Z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield „Europejski rynek sprzedaży wierzytelności hipotecznych” (European Real Estate Loan Sales Market) opracowanego przez ekspertów z działu finansowania korporacyjnego w regionie EMEA z londyńskiego biura firmy wynika, że w pierwszym kwartale 2015 r. wartość sprzedaży wierzytelności związanych z nieruchomościami komercyjnymi (CRE) i nieruchomości sprzedawanych po przejęciu własności (REO) w Europie wyniosła 12,2 mld euro.
Autorzy raportu wskazują na wzrost aktywności na terenie całej Europy, między innymi we Włoszech, gdzie zgodnie z oczekiwaniami w pierwszych miesiącach bieżącego roku zawarto transakcje o wartości przekraczającej 1 mld euro. To ponad dwa i pół razy tyle, co wolumen obrotów odnotowanych w całym 2014 r. Pod względem liczby zawartych transakcji w pierwszym kwartale Włochy znalazły się na trzecim miejscu w Europie.
Po rekordowym ubiegłym roku łączna wartość transakcji sfinalizowanych w pierwszym kwartale 2015 r. zmniejszyła się o 49% w porównaniu zarówno z pierwszym, jak i z czwartym kwartałem 2014 r. Świadczy to o wysokim poziomie aktywności na rynku europejskim w 2014 r., w czym główny udział miały procesy oddłużania przeprowadzane przez IBRC, NAMA i RBS.
Warto zwrócić uwagę, że wartość obrotów w pierwszym kwartale bieżącego roku stanowi ok. 53% wolumenu odnotowanego w całym 2012 r., co unaocznia skalę zmian, jakie zaszły na europejskim rynku sprzedaży wierzytelności CRE i nieruchomości REO na przestrzeni ostatnich 3-4 lat. W 2012 r. zawarto transakcje o łącznej wartości zaledwie 23,2 mld euro i praktycznie tylko na czterech głównych rynkach, tj. w Wielkiej Brytanii, Irlandii, Hiszpanii i Niemczech. Ponadto wartość jednostkowa tylko siedmiu transakcji przekroczyła 1 mld euro. Od 2012 r. nie tylko znacząco wzrósł poziom aktywności, lecz także wyraźnie poszerzył się jej zakres geograficzny oraz wachlarz produktów oferowanych na rynku.
Na Wielką Brytanię i Irlandię przypadło łącznie prawie dwie trzecie obrotów w pierwszym kwartale 2015 r., ale wolumen sfinalizowanych transakcji sprzedaży zmniejszył się w tych krajach odpowiednio o 47% i 68% w porównaniu z czwartym kwartałem 2014 r. Dane te lepiej świadczą o skali aktywności w ubiegłym roku, niż o prognozach na bieżący rok.
Zgodnie z przewidywaniami przedstawionymi przez firmę Cushman & Wakefield w raporcie dotyczącym czwartego kwartału 2014 r. powyższy spadek wartości wynikał głównie z zakończenia w ubiegłym roku większości procesów oddłużania przez wiele brytyjskich i irlandzkich banków i agencji zarządzania aktywami, między innymi przez IBRC, RBS i Lloyds Banking Group. Pomimo oznak spowolnienia aktywności na głównych rynkach europejskich, kilku dużych graczy, w tym agencja NAMA, nadal dysponuje licznymi nieruchomościami o zwiększonym ryzyku, które wymagają restrukturyzacji.
W pierwszym kwartale 2015 r. zawarto kilka dużych transakcji o znacznym udziale w łącznych obrotach. Należy tu wymienić między innymi sprzedaż firmie Cerberus przez bank Permanent TSB platformy Capital Home Loans i wierzytelności hipotecznych związanych z nieruchomościami mieszkaniowymi o wartości 3,5 mld euro. Ponadto w celu pokrycia niedoboru kapitału wykazanego w ramach przeprowadzonego w październiku przeglądu jakości aktywów bank Permanent TSB również sprzedał portfele wierzytelności CRE w Irlandii określane jako Project Leinster i Project Munster o wartości odpowiednio 1 mld i 500 mln euro nowo utworzonemu podmiotowi Haybell Limited, który zgodnie z dostępnymi informacjami może być finansowany przez Deutsche Bank i Apollo.
Na podstawie informacji o najważniejszych sprzedających i oczekiwanych trendach rynkowych eksperci firmy Cushman & Wakefield przewidują, że wartość sfinalizowanych transakcji sprzedaży w 2015 r. wyniesie ok. 60-70 mld euro.
Inne najważniejsze informacje przedstawione w raporcie:
- Znaczący wzrost liczby transakcji sprzedaży wtórnej, ponieważ pierwsi inwestorzy w wierzytelności nieregularne (NPL) zaczynają realizować zyski z portfeli restrukturyzowanych;
- W pierwszym kwartale 2015 r. zawarto mniej megatransakcji (o wartości powyżej 1 mld euro), przy czym na pięciu najważniejszych inwestorów przypadło 69% wolumenu sprzedaży;
- Najbardziej aktywnym sprzedającym był bank Permanent TSB, który odpowiadał za 41% wszystkich zawartych transakcji – jest to wynik dążenia do pokrycia niedoboru kapitału wykazanego w przeprowadzonym w październiku przeglądzie jakości aktywów;
- Pomimo stosunkowo niewielkiej aktywności w pierwszych miesiącach roku wolumen obrotów w drugim półroczu znacząco wzrośnie, na co wskazują obecnie zawierane i planowane transakcje sprzedaży o wartości 49,2 mld euro. Głównymi sprzedającymi będą banki włoskie i agencja NAMA.
Federico Montero, dyrektor ds. sprzedaży wierzytelności w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Wolumen zawartych transakcji nieznacznie się zmniejszył w porównaniu z 2014 r., ale wiele przygotowywanych dużych transakcji pozwala przypuszczać, że w drugiej połowie bieżącego roku aktywność na rynku wzrośnie przykuwając uwagę wyczekujących inwestorów. Zgodnie z przewidywaniami odnotowaliśmy znaczny wzrost liczby transakcji sprzedaży we Włoszech, które stały się w pierwszym kwartale trzecim największym rynkiem w Europie”.
Frank Nickel, prezes wykonawczy działu finansowania korporacyjnego w regionie EMEA firmy Cushman & Wakefield, powiedział: „Sprzedający w Wielkiej Brytanii i Irlandii byli niewątpliwie głównymi aktorami w cyklu oddłużania od chwili krachu na rynku, dając przykład bankom i agencjom zarządzania aktywami w Europie i na całym świecie. Ponieważ wielu już kończy procesy restrukturyzacji zadłużenia, kraje takie jak Hiszpania i Włochy mają szansę pozyskać zainteresowanie wielu inwestorów ze Stanów Zjednoczonych”.
Wojciech Boczoń