W większości krajów starego kontynentu ceny mieszkań rosły w ostatnich latach znacznie szybciej niż pensje obywateli. Pod tym względem w Polsce fundamenty rynku są znacznie stabilniejsze niż np. w Austrii, Niemczech, w Czechach czy na Węgrzech.
Mieszkania w Polsce drożeją już od 2014 roku. W tym czasie stawki za metr wzrosły o 38% – wynika z danych udostępnianych przez Eurostat. Czy to dużo? Najłatwiej odnieść się do sytuacji w innych krajach europejskich.
Nasze wzrosty są raczej umiarkowane jeśli wziąć za tło 30 państw, dla których europejski urząd zdążył już zebrać dane na temat cen płaconych za mieszkania w drugim kwartale 2020 roku. W tym gronie jest aż 20 krajów, w których mieszkania podrożały mocniej niż „nad Wisłą”. I jeszcze jedno porównanie – średnia zmiana, zanotowana we wszystkich 30 badanych krajach jest o ponad połowę wyższa niż w Polsce. Przeciętne „M” w Europie zdrożało bowiem w ostatnich latach średnio o 58%.
W niektórych krajach zabrakło korekty cen
Przy tym warto dodać, że dla wszystkich Państw liczymy o ile wzrosły ceny mieszkań od tzw. „dołka”. Dla każdego kraju określiliśmy więc moment, w którym rozpoczął się okres wzrostów cen trwający do dziś. W większości przypadków „bazą” były lata 2013 – 2014. Działo się tak w krajach, w których kryzys, symbolicznie rozpoczęty upadkiem banku Lehman Brothers (wrzesień 2008 r.), doprowadził do korekty cen mieszkań trwającej kilka lat. W tym gronie znajdziemy m.in. Hiszpanię, Rumunię, Polskę, Słowenię, Bułgarię czy Czechy.
Nie wszędzie jednak scenariusz był taki jak u nas. W całkiem licznej grupie państw kryzysowe perturbacje trwały bardzo krótko, albo nawet są dziś niemal niezauważalne na wykresach pokazujących to jak zmieniały się ceny mieszkań. Przykładem mogą być: Belgia, Niemcy, Austria, Francja, Luksemburg czy Szwecja.
Węgrzy z najszybszym wzrostem cen w Europie
To właśnie w tej grupie znajdziemy państwa, w których ostatnie lata przyniosły największe wzrosty cen. W sumie trudno się dziwić – tam hossa trwa najdłużej. Zarówno w Luksemburgu, ale też Estonii czy na Islandii domy i mieszkania są dziś ponad dwukrotnie droższe niż w momencie, w którym ceny dopiero zaczęły rosnąć. Bliskie temu wynikowi są też Norwegia i Węgry.
Ten ostatni przykład jest szczególnie ciekawy, bo pokazuje jak bardzo dobra sytuacja gospodarcza, rosnące wynagrodzenia, łatwy dostęp do finansowania i rządowe subsydia przekładają się na to co dzieje się na rynku mieszkaniowym. W ciągu około 7 lat ceny mieszkań na Węgrzech wzrosły o 91%. Gdyby przeliczyć ten wzrost na lata (13% rocznie) to łatwo dojdziemy do wniosku, że to właśnie w kraju należącym do naszego bratniego narodu, doszło do najszybszej zmiany cen mieszkań. Wzrosty były nawet dynamiczniejsze niż w Estonii (średnio niecałe 12% rocznie).
Według analizy przygotowanej przez portal Global Property Guide, ważnym powodem węgierskich podwyżek cen była bardzo aktywna polityka prowadzona przez rząd premiera Orbana. Najpierw w 2013 roku wprowadzono dopłaty do kredytów. Później – w 2015 roku – postawiono na system dopłat i preferencyjnych pożyczek (CSOK) dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom, a także tych, którzy własny dach nad głową chcą zbudować. Oba rozwiązania pozwalają liczyć na nawet po 10 milionów forintów (równowartość około 125 tys. złotych). Oczywiście im więcej dzieci, tym większe wparcie państwa. Młode Węgierki mogą też liczyć na – umarzane przy okazji urodzin kolejnych dzieci – preferencyjne pożyczki. Nie bez znaczenia była też obniżka VAT-u na nowe mieszkania, która działała w latach 2016-19.
Włoskie mieszkania dopiero zaczęły drożeć
Na drugim biegunie znajdziemy natomiast Włochy. Tam rynek mieszkaniowy dopiero niedawno zaczął nabierać wiatru w żagle. W ostatnich latach – gdy wzrosty cen nieruchomości dominowały niemal na całym obszarze starego kontynentu – to problemy gospodarcze powodowały, że hossa skutecznie omijała rynek mieszkaniowy słonecznej Italii. Dopiero ostatnie kwartały przyniosły 5-proc. wzrost cen nieruchomości, ale nie ma pewności jak dalej potoczą się zmiany na tym rynku.
| Wzrosty cen mieszkań w krajach europejskich | |||
| Kraj | Wzrost cen mieszkań w trakcie trwającego trendu | Od kiedy ceny mieszkań rosną* | |
| Włochy | 5% | 2019 | |
| Cypr | 12% | 2016 | |
| Francja | 23% | 2009 | |
| Finlandia | 26% | 2008 | |
| Chorwacja | 32% | 2015 | |
| Belgia | 33% | 2009 | |
| Hiszpania | 33% | 2014 | |
| Rumunia | 35% | 2014 | |
| Polska | 38% | 2014 | |
| Słowenia | 39% | 2014 | |
| Bułgaria | 40% | 2013 | |
| Dania | 40% | 2011 | |
| Malta | 45% | 2010 | |
| Holandia | 48% | 2013 | |
| Wielka Brytania | 49% | 2009 | |
| Słowacja | 57% | 2012 | |
| Czechy | 62% | 2013 | |
| Portugalia | 65% | 2013 | |
| Litwa | 69% | 2010 | |
| Niemcy | 70% | 2007 | |
| Irlandia | 81% | 2013 | |
| Łotwa | 81% | 2010 | |
| Austria | 82% | 2010 | |
| Szwecja | 88% | 2008 | |
| Węgry | 91% | 2013 | |
| Norwegia | 96% | 2008 | |
| Luksemburg | 105% | 2007 | |
| Islandia | 118% | 2010 | |
| Estonia | 128% | 2009 | |
| * W niektórych przypadkach jest to po prostu rok, od którego Eurostat zaczął udostępniać stosowne dane
Opracowanie HRE Investments na podstawie danych Eurostatu. Najnowsze dane o cenach dostępne są za 2 kwartał 2020 roku |
|||
Niewiele lepiej sytuacja rozwijała się w kolejnym kraju w naszym zestawieniu, a więc na Cyprze. Tam kryzys 2008 roku miał swoje przedłużenie w postaci tzw. cypryjskiego kryzysu bankowego z 2012 roku. Dopiero 4 lata temu mieliśmy do czynienia z uspokojeniem sytuacji na rynku mieszkaniowym, po którym przyszła hossa. Trwa więc ona dopiero od 2016 roku. W tym czasie przeciętne „M” zdrożało na Cyprze o 12%.
W większości krajów ceny rosną szybciej niż pensje
Sam nominalny wzrost cen to jednak nie wszystko. O tym czy jest on racjonalny, czy raczej możemy mówić o bańce, decyduje wiele czynników. Warto zwrócić uwagę nie tylko na to jak rosły ceny, ale też czy były one sztucznie pompowane nadmierną akcją kredytową, czy ceny rosły znacznie szybciej niż ogólny poziom cen mierzony inflacją, a także jak wygląda rentowność wynajmu mieszkań. Szczególnie ten ostatni wskaźnik może się wydawać nieoczywisty. Warto więc wytłumaczyć. Chodzi o to, że jeśli w jakimś mieście na wynajmie mieszkania można w ciągu roku zarobić „na rękę” tylko 1-2% jego wartości, to można mieć podejrzenia, że mieszkania są tam po prostu za drogie. Bardziej racjonalna jest sytuacja, w której wynajmowane mieszkania pozwalają zarobić rocznie około 4-5% wartości.
Jest jeszcze jedna miara, którą warto wziąć pod uwagę – wynagrodzenia. Chodzi o to, że bezwzględnie lepszym fundamentem dla wzrostów cen mieszkań są szybko rosnące pensje. Jest to bez wątpienia bezpieczniejsza sytuacja niż gdyby ceny oderwały się od wynagrodzeń obywateli.
Wbrew pozorom nie była to w ostatnich latach sytuacja rzadka. Statystyki Eurostatu pokazują bowiem, że zarówno w Luksemburgu, jak i w Austrii przez ostatnie lata ceny mieszkań rosły około 4 razy szybciej niż wynagrodzenia. W pierwszym z nich podwojeniu się cen mieszkań towarzyszył tylko 25-proc. wzrost dochodów ludności. W Austrii natomiast ponad 80-proc. wzrost cen nieruchomości miał oparcie w zaledwie 21-proc. wzroście dochodów obywateli.
Niewiele lepiej było w Portugalii. Niepokojąca dysproporcja jest też w Hiszpanii, choć pewnym uspokojeniem napawa fakt, że choć wzrost pensji był niemal 3 razy niższy niż cen mieszkań, to jednak operujemy na znacznie mniejszych liczbach. Hiszpańskie nieruchomości zdrożały w ciągu ostatnich 6 lat o 1/3 przy 12-proc. wzroście dochodów ludności. Nie wykluczone, że wciąż świeża pamięć ostatniego załamania na hiszpańskim rynku powoduje, że kupujący są tam bardziej ostrożni.
W Europie mamy ponadto całkiem liczną grupę państw, w których ceny rosły około dwa razy szybciej niż wynagrodzenia. W tym gronie znajdziemy 8 krajów – m.in. Czechy, Węgry, Niemcy, czy Szwecję.
W Polsce przez lata dochody rosły szybciej niż ceny mieszkań
Na tym tle rodzimy wynik może napawać optymizmem. W Polsce bowiem dochody od 2014 roku wzrosły o 32% – wynika z danych Eurostatu. W tym samym czasie mieszkania podrożały o 38%. To pokazuje, że fundamenty rodzimego rynku mieszkaniowego są solidne. Przez dugi czas ceny mieszkań rosły wolniej niż pensje Polaków. Dopiero przez około dwa lata przed wybuchem epidemii sytuacja się odwróciła.
W naszym zestawieniu znajdziemy jeszcze kilka krajów, w których proporcje pomiędzy rosnącymi cenami mieszkań i wynagrodzeniami wyglądają podobnie jak w Polsce. W tej grupie znajdziemy Belgię, Łotwę, Chorwację, Finlandię i Litwę.
Na szczególną uwagę zasługuje Belgia – tam wysokie koszty transakcyjne zniechęcają do zakupu i skutecznie go utrudniają. Powód? Koszty związane z zawarciem transakcji (podatki, opłaty, prowizje) pochłaniają od kilkunastu do ponad 20% ceny kupowanej nieruchomości. Dodatkowe koszty transakcyjne są więc kilka razy wyższe niż w Polsce. To może być jeden z głównych powodów dla którego ceny nieruchomości w Belgii są w miarę przystępne – oczywiście w odniesieniu do tamtejszych zarobków.
Ciekawa jest też sytuacja w Rumunii. Tam ceny mieszkań wzrosły przez około 6 lat o 35%, ale w tym samym czasie dochody Rumunów niemal się podwoiły. Miało to uzasadnienie w szybko rosnącej gospodarce. Nie bez znaczenia był też fakt dużej emigracji zarobkowej z Rumunii do bogatszych krajów unii. Wymusiło to znaczne podwyżki pensji w kraju.
| Zmiany cen mieszkań i wynagrodzeń w krajach europejskich | ||||
| Kraj | Wzrost cen mieszkań w trakcie trwającego trendu | Od kiedy ceny mieszkań rosną | O ile w tym czasie wzrosły wynagrodzenia | Mnożnik – pokazuje jak bardzo wzrost cen mieszkań przekroczył wzrost wynagrodzeń* |
| Rumunia | 35% | 2014 | 91% | 0,39 |
| Bułgaria | 40% | 2013 | 58% | 0,69 |
| Litwa | 69% | 2010 | 86% | 0,81 |
| Finlandia | 26% | 2008 | 28% | 0,93 |
| Łotwa | 81% | 2010 | 78% | 1,04 |
| Chorwacja | 32% | 2015 | 29% | 1,08 |
| Polska | 38% | 2014 | 32% | 1,19 |
| Belgia | 33% | 2009 | 25% | 1,31 |
| Estonia | 128% | 2009 | 77% | 1,65 |
| Norwegia | 96% | 2008 | 48% | 2,00 |
| Czechy | 62% | 2013 | 30% | 2,07 |
| Węgry | 91% | 2013 | 44% | 2,07 |
| Słowenia | 39% | 2014 | 19% | 2,07 |
| Dania | 40% | 2011 | 17% | 2,36 |
| Niemcy | 70% | 2007 | 29% | 2,44 |
| Szwecja | 88% | 2008 | 36% | 2,47 |
| Holandia | 48% | 2013 | 18% | 2,65 |
| Hiszpania | 33% | 2014 | 12% | 2,73 |
| Portugalia | 65% | 2013 | 19% | 3,43 |
| Austria | 82% | 2010 | 21% | 3,89 |
| Luksemburg | 105% | 2007 | 25% | 4,18 |
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych Eurostatu | ||||
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
