konsumentów do większych niż dotychczas zakupów na rynku nieruchomości. Polacy przez dłuższy czas odkładali swoje decyzje w tym zakresie nie tylko obawiając się o swoją kondycję finansową w niepewnych czasach, ale też licząc na to, że będą mogli dokonać zakupu mieszkania, czy też domu po niższej cenie.
Umocnienie złotego
Nie bez znaczenie pozostaje tu także siła złotego. Nasza waluta w ostatnim okresie wyraźnie zyskała na wartości, a kursy euro i szwajcarskiego franka spadły do najniższych poziomów od wakacji ubiegłego roku. Wcześniejsza ogromna słabość naszej waluty dała się we znaki nie tylko tym Polakom, którzy spłacają raty kredytów hipotecznych zaciągniętych w walutach obcych, ale też i samym bankom, dla których był to kolejny już po cenach nieruchomości czynnik negatywnie wpływających na jakość ich portfela kredytów mieszkaniowych. Według ostatnich danych KNF, na koniec czerwca wartość kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w euro i franku wyniosła blisko 189 mld zł i stanowiła 58,6% wartości wszystkich zaciągniętych kredytów mieszkaniowych.
Łagodzenie polityki KNF
Dodatkowo spore nadzieje należy wiązać także z zapowiadanym przez Prezesa ZBP, Krzysztofa Pietraszkiewicza, rozpoczęciem prac, co prawda wielomiesięcznych, ale jednak nad propozycjami zmian w rekomendacjach KNF. Niewątpliwie to właśnie bardzo restrykcyjne rekomendacje były jednym z trzech głównych elementów (dwa pozostałe to: niechęć samych banków do udzielania i strach samych klientów przed zaciąganiem), które to doprowadziły do spadku akcji kredytowej w sektorze bankowym. Jak widać zbyt słabo dokręcona śruba szkodzi, ale za bardzo też.
Źródło: Dom Kredytowy Notus
Wojciech Boczoń