Ubiegły rok był niecodzienny pod wieloma względami. Paradoksem na rynku kredytów mieszkaniowych było to, że „hipoteki” dostawali przede wszystkim Ci, którzy mieli dużo pieniędzy na zakup nieruchomości. W IV kwartale mieliśmy tu nawet rekord.
Ponad 172 tysiące złotych gotówki – tyle przeciętnie posiadały osoby, które w ostatnim kwartale 2020 roku dostały kredyt na zakup mieszkania czy budowę domu – wynika z szacunków HRE Investments opartych o dane AMRON-SARFiN. Gdy do tego dodamy fakt, że kupujący musi też zarezerwować pieniądze na pokrycie kosztów transakcyjnych (notariusz, podatek, pośrednik, opłaty sądowe), a do tego kupione lokum często trzeba wykończyć i wyposażyć, to okazuje się, że przeciętny nabywca dysponował całkiem sporym kapitałem znacznie przewyższającym wspomniane 172 tysiące.
Długi zaciągali mieszkańcy większych miast
Wynik jest więc wysoki, a nawet najwyższy w historii, ale tak jak w przypadku każdej średniej warto zajrzeć w jej głąb, aby lepiej zrozumieć czemu wynik jest taki, a nie inny. Pierwsze wrażenie może bowiem w tym wypadku leżeć daleko od prawdy.
Zastanówmy się więc – czemu wynik jest tak wysoki? Po pierwsze działa tu statystyka – chodzi o to, że wartość znacznie podnoszą transakcje mieszkaniami droższymi i te, w których nabywcy potrzebują tylko niewielkiego kredytu, aby jedynie uzupełnić posiadane środki na zakup.
W tym kontekście ważne jest na przykład to, że w czwartym kwartale na zakup mieszkań zadłużało się wielu mieszkańców dużych miast. Na przykład nabywcy z Warszawy odpowiadali za niemal 50% wartości wszystkich udzielonych kredytów w kraju – wynika z danych AMRON-SARFiN. Rok wcześniej odsetek ten był o 1/5 niższy. Jest to o tyle ważne, że w większych miastach mieszkania są droższe, a skoro są droższe, to aby je kupić trzeba mieć proporcjonalnie więcej pieniędzy na wkład własny.
Ostrożniej podchodzimy do długów mimo, że są najtańsze w historii
Ponadto w czwartym kwartale – w odróżnieniu od sytuacji z trzeciego kwartału – więcej było kupujących, którzy mieli dużo pieniędzy (wysoki wkład własny) i chcieli jedynie dopożyczyć relatywnie niewielkie kwoty na zakup nieruchomości. Dane z najnowszego raportu pokazują, że co 7 kredytobiorca potrzebował pożyczyć na zakup jedynie niewielką część kwoty (do 30% ceny). W trzecim kwartale na niewielką część wartości nieruchomości zadłużała się co 9 osoba.
Z drugiej strony wyraźnie zmalało grono osób, które miały niewiele gotówki i zadłużały się na ponad 80% ceny nieruchomości. Takie kredyty odpowiadały w czwartym kwartale za 34,6% długów. Kwartał wcześniej było ich wyraźnie więcej, bo 38,3% – wynika z danych AMRON-SARFiN.
W odróżnieniu od sytuacji sprzed kwartału wydaje się więc, że mniej rodaków postanowiło wykorzystać najtańsze kredyty w historii i zadłużyć się na większą część ceny mieszkania zostawiając sobie więcej gotówki w zanadrzu.
Niższe wkłady w większości banków
Dobrym prognostykiem na kolejne miesiące jest to, że dwa największe banki postanowiły znowu zacząć udzielać kredyty z 10-proc. wkładem własnym. Co prawda stawiają one w tych produktach dodatkowe wymagania odnośnie typu, lokalizacji, wartości czy wielkości finansowanej nieruchomości, ale bez wątpienia cieszyć powinno to, że już w większości instytucji można ubiegać się o kredyt hipoteczny mając 10% ceny mieszkania w gotówce.
To oznacza, że banki przestały się obawiać poważniejszej korekty cen mieszkań. Co jednak ważniejsze, osoby chcące kupić pierwsze w życiu mieszkania, będą w końcu mogły łatwiej zrealizować swoje marzenia o własnym „M”. Nie powinniśmy mieć złudzeń, że pod tym względem rok 2020 nie sprzyjał np. wyprowadzkom z domu rodzinnego. Jest szansa, że najbliższe miesiące będą pod tym względem lepsze. Warto mieć świadomość, że w ostatnich latach, co roku na wyprowadzkę z domu rodzinnego decydowało się nawet ponad 200-300 tysięcy osób w wieku 25-34. Dane za 2021 rok powinny być pod tym względem gorsze, czego odreagowanie mamy szanse w kolejnych kwartałach oglądać.
System gwarancji pomógłby w usamodzielnianiu się Polaków
W realizacji aspiracji osób kupujących pierwsze mieszkanie mógłby też pomóc rząd. Na takiego rodzaju programy zdecydowali się np. Brytyjczycy, Nowozelandczycy czy Węgrzy. Szczególnie wartym zastanowienia jest program gwarancji kredytowych dla osób młodych kupujących relatywnie tanie pierwsze mieszkanie. Jest to element sprawnej polityki prorodzinnej, mechanizm przeciwdziałający wykluczeniu, ale też wspierający odbudowę gospodarki poturbowanej epidemią czy pozytywnie wpływający na dochody budżetowe.
Jak mógłby wyglądać? Na przykład wzorem Nowej Zelandii rząd mógłby oferować gwarancje kredytowe dla osób, które mając 5% wkładu własnego chciałyby kupić swoje pierwsze relatywnie tanie mieszkanie. O ile tacy kredytobiorcy spełnialiby dodatkowe wymagania banków (odpowiednie dochody i wiarygodność kredytowa), to mogliby otrzymać kredyt na brakujące 95% ceny nieruchomości. Program byłby o tyle lepszy od wcześniej działających w Polsce („Rodzina na swoim”, „Mieszkanie dla młodych”), że pomoc publiczna trafiałaby faktycznie do osób potrzebujących wsparcia, a przy tym kosztowałby wielokrotnie mniej niż wcześniej działające w Polsce programy dopłat.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
