Poniżej przedstawiona została mapa średnich cen transakcyjnych mieszkań z rynku wtórnego, opracowana na podstawie danych firmy Emmerson Evaluation, dotyczących obrotu własnościowymi lokalami mieszkalnymi na terenie Wrocławia w 2010 roku.
W ubiegłym roku najbardziej uszczuplić swoje portfele musiały osoby, które zdecydowały się zakupić lokal mieszkalny w rejonach Dąbia, Wojszyc oraz Krzyków. W tym pierwszym rejonie ceny kształtowały się w okolicach 8 tys. zł/mkw., w pozostałych dwóch przypadkach znajdowały się one przeciętnie powyżej pułapu 7 tys. zł/mkw. Ci, którzy niską cenę stawiają na pierwszym miejscu powinni natomiast poszukiwać mieszkania na terenie Brochowa, gdzie średnia stawka za mkw. powierzchni nie przekraczała w ubiegłym roku 5 tys. zł. Trochę więcej trzeba było zapłacić w rejonach Kleczkowa, Zakrzowa oraz Swojczyc. Analizując średnie ceny jednostkowe mieszkań zauważyć można silny wpływ struktury lokali w ogólnej substancji lokalowej danego obrębu.
Przykładem może tu być baza mieszkaniowa obrębu Muchobór Wielki, którą stanowią w większości nieruchomości wybudowane po 2000 r., a średnia stawka pozostaje wyższa niż w całym mieście. Skądinąd Gaj jako obręb również silnie rozwijający się w ostatnich latach, posiadający jednak w swej strukturze znaczny udział lokali z technologii „prefabrykowanej” charakteryzuje się niższą średnią ceną niż wspomniany wcześniej rejon. Z kolei w obrębach miasta, gdzie zabudowa składa się w głównej mierze z tzw. wielkiej płyty, oraz poniemieckich kamienic średnia cena jednostkowa znajduje się poniżej przeciętnego wrocławskiego poziomu.
Krzyki, jak Śródmieście?
Rozpatrując średnie ceny na rynku wtórnym w poszczególnych rejonach miasta, można zauważyć swoisty pas wyższych od przeciętnego poziomu cen w południowej części dawnej dużej dzielnicy Krzyki. Ceny zlokalizowanych tam mieszkań z rynku wtórnego są zbliżone do droższych rejonów Śródmieścia. Obszar ten rozpoczyna się od osiedla Klecina, rozciąga się na wspomniane już dzisiejsze Krzyki, Borek i Partynice, a następnie przebiega przez Ołtaszyn, Wojszyce, aż do Jagodna. Są to osiedla intensywnie zabudowywane w ostatnich dziesięciu latach, stąd charakteryzujące się jednolitą strukturą nowobudowanych osiedli wielorodzinnych. Z kolei skoncentrowanie obszarów o stawkach niższych od średniej dla całego Wrocławia, można znaleźć głównie kierując się na północny zachód od Starego Miasta oraz we wschodniej części Psiego Pola.
Przesadzają w ofertach
Warto w tym miejscu podkreślić, że opracowany cenowy plan miasta został zbudowany w oparciu o faktyczne transakcje, do których doszło w stolicy Dolnego Śląska w 2010 r., prezentuje więc rzeczywiste stawki rynkowe. Należy zaznaczyć, że na przestrzeni czterech kwartałów minionego roku przeciętna cena ofertowa za mkw. powierzchni we Wrocławiu zawierała się w przedziale od 6 906 do 7 064 zł/mkw., podczas gdy średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w tym samym czasie kształtowała się na poziomie 6 080 zł/mkw. To pokazuje, jak duże mogą być rozbieżności pomiędzy rzeczywistymi cenami rynkowymi, a ofertowymi. Taka sytuacja jest rezultatem strategii sprzedających, którzy często celowo podają wyższą cenę wyjściową nieruchomości, aby po obniżce, która zazwyczaj ma miejsce w trakcie negocjacji, osiągnęła ona poziom zbliżony do tego, którego pierwotnie oczekiwali.
Plac Grunwaldzki najchętniej wybierany
Liczba transakcji na rynku wtórnym na danym terenie jest między innymi wypadkową rozwijającego się tam nowego budownictwa. Taka teza znajduje potwierdzenie na wrocławskim rynku mieszkaniowym. W tym mieście pod względem ilościowym oferta pierwotna zlokalizowana jest głównie na obszarze dawnych dzielnic Krzyki i Fabryczna, a to właśnie tam w 2010 r. dokonano najwięcej transakcji kupna/sprzedaży lokali z rynku wtórnego. Co ciekawe, jeżeli chodzi o same osiedla, to pod względem liczby transakcji zdecydowany prym wiodą okolice Placu Grunwaldzkiego. Na kolejnych miejscach znajdują się natomiast rejony Południa oraz jednostki administracyjnej Stare Miasto.
Źródło: Emmerson S.A.
Wojciech Boczoń
