W ciągu ostatniego roku ceny wrocławskich mieszkań wzrosły we wszystkich dzielnicach miasta. Na rynku pierwotnym lokale podrożały o 11% r/r, co jest jednym z najwyższych wzrostów wśród największych polskich aglomeracji, przeanalizowanych w raporcie Emmerson Evaluation. Mediana ceny mkw. nowego mieszkania w stolicy Dolnego Śląska wyniosła niemal 9 tys. zł. Niewiele mniejsze podwyżki zanotował rynek wtórny. Za lokale z drugiej ręki kupujący płacili już o 9% więcej.
Wrocław z medianą[1] ceny mkw. nowego mieszkania w wysokości 8,9 tys. zł uplasował się w połowie stawki wśród najdroższych aglomeracji w Polsce. Drożej niż w stolicy Dolnego Śląska było w Sopocie (16,7 tys. zł/mkw.), Warszawie (10,8 tys. zł/mkw.), Krakowie (9,8 tys. zł/mkw.), Gdańsku (9,7 tys. zł/mkw.) i Gdyni (9,6 tys. zł/mkw.), wskazuje najnowszy raport Evaluer Index 2021, przygotowany przez ekspertów od wycen nieruchomości z Emmerson Evaluation.
Wysokie podwyżki w niektórych dzielnicach
Największe wzrosty cen na wrocławskim rynku mieszkaniowym w 2020 r. autorzy raportu odnotowali w dzielnicy Śródmieście, dla którego mediana ceny mkw. wyniosła 11,5 tys. zł, czyli aż o 16% więcej niż jeszcze rok wcześniej. – Od kilku lat intensywnie rozwijają się tereny Kępy Mieszczańskiej, gdzie swoje inwestycje realizowali najwięksi gracze na wrocławskim rynku. Lokalizacja i podwyższony standard sprawia, że projekty z tych obszarów są wyżej wyceniane, a ceny nowych mieszkań w 2020 r. zaczynały się od 12 tys. zł/mkw. Duże podwyżki zaobserwowaliśmy też w dzielnicy Fabryczna, o 11% rok do roku, gdzie mediana cen ukształtowała się na poziomie 7,6 tys. zł/mkw. Najintensywniej od lat rozwijają się tereny na Maślicach oraz Stabłowicach, a deweloperzy chętnie wprowadzają tu nowe projekty, które są przede wszystkim kontynuacją już istniejących inwestycji – wymienia Anna Starosta, Dyrektorka Regionalna w Emmerson Evaluation i dodaje, że najdroższe z nich odnotowano w obszarze Popowic, gdzie ceny nowych mieszkań zaczynały się od 8 tys. zł/mkw.
Podobny skok cen był widoczny także w dzielnicy Krzyki (11% r/r), gdzie mediana ceny mkw. wyniosła 8,1 tys. zł. Najwięcej projektów deweloperskich powstaje obecnie w rejonie obrębów Jagodno, Wojszyce i Krzyki. W obszarach Krzyki, Partynice i Południe ceny mieszkań w inwestycjach są znacznie wyższe niż średnia dla dzielnicy. W rejonie Południe, w którym dominują projekty w podwyższonym standardzie, za mkw. nowego mieszkania trzeba było zapłacić już 13 tys. zł.
– W ostatnich latach bardzo mocno rozwija się dzielnica Psie Pole, a deweloperzy ze względu na duży dostęp do gruntów, chętnie wprowadzają na tym obszarze nowe inwestycje. Na Psim Polu można było także znaleźć jedne z tańszych mieszkań we Wrocławiu – mediana ceny mkw. wyniosła tam 7,5 tys. zł. Dynamicznie rozwijają się tereny Lipy Piotrowskiej oraz Swojszyc. Rejonami, w których odnotowano najwyższe ceny mkw. były Karłowice i Różanka, gdzie ceny nowych lokali zaczynały się od 8 tys. zł/mkw. – wskazuje Anna Starosta.
W 2020 r. w stolicy Dolnego Śląska obniżył się poziom oferty oraz mocno spadła liczba nowo wprowadzonych mieszkań. Jednak, mimo pandemii, niektórzy deweloperzy w zeszłym roku wygenerowali na rynku wrocławskim rekordową sprzedaż. Jak zaznacza ekspertka Emmerson Evaluation, dużemu popytowi na mieszkania sprzyjało przede wszystkim niskie oprocentowanie lokat. Spora część mieszkań była nabywana za gotówkę, którą kupującym nie opłacało się już trzymać w bankach. Zainteresowanie taką inwestycją było tak duże, że sprzedały się nawet mieszkania, dla których nie wydano jeszcze ostatecznego pozwolenia na budowę.
Rynek wtórny także droższy
Ceny mieszkań na rynku wtórnym rosły w ubiegłym roku niemal równie szybko, jak na rynku pierwotnym. Najdrożej było na Starym Mieście (7,9 tys. zł/mkw), choć ceny urosły tam najmniej, bo o 7% w skali roku. Taki sam wzrost odnotowano w drugiej najdroższej dzielnicy Wrocławia – Śródmieściu, gdzie mediana ceny mkw. lokalu z drugiej ręki wyniosła 7,6 tys. zł. Szybszy wzrost cen można było zauważyć na Krzykach, gdzie w 2020 r. używane mieszkania podrożały o 9% do poziomu 7 tys. zł/mkw. Najwyższe wzrosty cen autorzy raportu odnotowali w dzielnicy Psie Pole (11% r/r) i Fabryczna (10% r/r). Mieszkania w tych lokalizacjach kosztowały odpowiednio 6,7 tys. zł/mkw. i 6,8 tys. zł/mkw.
Zdaniem ekspertów Emmerson Evaluation w perspektywie najbliższego roku można się spodziewać kontynuacji wzrostów cen mieszkań. Według prognoz z raportu Evaluer Index 2021 podwyżki na rynku mieszkań w największych miastach w Polsce mogą wahać się między 3-8%. Wysoki popyt wciąż rozgrzewa bowiem rynek, co może doprowadzić do pobicia kolejnych rekordów cenowych w 2021 r.
Cały raport „Evaluer Index 2021” jest dostępny pod adresem: https://www.emmerson-evaluation.pl/wp-content/uploads/2021/05/raport-evaluer-index-2021.pdf
[1] W analizie cen mkw. przyjęto wartość środkową, czyli medianę, która lepiej niż średnia odzwierciedla informację na temat cen, gdyż na jej wartość nie wpływają pojedyncze, nietypowe transakcje (jak np. zakup jednej wyjątkowo luksusowej nieruchomości).
Źródło: Emmerson Evaluation
Wojciech Boczoń