Komornik egzekwujący dług z nieruchomości powinien pozostać ostatecznością. Takie rozwiązanie bywa niekorzystne nie tylko dla dłużnika, ale również dla wierzyciela. Sprzedając nieruchomość na rynku można w skrajnych przypadkach osiągnąć nawet o połowę wyższą kwotę niż z pomocą egzekutora.
Problemy finansowe Polaków, które kończą się egzekucją komorniczą są w Polsce rzadkością. Obecnie na jednym z największych portali, udostępniającym informacje o licytacjach komorniczych, jest aktualnych około 100 obwieszczeń z całej polski. Dla porównania w Stanach Zjednoczonych w ostatnim kwartale zeszłego roku sprzedano aż 158,4 tys. nieruchomości przejętych przez banki. Mała popularność licytacji komorniczych w kraju nie powinna dziwić. Cena sprzedaży nieruchomości może być w takim wypadku aż o jedną trzecią niższa od jej wartości rynkowej. Dlatego też zarówno dłużnikom jak i wierzycielom często zależy na tym, aby egzekucja komornicza była ostatecznością.
Komornik zlicytuje za dwie trzecie wartości
Dlaczego komornik może sprzedać mieszkanie lub dom poniżej jego faktycznej wartości? Pozwala na to Kodeks Postępowania Cywilnego. Zgodnie z jego zapisami w pierwszej licytacji minimalna cena nie może być niższa niż 75% wartości rynkowej nieruchomości. Gdy w wyniku pierwszej licytacji nie zostanie wyłoniony nabywca, drugą zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie zaledwie dwóch trzecich wartości. To jednak nie wszystko – kwota uzyskana z licytacji zostanie uszczuplona nie tylko o dług. Na elementy dodatkowych kosztów składają się: wycena nieruchomości, ogłoszenia w prasie i internecie oraz opłata egzekucyjna, która wynosi nawet 15% ceny sprzedaży.
Czas najgorszym doradcą
Może się więc okazać, że na pokrycie długu zostanie przeznaczona zaledwie połowa wartości nieruchomości, z której prowadzono egzekucję. Dlatego też wielu dłużników bierze sprawy w swoje ręce i samodzielnie sprzedaje mieszkanie lub dom. Są w ten sposób w stanie zaoszczędzić bardzo znaczące kwoty. Transakcja lokalem, w którego księdze wieczystej znajduje się informacja o egzekucji komorniczej nie jest jednak prostą sprawą i wymaga indywidualnego podejścia.
Wierzyciel musi się wstrzymać
Gdy na przykład lokal jest zadłużony w spółdzielni niezbędna jest zgoda tego podmiotu na zamrożenie egzekucji. Nowym nabywcom zależy często także na tym, aby dług został uregulowany przed podpisaniem ostatecznej umowy. – Idealnym rozwiązaniem byłoby wtedy uzyskanie tak dużego zadatku lub zaliczki, aby starczył on na uregulowanie długu. Wtedy spółdzielnia wyda zaświadczenie o braku zadłużenia, na której podstawie komornik wyda zaświadczenie o zaprzestaniu egzekucji – tłumaczy Bartosz Kowalczyk, doradca Home Broker z Lublina.
Zadatek nie wystarczy
Nie zawsze jednak wysoki zadatek jest rozwiązaniem problemu – szczególnie gdy zadłużenie przekracza wartość nieruchomości na przykład z tytułu niespłacanego kredytu. – W takim wypadku sprzedającemu powinno zależeć nie tyle na jak najwyższym poziomie zadatku, co raczej długim terminie zawarcia umowy ostatecznej. – zauważa Dawid Płociński, doradca Home Broker z Gdańska. Schemat postępowania w takim wypadku może wyglądać następująco:
1) podpisanie umowy przedwstępnej z jak najdłuższym terminem zawarcia umowy przyrzeczonej,
2) poinformowanie banku o zawartej umowie, aby ten umorzył postępowanie komornicze (musi to być z bankiem ustalone),
3) wykreślenie wpisu komornika z trzeciego działu księgi wieczystej,
4) uzyskanie od banku zgody na przeniesienie nieobciążonego hipotecznie prawa do lokalu na nowego nabywcę w zamian za przeznaczenie otrzymanych ze sprzedaży kwot na obsługę zadłużenia.
Obie przedstawione powyżej sytuacje wymagają zarówno od kupującego jak i sprzedającego stalowych nerwów, determinacji i czasu. Dlatego też ceny osiągane za nieruchomości obciążone egzekucją komorniczą mogą być od kilku do kilkunastu procent niższe od ceny rynkowej.
Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń