Koronawirus nie zatrzymał podwyżek cen mieszkań w stolicy, które według raportu opracowanego przez firmę Emmerson Evaluation w skali roku wzrosły na rynku pierwotnym średnio o 7%, a na wtórnym o 8%. Już w połowie dzielnic cena za mkw. od dewelopera przekroczyła pułap 10 tys. zł, a w co trzeciej takie stawki osiągały też lokale na rynku wtórnym. W ubiegłym roku warszawski rynek mieszkań dotknęły również spadki, jednak dotyczyły one całkowitego poziomu oferty, jak i liczby nowo wprowadzonych do oferty mieszkań.
Warszawa pozostała wiceliderem wśród najdroższych mieszkań w Polsce z medianą[1] ceny transakcyjnej mkw. zbliżającą się do 11 tys. zł. W ubiegłym roku za mkw. nowego lokalu trzeba było zapłacić 10,8 tys. zł, a za mieszkanie z drugiej ręki 9,8 tys. zł/mkw. Stolicę pod względem cen wyprzedza Sopot z medianą w wysokości 16,7 tys. zł. Podium najdroższych miast zamyka Kraków (9,8 tys. zł/mkw), wynika z raportu „Evaluer Index 2021”, w którym eksperci Emmerson Evaluation przeanalizowali rynki mieszkaniowe największych polskich miast oraz ich dzielnic.
Rekordowe ceny w dzielnicach
– Na warszawskim rynku nieruchomości od lat liderem pod względem cenowym pozostaje Śródmieście, gdzie mediana cen mkw. w 2020 r. wzrosła o 4% osiągając wartość 20 tys. zł. Drogo było także w pozostałych dzielnicach centralnych, a także w rejonie I i II linii metra. Na Woli, która w ostatnich latach stała się bardzo popularna, mediana cen mkw. wzrosła o 9% i wyniosła 13,4 tys. zł. Większość inwestycji deweloperskich zintensyfikowana jest na Odolanach, gdzie ceny mieszkań oscylują w granicach 11 tys. zł/mkw. Ze względu na intensywną rozbudowę wschodniej części Woli, w okolicy ronda Daszyńskiego pozostały w sprzedaży nieliczne inwestycje mieszkaniowe, które ze względu na bliskość Śródmieścia i standard są znacznie droższe – wymienia Robert Korczyński, członek zarządu Emmerson Evaluation
Największą podwyżkę cen odnotowano na Bielanach, gdzie w ciągu roku wzrosły one aż o 16%, osiągając poziom 12,6 tys. zł/mkw. Takie stawki kupujący płacili również za mieszkania na Mokotowie, gdzie ceny wzrosły o 14% r/r. Na Ochocie odnotowano medianę cen mkw. w wysokości 13,5 tys. zł, czyli o 13% więcej niż w 2019 r. Natomiast ceny mieszkań na Żoliborzu okazały się dość stabilne (wzrost o 3%), lokale w tej dzielnicy kosztowały 12,4 tys. zł/mkw. Deweloperzy w głównej mierze wprowadzają w tych rejonach projekty w podwyższonym standardzie, co także przekłada się na wyższe ceny nieruchomości, wskazują autorzy raportu.
W prawobrzeżnej części miasta najdroższymi dzielnicami pozostają obydwie Pragi. Na Pradze-Północ analitycy Emmerson Evaluation odnotowali medianę cen przekraczającą 13,5 tys. zł/mkw, co było kwotą o 11% wyższą niż jeszcze rok wcześniej. Jedne z droższych mieszkań w tej dzielnicy znalazły się w inwestycjach zlokalizowanych w rejonie ulicy Okrzei. Przyczyną wzrostu popularności, a w konsekwencji i podwyżek cen mieszkań mogło być przedłużenie II linii metra o stację Szwedzka, podobnie jak na Targówku (wzrost cen o 3% r/r), gdzie otwarto nowe stacje oraz planowane jest kolejne przedłużenie linii metra. Z kolei na Pradze-Południe mediana cen nowych lokali ukształtowała się na poziomie 10,2 tys. zł/mkw (wzrost o 6%). Nadal intensywnie rozwijają się tereny Kamionka i Grochowa. Znacznie droższe inwestycje znajdowały się na terenie Gocławia, gdzie za mkw. mieszkania trzeba było płacić ponad 12 tys. zł. Najtańsze mieszkania z pierwszej ręki można było znaleźć na Rembertowie (7,5 tys. zł/mkw.), Wesołej (7,7 tys. zł/mkw.) i Białołęce (7,9 tys. zł/mkw.), gdzie ceny w ciągu roku wzrosły nieznacznie, bo w granicach 4-5%
Podwyżki nie ominęły rynku wtórnego
– Dobra sytuacja na rynku pierwotnym przełożyła się na rynek wtórny, gdzie odnotowaliśmy wzrost median cen we wszystkich częściach miasta. Dynamiczne wzrosty (9% r/r) cen zaobserwowaliśmy w dzielnicach bardzo dobrze skomunikowanych z centrum i od lat cieszących się powodzeniem wśród kupujących, jak Ochota, Wola, Praga-Północ. Na atrakcyjności zyskały również tereny, w których planowane są kolejne etapy II linii oraz powstanie III linii metra – wskazuje Robert Korczyński.
Na rynku wtórnym podium najdroższych dzielnic zajmują Śródmieście (12,7 tys. zł/mkw. ze wzrostem 3% r/r), Żoliborz (11,4 tys.), gdzie wzrost cen mieszkań (o 6%) był wyższy niż na rynku pierwotnym i Wola, gdzie w skali roku mieszkania zdrożały najmocniej, bo o 9% do poziomu 11 tys. zł/mkw. Najtańsze mieszkania z drugiej ręki, podobnie jak w przypadku nowych mieszkań, można było natomiast znaleźć na Rembertowie (6,9 tys. zł/mkw.) i Wesołej (7 tys. zł/mkw.) oraz na Wawrze (7,5 tys. zł/mkw.), gdzie ceny w ciągu roku wzrosły minimalnie, w granicach 2-3%.
Największe szanse na mieszkanie na Białołęce
Liderem pod względem wielkości oferty deweloperskiej w Warszawie pozostała Białołęka, gdzie na koniec ubiegłego roku znajdowało się ok. 19% wszystkich dostępnych mieszkań w Warszawie. To właśnie w tej dzielnicy w 2020 r. deweloperzy w największym stopniu zasilili ofertę w nową podaż mieszkań (ponad 3 tys. lokali). Najwięcej inwestycji prowadzonych było na Żeraniu, Tarchominie i Nowodworach. Inwestycje deweloperskie były przede wszystkim kolejnymi etapami realizowanych osiedli mieszkaniowych. Duża podaż nowych inwestycji występowała również na Mokotowie (15% wszystkich dostępnych mieszkań), gdzie deweloperzy w ubiegłym roku wprowadzili prawie 2,5 tys. nowych lokali mieszkalnych do sprzedaży.
– Nadal intensywnie rozwijają się tereny na Stegnach i w rejonie Służewca. Praktycznie w każdym rejonie dzielnicy można znaleźć nowe inwestycje. Pod względem cenowym jedne z droższych odnotowaliśmy w rejonie I linii metra, w pobliżu Pola Mokotowskiego. Drogie były także mieszkania w okolicy Łazienek, gdzie powstają przede wszystkim kameralne inwestycje o podwyższonym standardzie – dodaje ekspert Emmerson Evaluation.
Zdaniem ekspertów Emmerson Evaluation w perspektywie najbliższego roku można się spodziewać kontynuacji wzrostów cen mieszkań. Według prognoz z raportu Evaluer Index 2021 podwyżki na rynku mieszkań w największych miastach w Polsce mogą wahać się między 3-8%, a popyt jest wystarczająco duży, żeby odpowiednio napędzić rynek do kolejnych rekordów.
Cały raport „Evaluer Index 2021” jest dostępny pod adresem: https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2021/05/raport-evaluer-index-2021.pdf.
[1] W analizie cen mkw. przyjęto wartość środkową, czyli medianę, która lepiej niż średnia odzwierciedla informację na temat cen, gdyż na jej wartość nie wpływają pojedyncze, nietypowe transakcje (jak np. zakup jednej wyjątkowo luksusowej nieruchomości).
Źródło: Emmerson Evaluation
Wojciech Boczoń