W sferze zainteresowań inwestorów i deweloperów leżą nie tylko duże nowoczesne obiekty biurowe, ale i zabytkowe kamienice oferujące wysokiej klasy powierzchnię biurową.
Największa ilość budynków biurowych oferujących najwyższy standard powierzchni najmu znajduje się w ścisłym centrum Warszawy. W ślad za jakością idą najwyższe stawki czynszowe, jakie obowiązują w luksusowych, centralnie zlokalizowanych nowoczesnych drapaczach chmur, jak i znajdujących się w centrum miasta ekskluzywnych, często zabytkowych, kamienicach.
Stawki ofertowe sięgają 25-27 euro za mkw. za miesiąc. Analitycy CBRE zwracają jednak uwagę, że jeszcze w 2008 roku inwestorzy i deweloperzy proponowali powierzchnię w stołecznym centrum nawet za 35 euro za 1 mkw./m-c. Tymczasem ceny najmu poza centrum miasta od pięciu lat pozostały dość stabilne i spadły zaledwie o 2-3 euro za 1 mkw.
Do najdroższych warszawskich budynków należą nie tylko takie nowoczesne biurowce, jak Rondo 1, Metropolitan, czy Warszawskie Centrum Finansowe, ale także zrewitalizowane zabytkowe kamienice, w tym m.in.: Dom Dochodowy, Royal Trakt Offices, czy Pasaż Lipińskiego.
Niewielka nowa podaż w centrum
W warszawskim centrum przybywać będzie jeszcze w najbliższym czasie najwyższej klasy powierzchni biurowej, ale nie będzie jej zbyt wiele, bo w tym rejonie miasta trudno jest już o tereny pod inwestycje. Obecnie w budowie jest Atrium One przy rondzie ONZ i Le Palais przy Próżnej, w których znajdzie się ok. 20 tys. mkw. powierzchni biurowej. Do 2016 roku w centrum stolicy, jak oblicza Cushman & Wakefield, powstanie jeszcze ok. 72 tys. mkw. biur, które dostępne będą m.in.: w budynku na miejscu dawnego hotelu Merkury, Nowym Sezamie i biurowcu przy ul. Królewskiej.
Trudności ze znalezieniem niezabudowanych działek w centrum Warszawy powodują, że deweloperzy coraz częściej decydują się na realizację projektów, które wiążą się z przywracaniem świetności zabytkowym kamienicom. Wśród tego typu projektów planowana jest na przykład inwestycja na miejscu dawnej elektrowni na Powiślu, która ma nawiązywać do przemysłowego charakteru miejsca oraz rewitalizacja kilkunastu budynków fabryki Norblina na Woli, gdzie powstanie nowoczesna powierzchnia biurowa i handlowa.
Oryginalne zabytkowe projekty
Biura w dawnej fabryce Norblin zajmować mają powierzchnię 39 tys. mkw., a przestrzeń handlowa 22 tys. mkw. Bryła biurowca będzie wkomponowana w 11 zabytkowych budynków fabrycznych i kompleks zabytkowych maszyn. Nad historycznymi budynkami powstanie nowa zabudowa, tworząc otwartą przestrzeń skupioną wokół brukowanej głównej uliczki. Znajdą się przy niej pasaże, kawiarenki, butiki oraz odnowione maszyny.
Po drugiej stronie Wisły także oddany został niedawno nietypowy kompleks biurowo-usługowy. Inwestycja Kijowska idealnie wpisuje się w klimat i stylistykę warszawskiej Starej Pragi. Projekt PBM Południe Development wybija się oryginalną koncepcją architektoniczną. W przypadku tej inwestycji ciekawą całość tworzy odrestaurowana, zabytkowa kamienica, która zyskała nadbudowę i nowopowstały budynek o niezwykle nowoczesnej bryle. Nowy sześciokondygnacyjny budynek z efektownym pylonem i dwupoziomowym garażem podziemnym zaprojektowany został w kształcie litery L. Czterokondygnacyjne nadwieszenie nad ulicą Wieczorkiewicza, pod którym przebiega ruch drogowy nadaje mu niespotykanego charakteru.
Inne warszawskie ekskluzywne obiekty, które wyróżniają się na rynku biurowym to m.in.: Ufficio Primo przy ul. Wspólnej, Dom pod Gryfami przy placu Trzech Krzyży, Pałac Młodziejowskiego, kamienica przy Jasnej 26, czy budynek Renaissance przy Mokotowskiej.
Ożywienie inwestycyjne w segmencie biurowym
Choć podaż w Centralnym Obszarze Biznesu rośnie powoli, to ze względu na wysokie stawki w tym rejonie miasta, poziom pustostanów jest wyższy niż średni w Warszawie. W budynkach klasy A znajdujących sie w ścisłym centrum miasta na najemców czeka ok. 11 proc. powierzchni, szacuje CBRE. We wszystkich obiektach biurowych w centrum wolne jest ok. 8,7 proc., a w innych dzielnicach 7,8 proc.
Analitycy są jednak zgodni, że powierzchnie biurowe w dobrze skomunikowanych, prestiżowych miejscach np. blisko metra, oferujące nowoczesne rozwiązania technologiczne będą nadal poszukiwane przez najemców.
Ponadto optymistyczne jest, że Polska jest najbardziej atrakcyjnym krajem dla inwestorów w naszym rejonie Europy. Polski rynek nieruchomości komercyjnych został uznany za najbardziej transparentny w regionie CEE, zbliżając się tym samym w tej sferze do czołówki państw zachodnioeuropejskich.
W minionym roku w nasze biurowce i centra handlowe inwestowały głównie firmy z Niemiec, USA i Wielkiej Brytanii. Wartość transakcji w 2012 roku osiągnęła poziom zanotowany w bardzo dobrym pod tym względem 2011 roku. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów cieszyła się Warszawa, na którą przypadło 55 proc. całkowitego wolumenu transakcji.
Rynkiem, na którym odnotowano ożywienie był segment biurowy. Niemal 40 proc. wartości wszystkich zrealizowanych w Polsce transakcji w 2012 roku przypadło na zakup obiektów biurowych. W ostatnim kwartale 2012 roku sfinalizowano pięć z dziesięciu największych transakcji biurowych minionego roku. Największą z nich była sprzedaż biurowca Warsaw Financial Centre. Ale inwestorzy decydowali się nie tylko na zakup dużych nowoczesnych obiektów biurowych, ale i unikatowych kamienic pełniących funkcje biurowe. Nowych właścicieli znalazły m.in. zabytkowe budynki przy Placu Małachowskiego i ulicy Mazowieckiej, czy Pałac Młodziejowskich przy Miodowej.
Źródło: PBM Południe Development
Wojciech Boczoń
