Mniej więcej o 1/3 spaść mogło oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w ciągu ostatnich 3 lat. Wszystko za sprawą cięć stóp procentowych, które przekładają się nie tylko na tańsze kredyty, ale też słabsze oprocentowanie depozytów. Skutkiem jest dziś rekordowa zdolność kredytowa, ale też fakt, że w kieszeniach kredytobiorców zostało prawie 16 miliardów złotych, których nie musieli przeznaczać na odsetki.
Dokładnie 7 listopada 2022 roku WIBOR 3M osiągnął najwyższy poziom na przestrzeni ostatnich lat. Od tego czasu spadł już z 7,61% do 4,3% (wg danych opublikowanych na koniec 6 listopada 2025 roku). To przekłada się na niższe oprocentowanie kredytów i depozytów. Oczywiście w przypadku „hipotek” ze do stawki WIBOR trzeba jeszcze dodać marżę banku. To dlatego w listopadzie 2022 roku średnie oprocentowanie nowoudzielanych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem przekroczyło wg danych NBP 9,6%. Teraz, gdy WIBOR jest już znacznie niżej, stawka ta ma już podstawy, aby spaść w okolice 6,3%, czyli o prawie 1/3, a to wciąż najpewniej nie koniec.
Zaskakująco trafna projekcja inflacji sprzed 3 lat
Nie powinno ulegać wątpliwości, że w ciągu zaledwie 3 lat sytuacja zmieniła się o 180 stopni. W listopad 2022 roku wchodziliśmy po rekordowo mocnym zacieśnianiu polityki monetarnej (stopa referencyjna w ciągu roku wzrosła z 0,1% do 6,75%). Gdyby tego było mało, to jeszcze na początku listopada rynek oczekiwał wciąż dalszych podwyżek stóp procentowych. Dopiero po drugiej z rzędu decyzji o pozostawieniu stóp procentowych bez zmian, przewidywania ekonomistów zaczęły się odmieniać. Taką rynkową woltę wsparła też projekcja inflacji, której trafność po 3 latach jest dziś trudna do przecenienia. Warto mieć świadomość, że pod koniec burzliwego 2022 roku zespół NBP celnie ocenił, że w perspektywie 3 lat inflacja powinna wrócić w okolice celu banku centralnego, a więc z poziomu dwucyfrowego w okolice 2,5%.
Teraz jesteśmy w zupełnie innym miejscu. W bieżącym roku nastąpiła już seria cięć, która sprowadziła podstawową stopę procentową do poziomi 4,25%. Co więcej, z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością przed nami jeszcze ciąg dalszy łagodzenia monetarnego. Cięcia nie da się wykluczyć nawet na grudniowym posiedzeniu RPP, choć dziś ekonomiści uznają, że większe prawdopodobieństwo takich ruchów pojawi się w 2026 roku.
Rata spada wolniej niż oprocentowanie
Jakie są realne konsekwencje spadku oprocentowania? Przy kredycie zaciągniętym na 25 lat i kwotę 400 tysięcy złotych miesięczna rata w listopadzie 2022 roku przekroczyć mogła 3,5 tys. złotych. Teraz idąc po taki kredyt należy się przygotować na ratę na poziomie około 2650 złotych. To oznacza spadek o około 1/4.
Tu niezbędnych jest kilka słów wyjaśnienia. Pojawia się bowiem podstawowe pytanie – dlaczego rata spadła o 25%, jeśli oprocentowanie spadło o 1/3? Wytłumaczeniem jest tu mechanizm najpopularniejszych w Polsce rat stałych (nie mylić z kredytem ze stałym oprocentowaniem). System rat stałych w odróżnieniu od rat malejących w uproszczeniu działa tak, że uśrednia wysokość raty w całym okresie kredytowania. W uproszczeniu – jeśli oprocentowanie, a więc też i odsetki są wysokie, to „niewiele miejsca” w racie kredytowej zostaje na spłatę kapitału. Gdy jednak oprocentowanie kredytu spada, to niższe odsetki dają przestrzeń do szybszego spłacania kapitału. To dlatego w tym systemie spłaty kredytu raty spadają wolniej niż oprocentowanie.
Jako ciekawostkę warto dodać, że większość osób, które w listopadzie 2022 roku spłacały kredyty, na przestrzeni ostatnich lat obserwowały postępujący spadek wysokości raty. Dotyczy to oczywiście posiadaczy złotowych kredytów mieszkaniowych ze zmiennym oprocentowaniem. To oni mogli przez ostatnie 3 lata zaoszczędzić łącznie prawie 16 mld złotych z tytułu spadku odsetek. W praktyce wynik ten był jednak pewnie niższy, bo w okresie drogich kredytów sporo osób decydowało się na nadpłaty lub nawet całkowite wcześniejsze spłaty posiadanych długów. Niemało osób decydowało się też na zamianę kredytu ze zmiennym oprocentowaniem na dług z okresowo stałym oprocentowaniem. Z drugiej strony same wakacje kredytowe – mające ulżyć kredytobiorcom przy okazji wysokich stóp procentowych – pozwoliły na dodatkową ulgę w domowych budżetach kredytobiorców na poziomie około 15,5 mld złotych. Tak sugerują szacunki ZBP z końcówki 2024 roku.
Oprocentowanie lokat spadło już o około połowę
Niższe stopy procentowe cieszyć mogą kredytobiorców, ale martwią oszczędzających. Jeszcze pod koniec 2022 roku przeciętna bankowa lokata oprocentowana była na ponad 6,3%. Najnowsze dane NBP dostępne są za wrzesień 2025 roku. Już wtedy przeciętne oprocentowanie faktycznie zakładanych lokat stopniało do 3,6%. Teraz jest ono niemal na pewno niższe, bo przecież w międzyczasie RPP obniżyła jeszcze stopy procentowe w sumie o kolejne 0,5 pkt. proc. Jeśli wziąć pod uwagę dostępne prognozy, to już niebawem przeciętne oprocentowanie oszczędności może w bankach spaść poniżej 3%. Jest to ważne z punktu widzenia rynku mieszkaniowego, bo przy tak niskim oprocentowaniu, oszczędzający mogą szukać bardziej zyskownych sposobów na lokowanie kapitału.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń