Najnowsze dane wskazują na wyraźne skrócenie procesu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Dla umów ostatecznych zawartych w sierpniu wyniósł on 108 dni. Skrócenie procesu sprzedaży jest jednak pozorne.
Home Broker cyklicznie monitoruje, ile czasu zajmuje przeciętnie sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od zawarcia umowy przedwstępnej do zwarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej.
Umowa ostateczna szybciej
Dla umów ostatecznych podpisanych w sierpniu łączny czas sprzedaży wyniósł 108 dni, czyli 3,5 miesiąca. W stosunku do lipca skrócił się o 16 dni, czyli o ponad dwa tygodnie. W tym roku najkorzystniejszym miesiącem pod tym względem był marzec (dla umów podpisanych w tym miesiącu od wprowadzenia oferty do sprzedaży upłynęło średnio 87 dni), ale optymistyczne statystyki nie potwierdziły się w kolejnych miesiącach. Najgorszy był z kolei przełom roku, gdy proces sprzedaży trał 130-140 dni (4,5 miesiąca). Średnio w tym roku wynosi 112 dni.
Kupujący potrzebują coraz więcej czasu na decyzję
Niezły wynik sierpniowy dotyczy tylko całego procesu sprzedaży, bo sam czas do zawarcia umowy przedwstępnej znacznie wydłużył się w stosunku do lipca, z 71 dni do 91 dni. Aż trzy miesiące zajmuje średnio znalezienie kupca zdecydowanego na domknięcie transakcji. To najgorszy wynik od stycznia br. Mniejsza decyzyjność nabywców, przebieranie w ofertach to oznaka słabości rynku. Jest ona spójna ze spadkiem cen ofertowych w największych miastach orz dużą ofertą mieszkań na rynku pierwotnym.
Szybkie finansowanie?
W zestawieniu sierpniowym zaskakująco krótki okazał się średni czas od zawarcia umowy przedwstępnej do finalnej. Wyniósł zaledwie 17 dni wobec 54 dni miesiąc wcześniej (41 dni średnio w tym roku). Ten etap w uproszczeniu odzwierciedla, ile czasu potrzebuje kupujący na zdobycie finansowania transakcji. Najnowsze dane mogłyby więc wskazywać na diametralne skrócenie procesu udzielania kredytów mieszkaniowych. Sytuacja na rynku kredytowym stopniowo poprawia się mniej więcej od roku, jednak w sierpniu Home Broker nie odnotował przełomu w tym względzie.
Rekordowy udział transakcji gotówkowych
Wszystko wskazuje więc na to, że mamy do czynienia z jednorazowym zjawiskiem, które może wynikać stąd, że w sierpniu rekordowo wysoki był udział transakcji, w przypadku których zwarto tylko umowę ostateczną. W uproszczeniu można przyjąć, że w takim wypadku lokal kupowany jest za gotówkę. Udział takich transakcji wyniósł w zeszłym miesiącu 42% wobec 11% w lipcu i średnio 23% w tym roku. Sierpniowy wynik był rekordowy od stycznia 2009 od kiedy zbierane są te dane.
Sam wzrost udziału transakcji gotówkowych najprawdopodobniej jest przypadkowy. Badanie dotyczące źródeł finansowania zakupu nieruchomości, które Home Broker przeprowadził w maju br. wskazało bowiem, że jedna czwarta nabywców nie korzysta z kredytu. Odpowiada to średniemu udziałowi transakcji bezgotówkowych w tym roku.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń