Z demografią jest zazwyczaj pewien problem. Polega on na tym, że dopóki nie jest kłopotliwa lub prognozy nie zaczynają brzmieć ponuro, zazwyczaj pomija się ją w doraźnych analizach branżowych. Mimo to, należy przyznać, że czynnik demograficzny jest znaczący w kształtowaniu rynku nieruchomości. Co zatem w swojej szklanej kuli widzą dla Polski demografowie?
Społeczeństwo – bogatsze, ale starzejące się
Powszechnie przyjmuje się, że społeczeństwo bogaci się, choć w sposób nierównomierny i asymetryczny. Mimo znaczących różnic, wynikających z wysokości wynagrodzenia w poszczególnych branżach, czy zawodach, możemy przyjąć, że dalszy rozwój demokracji, wolnorynkowy kapitalizm i członkowstwo w Unii Europejskiej spowodowały powolne, choć względnie stałe wzbogacanie się polskiego społeczeństwa. Światowy kryzys obszedł się z nami dość łagodnie, a nasz kraj nadal jest istotnym punktem w Europie Środkowo-Wschodniej dla zewnętrznych inwestorów. Wiele wydaje się być na właściwej drodze ku lepszemu, zaś powolne wychodzenie z cienia kryzysu napotyka w Polsce na raczej sprzyjające warunki, dzięki czemu sytuacja na rynku nieruchomości poprawia się.
Jednocześnie należy zauważyć, że zmniejszająca się dzietność oraz wzrost średniego wieku mieszkańca Polski, powodują konsekwentne starzenie się naszego społeczeństwa. Główny Urząd Statystyczny ostrzega przed rezultatmi zmian demograficznych oraz przyszłym niżem, które dokonają się nie bez wpływu na rynek nieruchomości. Szacuje się, że liczba urodzeń w ciągu ostatnich dwudziestu lat spadła o połowę. Biorąc pod uwagę, że ciągle maleje, a wskaźnik umieralności rośnie, za kilkadziesiąt lat możemy mieć do czynienia z sytuacją iście dramatyczną. Zauważa się dość drastyczny spadek liczby gospodarstw domowych, szczególnie w nowoczesnych aglomeracjach miejskich, gdzie zarówno rynek pracy, jak propagowany model życia cechuje własna specyfika i różnią się one znacznie od tych, które panują na prowincji lub w mniejszych miejsowościach.
W Warszawie, Krakowie, Poznaniu, czy Wrocławiu znacznie bardziej powszechna niż w mniejszych miastach jest tendencja do malżeństw z jednym dzieckiem, czy bezdzietnych, zaś tzw. single mają dużo większy wpływ na kształt oferty deweloperskiej. Wiąże się to z szeregiem czynników społeczno-ekonomicznych, wśród których wymienia się chociażby: czas poświęcony na zdobywanie wykształcenia, późniejszy moment usamodzielnienia się, późniejsze zdobywanie doświadczeń zawodowych, problemy z zatrudnieniem, czy zmniejszenie świadczeń socjalnych. GUS w ostatnim raporcie podkreśla jednocześnie, że spadek urodzin oraz zwiększanie się umieralności będzie jednocześnie związane z wydłużaniem się średniej długości życia, która na rok 2030 jest prognozowana na poziom 77, 6 dla mężczyzn oraz 80 lat dla kobiet.
Rokowań ciąg dalszy
Jeden ze scenariuszy uwzględniających czynnik demograficzny zakłada, że wzrost kupna, bądź jego utrzymanie na stałym, zadowalającym poziomie dotyczy najbliższych pięciu lat, kiedy – jak za Reas podaje Rzeczpospolita – osoby z wyżów demograficznych lat 77-86 będa kupować swoje pierwsze mieszkania, najczęściej 1- 2-pokojowe. Kolejna grupa potencjalnych nabywców, nota bene mniejsza aż o 30%, to rodziny, które pragnąc poprawić standard życia, będą decydować się na kupno większego niż dotychczas mieszkania. Należy jednak podkreślić, że będzie to grupa o wiele mniej liczna i bardziej wymagająca niż młodzi single lub bezdzietne malżeństwa realizujące się zawodowo lub też borykające się z kłopotami finansowymi. Rodzina wybierze większy metraż mieszkania lub domu, lecz w oddalonej lokalizacji, na obrzeżach miasta lub w strefie podmiejskiej. Inaczej niż single i młode, bezdzietne małżeństwa, dla których położenie w centrum lub śródmieściu najczęściej ułatwia komunikację z miejscem pracy.
Nadal liczne są pustostany – mieszkania wybudowane i ofertowane, lecz wciąż nieposiadające właścicieli. Problem ten dotyczy przede wszystkim nieruchomości zlokalizowanych w nowoczesnych ośrodkach miejskich. Jest to w pewnym sensie sytuacja paradoksalna, gdyż w dobie zmiennej demografii, dokładnie w tych samych miastach deweloperzy mogą liczyć na utrzymanie swoich interesów. Przy nadal wysokim bezrobociu oraz założeniach zmian demograficnych, sytuacja w małych miejscowościach może wyglądać dość kiepsko.
Warto wspomnieć o pewnej tendencji, która wydaje się dodatkowo ciekawa z tego względu, że do niedawna mieliśmy doczynienia raczej z jej odwrotnością. GUS zauważa, że coraz więcej ludzi – w ramach krajowej migracji – opuszcza miasto, przeprowadzając się na tereny wiejskie lub prowincję. Aktualne szacunki wskazują na to, że do roku 2030 ludność miejska zmniejszy się o ok. 3 mln, przy jednoczesnym wzroście liczby ludności na wsi o blisko 0,5 mln. Taka sytuacja również będzie miała swój wpływ na przyszłą ofertę i kształt rynku nieruchomości w dyżych miastach, a co za tym idzie – także w skali kraju.
Można założyć, że starzenie się społeczeństwa (i tym samym duża grupa zaawansowanych wiekowo osób, które będą chciały sprzedać lub zamienić lokum na mniejsze), twarde zmiany demograficzne i te związane z sytuacją ekonomino-społeczną w znaczeniu stricte, wzbudzą jednocześnie większą aktywność na rynku wtórnym. Oznacza to jeden z wariantów i kolejne wyzwanie – nie tylko dla nabywców, ale również – o ile nie przede wszystkim – dla deweloperów, którzy będą zmuszeni wymyślić sposób na skuteczną sprzedaż w nowych realiach.
Źródło: rynekpierwotny.com
Wojciech Boczoń
