Analiza cen ofertowych mieszkań ze względu na fakt, że często w znacznym stopniu odbiegają one od rzeczywistych cen rynkowych, może prowadzić do błędnych wniosków. Aby tego uniknąć i móc ukazać rzeczywisty obraz rynku nieruchomości mieszkaniowych, należy opierać się na cenach transakcyjnych.
Poniżej przedstawiono mapę średnich cen transakcyjnych mieszkań, która została przygotowana na podstawie danych firmy Emmerson Evaluation dotyczących obrotu lokalami mieszkalnymi na terenie Krakowa w 2010 roku. Opiera się ona na rzeczywistych cenach rynkowych – ukazuje więc realną wartość mieszkań własnościowych nie tylko w poszczególnych dzielnicach, ale także w konkretnych obrębach miasta.
Lokalizacja najważniejsza
Średnia cena transakcyjna lokali z rynku wtórnego w Krakowie wyniosła w całym 2010 r. 6 483 zł/mkw., jednak w zależności od lokalizacji dało się zauważyć znaczne wahania stawek. Na tej podstawie można stwierdzić, że lokalizacja nadal ma decydujący wpływ na cenę mieszkania. Im bliżej centrum oraz im bardziej dogodne otoczenie tym trzeba głębiej sięgnąć do portfela. Zgodnie z tym najwięcej za mkw. powierzchni żądano po północnej stronie Wisły, na terenie dzielnic Krowodrza i Stare Miasto.
Bezsprzecznie najwyższe ceny osiągają oczywiście lokale mieszkalne usytuowane w sąsiedztwie Rynku Głównego i Wawelu, gdzie stawki przekraczały w zeszłym roku pułap 12 tys. zł/mkw. Na podstawie załączonej mapy można wyznaczyć swego rodzaju ciąg cen wyższych od krakowskiej średniej, który rozpoczyna się od rejonu ulicy Królowej Jadwigi i Tadeusza Kościuszki, następnie biegnie między Alejami Mickiewicza i Słowackiego z jednej strony, a ulicą Dietla i Lubicz z drugiej, i dalej aż do okolic Alei 29 Listopada i Cmentarza Rakowickiego. Co ciekawe, transakcje wyraźnie przekraczające średnią dla miasta miały miejsce również w niektórych rejonach dzielnicy Zwierzyniec. Poza tym z wyższymi cenami trzeba było się liczyć szukając mieszkania w rejonach zlokalizowanych od wspomnianych Alei w stronę Bronowic. Z kolei tańsze mieszkania najłatwiej było oczywiście znaleźć we wschodniej części Krakowa poczynając od Wzgórz Krzesławickich, Nowej Huty aż po wschodnie rejony dzielnic Podgórze oraz Bieżanowa – Prokocimia.
Śródmieście nie takie drogie?
Jeżeli chodzi o zestawienie średnich cen transakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym uwzględniające podział na pięć głównych rejonów miasta, to w 2010 r. najdrożej było oczywiście w Śródmieściu, gdzie przeciętna cena wyniosła 7,3 tys. zł/mkw. Może wydawać się to niedużo, zwłaszcza w relacji do cen lokali z rynku pierwotnego na tym obszarze. Trzeba jednak pamiętać, że oprócz doskonałej lokalizacji sporą część znajdującej się tu zabudowy mieszkaniowej charakteryzuje zły stan techniczny. Wadą często zaniedbanych kamienic jest również nieadekwatny do dzisiejszych standardów rozkład lokali. Poza tym takie obiekty często mają nieuregulowana sytuacje prawną. Wszystko to oraz wymóg doliczenia do ceny kosztów renowacji powoduje, że różnica pomiędzy stawkami z rynku wtórnego i pierwotnego jest dość znaczna. Drugie miejsce zajmuje obszar dawnej dzielnicy Krowodrza, z przeciętną ceną na poziomie 6 948 zł/mkw. Następne w kolejności są rejony Podgórza, gdzie za lokal mieszkalny płacono przeciętnie 6 tys. zł/mkw. Ostatnie miejsce przypadło dawnemu obszarowi Nowej Huty (5,5 tys. zł/mkw.), który dzisiaj składa się z pięciu dzielnic.
Średnie ceny transakcyjne mieszkań z rynku wtórnego w Krakowie w 2010 r.
Źródło: Dział Badań i Analiz Emmerson S.A., na podstawie danych transakcyjnych Emmerson Evaluation
Źródło: Emmerson S.A.
