Stabilizacja ceny oraz przyrost oferty – takie wnioski można wysunąć odnośnie pierwotnego rynku mieszkaniowego w stolicy Wielkopolski po lekturze kwartalnych raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy w Poznaniu” za 2010 r. opracowanych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson S.A.
Pod koniec 2010 r. w Poznaniu sprzedaż mieszkań prowadzona była w 93 inwestycjach. O ile fakt, że najbogatszy wybór lokali mieszkalnych już standardowo miał miejsce na Grunwaldzie nie może dziwić, o tyle już sam przyrost zlokalizowanej w tym rejonie oferty może zaskakiwać. W ciągu ostatnich trzech miesięcy ubiegłego roku osoby szukające nowego lokum mogły tam wybierać spośród 1,3 tys. lokali. Dla porównania we wcześniejszym kwartale podaż składała się z 0,9 tys. mieszkań. Drugie miejsce pod względem wielkości dostępnej oferty zajmuje Stare Miasto, gdzie klienci mieli do dyspozycji już ponad 400 mieszkań mniej. Na ostatnim miejscu podium znalazła się Wilda, a następne w kolejności są Nowe Miasto oraz ostatnie Jeżyce. Warto zaznaczyć, że w tym ostatnim rejonie miasta liczba mieszkań na przestrzeni całego 2010 r. zwiększyła się o dwie trzecie.
Najdroższym obszarem miasta niezmiennie pozostaje Wilda, osoby szukające tam mieszkania od dewelopera musiały się liczyć ze średnim wydatkiem rzędu 7,5 tys. zł/mkw. W pozostałych czterech rejonach rozrzut cenowy był niewielki i zawierał się pomiędzy 6,3 tys. zł/mkw., a 6,9 tys. zł/mkw. Na Jeżycach ceny oscylowały w granicach górnego ograniczenia tego przedziału, podobnie było na terenie Starego Miasta. Kupujący, dla których najważniejszym czynnikiem wyboru nowego mieszkania jest cena, powinni za to przeglądać oferty głównie z rejonów Grunwaldu i Nowego Miasta, ponieważ zakup mieszkania właśnie tam stanowił najmniejsze obciążenie dla portfela.
Oferta mieszkań deweloperskich w Poznaniu w 2010 r.
Źródło: kwartalne raporty „Pierwotny rynek mieszkaniowy Poznania” za 2010r. opracowane przez Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
Na przestrzeni całego 2010 r. oferta mieszkaniowa na rynku pierwotnym w Poznaniu zwiększyła się o ponad tysiąc jednostek mieszkaniowych, zatrzymując się na poziomie 3,6 tys. lokali. Podobna tendencja miała miejsce również w innych większych miastach – Warszawie, Krakowie, czy Wrocławiu. Trzeba jednak zaznaczyć, że odnotowany tam wzrost oferty wiązał się zazwyczaj z systematycznym spadkiem przeciętnej ceny za mkw. powierzchni.
Średnie ceny mieszkań deweloperskich w Poznaniu w 2010r.
Źródło: kwartalne raporty „Pierwotny rynek mieszkaniowy Poznania” za 2010r. opracowane przez Dział Badań i Analiz Emmerson S.A.
Wprawdzie w pierwszej połowie ubiegłego roku poznańskie ceny uległy widocznej obniżce, jednak już pod koniec roku zatrzymały się w okolicach średniej z III kwartału, ostatecznie na koniec roku wyniosła ona blisko 6,75 tys. zł/mkw. Dzięki zeszłorocznym spadkom poznańską cenę średnią udało się zbić poniżej limitu cenowego programu Rodzina na Swoim dla tego miasta. Świadczy to o strategii deweloperów, którzy w tym momencie nastawiają się głównie na klientów chcących skorzystać z rządowych dopłat do kredytów hipotecznych. Wydaje się to przemyślaną taktyką, bowiem aktualnie największym zainteresowaniem na rynku w większych miastach, a więc także w Poznaniu, cieszą się lokale z segmentu popularnego, składające się z dwóch lub trzech niewielkich pokoi. Ponad połowę podaży mieszkań w Poznaniu stanowią lokale wprowadzone do sprzedaży w 2010 r. Są to więc lokale przystosowane do takich właśnie wymogów klientów, charakteryzujące się niewygórowaną ceną, powierzchnią w granicach 45 – 60 mkw. oraz wysoką funkcjonalnością.
Zbliżające się ograniczenie rządowego programu dopłat nie powinno odbić się na gwałtownej obniżce ceny w przyszłości. Limit cenowy Rodziny na swoim dla Poznania od dawna ustalany jest na relatywnie wysokim poziomie – wyższym niż np. w Krakowie – co daje firmom deweloperskim pewien bufor elastyczności kreowania swojej polityki cenowej.
—
Do roku 1990 obowiązywał podział Poznania na następujące dzielnice administracyjne – Grunwald, Jeżyce, Nowe Miasto, Stare Miasto, Wilda. Podział ten nadal funkcjonuje w świadomości mieszkańców, dlatego też został wykorzystany w tym materiale.
Źródło: Emmerson S.A.
Wojciech Boczoń
