Wielka płyta i nowe budownictwo wygrywają walkę o kieszenie nabywców

Kamienice straciły dominującą rolę na rynku wtórnym. Palma pierwszeństwa przypadła w pierwszym kwartale najtańszemu segmentowi – wielkiej płycie. Wraz z odkręcaniem przez banki kurka z pieniędzmi coraz popularniejsze staje się też nowe budownictwo. Pomimo znacznego wzrostu wciąż zajmuje jednak ostatnie miejsce z udziałem w rynku na poziomie 26%.

Lokale z rynku wtórnego podzieliliśmy na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych w ostatnich 10 latach. Badanie przeprowadzono na podstawie danych o transakcjach na pięciu największych rynkach. Znaczne różnice w strukturze zawieranych transakcji widać już nawet porównując pierwszy kwartał tego i zeszłego roku.

Cegła w odwrocie

W perspektywie tej równomierny (o 5 pp.) wzrost popularności odnotowały lokale w budynkach z wielkiej płyty oraz mieszkania współczesne. Odbyło się to kosztem mieszkań w budynkach z cegły. Podczas gdy na początku 2010 roku blisko co drugie sprzedane mieszkanie na rynku wtórnym mieściło się w tym segmencie rynku, to obecnie jest to prawie co trzeci lokal. Najwięcej, bo blisko 38% transakcji dotyczyło w pierwszym kwartale mieszkań w budynkach z wielkiej płyty. Jej niekwestionowanym atutem jest cena – przeciętnie trzeba zapłacić za metr o blisko jedną czwartą mniej niż w przypadku mieszkań współczesnych. Ponadto w budownictwie z okresu PRL metraż lokali najlepiej wpisuje się w zapotrzebowanie zgłaszane obecnie przez nabywców. Teraz popyt dotyczy bowiem lokali o przeciętnej powierzchni nieznacznie przekraczającej 50 m kw. Z drugiej strony w pierwszym kwartale br. wzrosła popularność mieszkań zbudowanych w ostatnim dziesięcioleciu. W pierwszym kwartale na ten segment rynku przypadało co czwarte sprzedane mieszkanie używane. Skąd takie zmiany w przypadku najdroższych mieszkań? Przede wszystkim trzeba zauważyć, że banki zliberalizowały swoje polityki kredytowe, przez co dostęp do finansowania jest łatwiejszy. Dla przykładu w kwietniu zeszłego roku trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto mogłaby zadłużyć się na 30 lat na przeciętną kwotę 385 tys. zł, podczas gdy obecnie jest to 427 tys. zł. Wciąż jednak zdolność kredytowa modelowej rodziny jest na poziomie o 20% niższym niż tuż przed wybuchem kryzysu. Ponadto zgodnie z kwietniowymi badaniami Home Broker, 46% kupujących myśli obecnie o nabyciu lepszego mieszkania, przez co jedna osoba na cztery rozumie zmianę standardu na wyższy.

Udział mieszkań z poszczególnych segmentów w transakcjach na rynku wtórnym
Miasto	Segment	Okres					Różnica
		1 kwartał 2010	2 kwartał 2010	3 kwartał 2010	4 kwartał 2010	1 kwartał 2011
Warszawa	Wielka płyta	29,6%	31,3%	31,3%	33,3%	35,5%	6%
	cegła do 2000	39,5%	36,3%	36,5%	31,2%	34,5%	-5%
	nowe	30,9%	32,5%	32,2%	35,5%	30,0%	-1%
Wrocław	Wielka płyta	45,7%	50,0%	35,2%	46,2%	32,6%	-13%
	cegła do 2000	34,3%	28,9%	33,3%	28,2%	34,9%	1%
	nowe	20,0%	21,1%	31,5%	25,6%	32,6%	13%
Kraków	Wielka płyta	33,3%	20,7%	36,7%	33,3%	33,3%	0%
	cegła do 2000	50,0%	27,6%	22,4%	35,6%	33,3%	-17%
	nowe	16,7%	51,7%	40,8%	31,1%	33,3%	17%
Poznań	Wielka płyta	22,7%	40,0%	26,8%	40,0%	46,2%	23%
	cegła do 2000	63,6%	50,0%	46,3%	53,3%	38,5%	-25%
	nowe	13,6%	10,0%	26,8%	6,7%	15,4%	2%
Trójmiasto	Wielka płyta	33,3%	32,0%	44,4%	37,5%	41,5%	8%
	cegła do 2000	42,9%	56,0%	33,3%	45,8%	41,5%	-1%
	nowe	23,8%	12,0%	22,2%	16,7%	16,9%	-7%
Średnia	Wielka płyta	32,9%	34,8%	34,9%	38,1%	37,8%	5%
	cegła do 2000	46,1%	39,8%	34,4%	38,8%	36,6%	-10%
	nowe	21,0%	25,5%	30,7%	23,1%	25,6%	5%

Na północy mała popularność nowych lokali

W Poznaniu i Trójmieście szczególnie małą popularnością wśród nabywców mieszkań używanych cieszą się lokale zbudowane w ostatniej dekadzie. Posiadają one odpowiednio 15 i 17-proc. udział w rynku. Powód jest prosty – cena. Porównując bowiem oferty sprzedaży mieszkań współczesnych i lokali w budynkach z wielkiej płyty, te pierwsze są w Trójmieście i Poznaniu droższe odpowiednio o 34 i 40%. Dla porównania w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu przeciętna różnica wynosi zaledwie 25%. Warto także podkreślić, że w Poznaniu doszło do najpoważniejszych przetasowań. Obecnie blisko połowa transakcji dotyczy mieszkań w wielkiej płycie, podczas gdy rok wcześniej była to co czwarta transakcja.

Wrocławski monolit na nowo

We Wrocławiu natomiast, dotychczas zajmująca największą część rynkowego tortu wielka płyta, mocno straciła na popularności. Jej kosztem zyskały mieszkania współczesne. Oferują one znacznie wyższy standard, przy relatywnie atrakcyjnej cenie. W mieście tym do ceny przeciętnego metra mieszkania z okresu PRL wystarczy dołożyć 21% aby zamieszkać w nowym budownictwie. Jest to najlepszy wynik spośród badanych miast.

Krakowską kamienicę zamienię na deweloperskie

Wśród badanych rynków, nowe budownictwo największą popularnością cieszy się w Krakowie. W ostatnim kwartale odpowiadało ono za co trzecią transakcję na rynku wtórnym. Przed rokiem udział ten sięgał 16,7%. Zmiany te nie wpłynęły na popularność wielkiej płyty, ale odbyły się kosztem kamienic, które współmiernie do wzrostu udziału budownictwa współczesnego straciły swój udział w rynku. I tym razem z pomocą wyjaśnienia zjawiska śpieszą ceny. Zgodnie z danymi Home Broker właściciele kamienic chcieliby za każdy ich metr otrzymać średnio 8,3 tys. zł. W przypadku budownictwa z ostatniej dekady średnia cena ofertowa w stolicy województwa małopolskiego wynosi 8,2 tys. zł.

Źródło: Home Broker