Jeśli ktoś zamierza kupić mieszkanie w Warszawie i preferuje rynek wtórny, powinien wiedzieć, że cena mieszkania, oprócz dzielnicy i skomunikowania, jest mocno powiązana z wiekiem budynku. Średnio dla całej stolicy najdroższe są mieszkania używane w budynkach wybudowanych przed rokiem 1960 (7909 zł/m2) i po roku 2000 (7938 zł/m2).
Przed chwilą rynek pierwotny, teraz rynek wtórny
Zgodnie z raportem Emmerson Evaluation, opartym na analizie Bazy Danych o cenach transakcyjnych E-VALUER, w I półroczu 2014 r. 23 proc. sprzedaży na rynku wtórnym w Warszawie stanowiły mieszkania w budynkach sprzed 1960 r., 43 proc. w budynkach z lat 1960-1990, 6 proc. z lat 1990-2000 i 28 proc. w budynkach wzniesionych po roku 2000. -Na rynku wtórnym w Warszawie pojawia się coraz więcej mieszkań, które jeszcze przed chwilą były rynkiem pierwotnym. Są one wybudowane w nowych technologiach, w bardzo dobrym standardzie, często nieustępującym najnowszym budynkom deweloperskim. Dodatkowo budynki wybudowane w latach 2000-ych są lepiej zlokalizowane niż najnowsze inwestycje. To dla wielu osób wystarczający powód, aby kupić stosunkowo nowe mieszkanie z rynku wtórnego a nie nowe z rynku pierwotnego – komentuje Dariusz Książak, prezes zarządu Emmerson Evaluation.
Nieruchomości sprzed 1960 r. gdzie szukać okazji?
Jeśli ktoś chce mieszkać w jednym ze starych, klimatycznych budynków sprzed 1960 r., powinien szukać ofert z dzielnic, w których podaż takich mieszkań jest największa. Według danych zebranych przez Emmerson Evaluation w I półroczu 2014 r. największy udział transakcji mieszkaniami w budynkach pochodzących sprzed 1960 r. został odnotowany w Śródmieściu (56 proc. wszystkich sprzedanych mieszkań używanych), na Ochocie (57 proc.), na Mokotowie (25 proc,.), na Żoliborzu (20 proc.) i na Woli (36 proc.). Bardzo duża oferta starych mieszkań jest dostępna po prawej stronie Wisły: na Pradze-Północ (71 proc. wszystkich mieszkań sprzedanych w tej dzielnicy) oraz na Pradze-Południe (30 proc.).
Najdrożej za mieszkania wybudowane przed 1960 r. trzeba zapłacić w tradycyjnych, historycznych dzielnicach Warszawy. Średnie ceny wynoszą odpowiednio: 9657 zł/m2 w Śródmieściu, 8288 zł/m2 na Żoliborzu, 7822 zł/m2 na Mokotowie i 7206 zł za 1 m2 na Ochocie. -Osobom, które chcą kupić mieszkanie w starym budownictwie, ale niedrogo i w dobrze skomunikowanym miejscu, polecałbym zainteresowanie się Bielanami. W tej dzielnicy ceny mieszkań używanych sprzed 1960 oscylują wokół 7032 zł/m2 – mówi Dariusz Książak.
Mieszkania wybudowane przed 1960 r. są bardzo tanie m.in. w Ursusie i w Rembertowie.
Ursus i Rembertów cechuje relatywnie duża podaż starych mieszkań, ale w wielu innych dzielnicach zlokalizowanych dalej od centrum budynków sprzed 1960 prawie w ogóle nie ma. Wynika to z faktu, że tereny te były do lat 70-tych czy 80-tych podmiejskimi obszarami użytkowanymi głównie w celach rolniczych. Przed wojną i w pierwszych dekadach powojennych nie rozwijała się tam w zasadzie żadna zabudowa. Przykładami takich dzielnic mogą być Białołęka czy Ursynów, gdzie oferta mieszkań sprzed roku 1960 jest znikoma lub praktycznie jej nie ma wyjaśnia Książak.
Mieszkania używane z lat 2000-nych
Jeśli chodzi o rynek wtórny, ale ten najmłodszy, obejmujący budynki wybudowane po roku 2000, to najwyższe ceny obowiązują tam, gdzie drogie są również mieszkania sprzed 1960 r. -Pewna grupa kupujących chce mieszkać w tradycyjnych, starych dzielnicach Warszawy, ale w wysokim, jak najbardziej nowoczesnym standardzie. Podaż mieszkań spełniających te wymagania jest nieduża, stąd też biorą się ich wysokie ceny – zwraca uwagę Książak. Na Ochocie 1 m2 mieszkania używanego z lat 2000 kosztuje średnio 8882 zł/m2, na Ursynowie 8889 zł/m2, na Żoliborzu 9703 zł/m2, na Mokotowie 9720 zł/m2 a w Śródmieściu 11620 zł/m2. Ceny te są bardzo zbliżone do cen mieszkań nowych w tych dzielnicach.
Wyjątkiem jest Żoliborz. W tej dzielnicy różnica między ceną mieszkań używanych z lat 2000 a ceną mieszkań nowych wynosi aż prawie 1400 zł na rzecz tych pierwszych. -Rozbieżność wynika z faktu, że na Żoliborzu w latach 2000 było bardzo mało inwestycji mieszkaniowych i miały one charakter apartamentowców o bardzo wysokim standardzie. Najczęściej były też realizowane pomiędzy starą zabudową w historycznej, najatrakcyjniejszej części dzielnicy. Mieszkania aktualnie powstające na Żoliborzu na rynku pierwotnym, aczkolwiek w dobrym standardzie, nie są jednak inwestycjami apartamentowymi. Ponadto zdecydowana większość z nich realizowana jest na terenie Sadów Żoliborskich i Żoliborza Południowego. Te części Żoliborza dotychczas były postrzegane jako mniej atrakcyjne i do niedawna w znacznej mierze stanowiły tereny z poperelowską zabudową przemysłową. Te obszary będą oczywiście zyskiwały w miarę rozwoju nowoczesnej zabudowy, jednak proces ten będzie rozłożony w czasie. Obecnie jest to rejon o jednej z największych aktywności deweloperskich w Warszawie, a duża podaż skutecznie hamuje zapędy deweloperów do podwyższania cen w realizowanych tam inwestycjach – tłumaczy Dariusz Książak.
Jeśli chodzi o różnicę pomiędzy ceną 1 m2 w budynkach sprzed 1960 r. a ceną 1 m2 w budynkach z lat 2000, to jest ona największa w Śródmieściu i wynosi prawie 2000 zł na korzyść mieszkań oddanych do użytku w ostatnim piętnastoleciu. -Mieszkania powstałe po roku 2000 w samym centrum Warszawy to najbardziej luksusowe nieruchomości w Polsce, często zaprojektowane w okresie hossy z lat 2004-2007, czyli w czasach, gdy deweloperzy budowali z dużym optymizmem, nie skupiając się na kosztach. Stąd też biorą się bardzo wysokie ceny, znacznie wyższe niż sąsiadujących mieszkań w starej zabudowie, w tej samej lokalizacji, ale znacznie odbiegających standardem – komentuje Książak.
Tabela 1: Porównanie cen mieszkań z rynku wtórnego powstałych po roku 2000 z cenami mieszkań na rynku pierwotnym w poszczególnych dzielnicach Warszawy:
| Lokalizacja | Średnia cena 1m2 lokali na rynku pierwotnym (w zł) | Średnia cena 1m2 lokali używanych z lat 2000 (w zł) |
O ile cena 1m2 nowego mieszkania jest wyższa/niższa od ceny używanego mieszkania z lat 2000 (w PLN) |
| Bemowo | 7229 | 7 141 | 89 |
| Białołęka | 5998 | 5 772 | 226 |
| Bielany | 8430 | 7 742 | 688 |
| Mokotów | 9735 | 9 720 | 14 |
| Ochota | 8706 | 8 882 | -176 |
| Praga Południe | 7386 | 7 216 | 170 |
| Praga Północ | 7127 | 6 959 | 167 |
| Rembertów | 6490 | 6 368 | 122 |
| Śródmieście | 11381 | 11 620 | -239 |
| Targówek | 6856 | 6 715 | 140 |
| Ursus | 6396 | 6 145 | 251 |
| Ursynów | 8400 | 8 889 | -489 |
| Wawer | 6408 | 5 249 | 1158 |
| Wesoła | 6026 | 5 753 | 273 |
| Wilanów | 6752 | 6 871 | -119 |
| Włochy | 6586 | 6 721 | -135 |
| Wola | 8321 | 8 531 | -210 |
| Żoliborz | 8336 | 9 703 | -1368 |
Wojciech Boczoń
