Za pół roku wchodzi w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana „ustawą deweloperską”. Regulacja wprowadza rewolucyjne zmiany w relacjach pomiędzy nabywcami lokali mieszkalnych i deweloperami.
Będzie miała także duży wpływ na funkcjonowanie banków, które pod sankcją odpowiedzialności karnej będą musiały czuwać nad prawidłowością dokonywanych wypłat poprzez kontrolę właściwej realizacji poszczególnych etapów inwestycji deweloperskiej – oceniają eksperci firmy doradczej Deloitte.
W świetle przepisów nowej ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego każda umowa deweloperska, aby być ważną, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Koszt wynagrodzenia notariusza, wypisów aktu oraz koszty sądowe obciążają po połowie nabywcę i dewelopera – dotychczas zwyczajowo koszty te ponosił kupujący. Dodatkowo roszczenia nabywców o wybudowanie domu/wyodrębnienie lokalu i przeniesienie ich własności, są obowiązkowo ujawniane w księdze wieczystej, dzięki czemu zyskują rozszerzoną skuteczność wobec osób trzecich (np. wobec nowego dewelopera, który nabędzie inwestycję).
Każdy klient, jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej na swoje żądanie otrzyma w formie elektronicznej lub papierowej prospekt informacyjny. Musi on zawierać nie tylko dane na temat realizowanej budowy, ale również dane o sytuacji prawno-finansowej dewelopera, takie jak odpisy z KRS i ksiąg wieczystych, pozwolenia na budowę, sprawozdania finansowe, projekty architektoniczno-budowlane, a także przykłady poprzednich ukończonych inwestycji.
Dodatkowo ustawa zobowiązuje dewelopera do założenia dla każdego nabywcy bankowego rachunku powierniczego – otwartego lub zamkniętego. W przypadku rachunku powierniczego otwartego pieniądze są zwalniane przez bank w miarę zakończenia poszczególnych etapów robót budowlanych, a w przypadku rachunku zamkniętego dopiero po zakończeniu całej inwestycji. Postanowienie to ma ochronić nabywcę lokalu przed utratą pieniędzy. W razie upadłości dewelopera środki zgromadzone na rachunkach powierniczych wypłacane są najpierw klientom, a potem pozostałym wierzycieli.
– Bez wątpienia na nowelizacji ustawy deweloperskiej skorzystają banki. Będą one obracać pieniędzmi nabywców, którymi w przeszłości finansowali budowy deweloperzy. Otwartych zostanie tysiące rachunków powierniczych, oczywiście za odpowiednią opłatą obciążającą deweloperów. Banki będą także zarabiać na technicznym i rachunkowym nadzorze inwestycji. Dodatkowo rachunki deweloperów zostaną poddane skrupulatnej kontroli obejmującej wydatki związane z inwestycją. – mówi Bartosz Miszkurka, Partner, Zespół Nieruchomości w Kancelarii Deloitte Legal.
Nowe przepisy likwidują niedobre praktyki niektórych deweloperów, którzy wydawali lokal dopiero po zawarciu umowy sprzedaży. Ustawa zobowiązuje ich do oddania mieszkania wcześniej i to wraz z protokołem, w którym nabywca może zgłosić wady i usterki. Wprowadzone zmiany szczególnie odczują mali deweloperzy, ponieważ oznaczają one konieczność zapewnienia finansowania inwestycji ze środków własnych lub kredytu bankowego, a także spełnienia i przestrzegania szeregu obowiązków związanych z umowami.
Źródło: Deloitte
Wojciech Boczoń