Własne M4 za niecałe 1500 zł miesięcznie

Choć zakup mieszkania na kredyt jest coraz droższy i trudniejszy, to wciąż sytuacja jest lepsza niż 2-3 lata temu. Wszystko dzięki rekordowo niskim stopom procentowym. Dzięki nim przeciętną ratę kredytu zaciągniętego na zakup trzypokojowego lokum w dużym polskim mieście można oszacować na 1457 zł – wynika z szacunków Lions Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w maju br. osiągnęła poziom 82 pkt. Aktualna odczyt sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem wyraźnie wyższym niż przed rokiem (o 6,1%).

Czym jest indeks stworzony przez Lions Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Trudno więc nie zauważyć, że od ponad roku zakup mieszkania na kredyt staje się coraz droższy. Wynika to z rosnących marż kredytowych (dziś prawie 2,1% wobec niecałych 1,8% w analogicznym okresie przed rokiem. Do tego dochodzi także niewielki, ale jednak wzrost cen nieruchomości. Z danych portalu Morizon wynika, że dziś przeciętny poziom cen ofertowych jest o 2% wyższy niż przed rokiem.

Gdyby tego było mało, dług jest nie tylko droższy, ale też trudniejszy do zdobycia. Banki powinny dziś wymagać przynajmniej 15-proc. wkładu własnego, a w rządowym programie pozwalającym uzyskać substytut wkładu („Mieszkanie dla młodych”), pieniądze na ten rok skończyły się już ponad dwa miesiące temu. Na koniec pozostaje fakt, że na banki nałożono nie tylko podatek, ale też szereg nowych obowiązków, co powoduje, że nie chcą już tak chętnie udzielać niskomarżowych kredytów hipotecznych. W efekcie trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto miesięcznie mogła w maju pożyczyć na mieszkanie około 357 tys. zł. To o ponad 100 tys. zł mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,

2. Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,

3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

1. Kredyt udzielany na 30 lat,

2. System rat równych,

3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

M4 za 1457 zł miesięcznie

Z jakimi więc ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie (tzw. M3) w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 972 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 583 zł miesięcznie, a trzypokojowych lokali na 1457 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2207 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1472 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 883 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 420 – 440 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 700 – 730 zł, a trzech około 1050 – 1100 zł.

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach
Lokalizacja	Kawalerka (30 m kw.)		Mieszkanie 2-pok. (50 m kw.)		Mieszkanie 3-pok. (75 m kw.)
	szacunkowa cena	miesięczna rata	szacunkowa cena	miesięczna rata	szacunkowa cena	miesięczna rata
Warszawa	238 020 zł	883 zł	396 700 zł	1 472 zł	595 050 zł	2 207 zł
Kraków	196 290 zł	728 zł	327 150 zł	1 214 zł	490 725 zł	1 820 zł
Wrocław	173 340 zł	643 zł	288 900 zł	1 072 zł	433 350 zł	1 607 zł
Gdańsk	170 580 zł	633 zł	284 300 zł	1 055 zł	426 450 zł	1 582 zł
Poznań	167 040 zł	620 zł	278 400 zł	1 033 zł	417 600 zł	1 549 zł
Lublin	150 240 zł	557 zł	250 400 zł	929 zł	375 600 zł	1 393 zł
Szczecin	129 000 zł	479 zł	215 000 zł	798 zł	322 500 zł	1 196 zł
Bydgoszcz	118 500 zł	440 zł	197 500 zł	733 zł	296 250 zł	1 099 zł
Katowice	115 050 zł	427 zł	191 750 zł	711 zł	287 625 zł	1 067 zł
Łódź	113 430 zł	421 zł	189 050 zł	701 zł	283 575 zł	1 052 zł
Średnia	157 149 zł	583 zł	261 915 zł	972 zł	392 873 zł	1 457 zł
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 2,09%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,67%)

Bartosz Turek, Lion’s Bank