Spadające ceny mieszkań i tylko niewielka korekta stawek za najem powodują, że rentowność najmu jest w tym roku wyższa niż w 2011 roku. Widząc to inwestorzy są coraz bardziej aktywni – wskazuje badanie Home Broker i Lions House. Dalsze cięcia stóp procentowych mogę ten trend eskalować.
7,3% osób, które w bieżącym roku kupiły mieszkania, zrobiły to w celach inwestycyjnych – wynika z badania przeprowadzonego wśród doradców Home Broker i Lions House. Czy jest to więcej czy mniej niż przed rokiem? Zdania są w tym względzie podzielone. Spora grupa (47,3%) badanych uznała, że w tym zakresie nie doszło do zmian. Nie można jednak lekceważyć niewiele mniejszej grupy (39,2%) ankietowanych, w których opinii aktywność inwestorów jest w bieżącym roku wyższa niż w 2011. Przeciwnego zdania jest tylko 13,5% osób. Spora przewaga osób twierdzących, że dziś na rynku inwestorów jest więcej niż przed rokiem nad tymi o przeciwnym zdaniu, znajduje swoje uzasadnienie w danych rynkowych. Powodem może być bowiem spora obniżka stawek za zakup mieszkań (kilkanaście procent r/r) i tylko niewielka korekta cen najmu (kilka procent r/r).
0,5 punktu procentowego robi sporą różnicę
W efekcie potencjalny dochód z wynajmu przeciętnego mieszkania dwupokojowego w dużym mieście powinien wynieść średnio 6,5% wartości nieruchomości (rentowność brutto) – szacuje Home Broker. Mając więc mieszkanie o wartości 300 tys. zł można za jego wynajęcie przez 12 miesięcy otrzymać przychód w wysokości 19,5 tys. zł. Dla porównania rok temu rentowność netto szacowano na 6% brutto.
Nie ma złudzeń co do zmian cen
Dziś rentowność brutto najmu i oprocentowanie lokat są na podobnym poziomie. W sytuacji spadających stóp procentowych zakup mieszkań na wynajem może więc zyskiwać na popularności. Warto w tym miejscu zauważyć, że aż 97,3% inwestorów lokując pieniądze na rynku nieruchomości oczekuje przychodów z najmu. 46,7% badanych wskazało, że inwestorzy podejmują decyzję o zakupie mieszkania w oparciu o poziom potencjalnego przychodu z najmu. Niewiele więcej, bo 50,7% z nich bierze pod uwagę nie tylko rentowność, ale też potencjał nieruchomości do wzrostu wartości w horyzoncie inwestycyjnym. Należy podkreślić, że ten na rynku mieszkaniowym powinien przeważnie zakładać lokatę kapitału przynajmniej na kilka lat. Powodem są między innymi koszty transakcyjne. Te wynoszą przy zakupie mieszkania często 5 – 7%, czyli tyle ile w ciągu roku może dostać właściciel od najemcy. Nie bez kozery więc jedynie 2,7% inwestorów chce zarabiać jedynie na wzroście wartości nieruchomości. Pozytywne zmiany w tym zakresie w 2013 roku są mało prawdopodobne.
Wynajmuje się pokoje, a sprzedaje metry
Jak wynika z doświadczenia doradców Home Broker i Lions House na celowniku inwestorów szukających mieszkań na wynajem najczęściej są lokale niewielkie w centrum lub dobrze z centrum skomunikowane. Często bowiem z wynajmu korzystają osoby młode, prowadzące aktywne życie towarzyskie, które chcą mieć łatwy dostęp do rozrywki. Jeśli są studentami chcą dodatkowo mieszkać blisko uczelni.
Ponadto inwestorzy dążąc do maksymalizacji zysku wykorzystują jeszcze jedną cechę specyficzną dla wielu osób szukających mieszkania do wynajęcia – koncentrowania się na liczbie pokoi, a nie metrażu oglądanych lokali. Ten drugi jest bardzo ważnym kryterium wyboru na rynku transakcji kupna – sprzedaży i to on decyduje o cenie (kupuje się metry).
Kupując więc mieszkanie na wynajem warto wybrać takie lokum, które ma zakładaną liczbę pokoi przy minimalnym metrażu, minimalizując tym samym cenę zakupu. Stawka za najem takiej nieruchomości nie powinna być znacznie niższa niż w przypadku lokalu o standardowym metrażu, co podnosi potencjalną rentowność wynajmu.
Bartosz Turek
Lions House
