Już nie tylko duża oferta i rosnące płace, ale też tańsze i łatwiej dostępne kredyty – wszystkie główne czynniki sprzyjają dziś potencjalnym nabywcom mieszkań. W efekcie dostępność cenowa nieruchomości w największych miastach jest o około 1/4 lepsza niż w połowie 2022 roku – wynika z szacunków HREIT. Jeśli sprawdzą się prognozy dotyczące dalszego wzrostu płac i kolejnych cięć stóp procentowych, to w kolejnych kwartałach sytuacja nabywców powinna dalej się poprawiać.
Majowe cięcie stóp procentowych daje nie tylko ulgę dotychczasowym kredytobiorcom, ale też ułatwia dostęp do kredytów dla osób dopiero rozważających zakup mieszkania z pomocą „hipoteki”. Niższe oprocentowanie wyraźnie skraca drogę do własnego mieszkania. Efekt jest taki, że w drugim kwartale zakup mieszkania na kredyt może się okazać o około 1/4 łatwiejszy niż na początku drugiej połowy 2022 roku. Wtedy dostęp do „hipotek” był szczególnie trudny. Mieliśmy nie tylko wysokie stopy procentowe, ale też regulacje zgodnie z którymi banki miały obowiązek bardzo restrykcyjnie podchodzić do badania zdolności kredytowej.
Ceny mieszkań idą „łeb w łeb” z wynagrodzeniami
Nie sposób przy tym nie zauważyć, że na niekorzyść kupujących działał w ostatnich latach wyraźny wzrost cen mieszkań. Nominalnie są one teraz na najwyższym poziomie w historii. Trudno jednak nie dodać, że podobnie jest z wynagrodzeniami. Licząc od denominacji przeciętne płace w Polsce również nigdy wcześniej nie były tak wysokie, jak obecnie.
Najlepiej pokazać to na konkretnych liczbach. Z danych NBP wynika, że mieszkania z rynku wtórnego na 7 największych rynkach zdrożały w ciągu 2 lat (od 4 kwartału 2022 roku do 4 kwartału 2024 roku) o prawie 24%. W tym samym czasie przeciętne wynagrodzenia w przedsiębiorstwach (ważone zatrudnieniem) wzrosły o prawie 23% – wynika z szacunków HREIT opartych o dane GUS. Gdybyśmy wydłużyli badany okres do 3 lat, to w tym czasie ceny mieszkań wzrosły o 34%, a płace o prawie 38%. W ciągu 5 ostatnich lat natomiast nieruchomości na badanych rynkach zdrożały o niecałe 61%, a pensje wzrosły o niemal 60%.
Cięcia stóp ułatwią dostęp do kredytów mieszkaniowych
W sytuacji, w której ceny nieruchomości podążają „krok w krok” za pensjami, kluczowy dla kupujących staje się dostęp do kredytów. Ten jest przeważnie tym łatwiejszy, im hipoteki tańsze. Warto więc zauważyć, że w styczniu czy lutym standardem było oprocentowanie stałe w okolicach 7-8%. Teraz granica ta przesunęła się w kierunku 6-7%, a przy spełnieniu dodatkowych wymagań można znaleźć już ofertę z „piątką” z przodu. To oczywiście ma bardzo pozytywny wpływ na zdolność kredytową, bo banki – przy niższym oprocentowaniu – skłonne powinny być pożyczać wyższe niż dotychczas kwoty.
Jak oszacowaliśmy indeks dostępności kredytowej mieszkań?
Nasz indeks ma za zadanie w syntetyczny sposób pokazać sytuację kogoś, kto myśli o zakupie mieszkania na kredyt. Pod uwagę bierzemy dane na temat cen mieszkań używanych na 7 największych rynkach (indeks hedoniczny przygotowany przez NBP). W naszych szacunkach uznaliśmy, że o tym jak uciążliwe są te ceny mieszkań decydują przede wszystkim: poziom płac oraz oprocentowanie kredytu mieszkaniowego. W ramach przygotowanych wyliczeń zakładamy ponadto, że kredytobiorca nie wykorzystuje posiadanej zdolności kredytowej do cna, ale zaciąga taki kredyt, aby rata pochłaniała 30% pensji. Prezentowane wyniki uwzględniają wpływ rządowych programów mieszkaniowych na dostępność kredytową mieszkań. W latach 2007-2013 był to program „Rodzina na swoim”. W latach 2014-2018 działało „Mieszkanie dla młodych”, a w drugim półroczu 2023 roku „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ten ostatni miał najmocniejszy wpływ na kształtowanie się popytu na mieszkania. Interpretacja indeksu jest bardzo prosta – wyższy wynik oznacza, że zakup mieszkania na kredyt jest łatwiejszy, a im niższy odczyt indeksu, tym trudniej o zakup nieruchomości z pomocą kredytu hipotecznego.
Popyt powinien rosnąc stopniowo
Przy tym na polu gry popytu i podaży powinniśmy oczekiwać zmian bardziej ewolucyjnych niż rewolucyjnych. To bardzo duża zmiana po latach 2020-2023, kiedy rynek mieszkaniowy w Polsce targany był skrajnymi zmianami. Te co rusz powodowały na przemian hamowanie i gwałtowny przyrost popytu. Takie efekty dała najpierw epidemia, potem wybuch wojny, a w 2023 roku działania stymulujące popyt na mieszkania z „Bezpiecznym Kredytem 2%” na czele. Warto przypomnieć, że w drugiej połowie 2023 roku dostępność kredytowa mieszkań z kwartału na kwartał wzrosła około 10-krotnie szybciej niż to czego możemy się spodziewać pomiędzy kwartałami pierwszym i drugim bieżącego roku.
Do tego oferta mieszkań na sprzedaż jest dziś – w odróżnieniu od 2023 roku – znacznie bogatsza. W efekcie strona podażowa jest obecnie znacznie lepiej przygotowana na większe grono klientów, bo właścicieli mieszkań wystawionych na sprzedaż delikatnie rzecz ujmując nie brakuje.
Nie powinno więc ulegać wątpliwości, że co do zasady niższe stopy procentowe powinny najpierw doprowadzić do wzrostu liczby zawieranych transakcji, a dopiero potem może mieć to przełożenie na ceny. Taki scenariusz dla efektów łagodzenia polityki monetarnej wskazują też jako dominujący autorzy raportu przygotowanego pod egidą Banku Rozrachunków Międzynarodowych w 2017 roku (Gregory Sutton, Dubravko Mihaljek, Agne Subelyte). Dowodzą oni, że obniżenie stóp procentowych w USA o 1 pkt. proc. skutkowało wzrostem cen nieruchomości o 5%, ale dopiero w perspektywie 3 lat. Co więcej, wpływ ten rósł stopniowo wraz z mijającym czasem.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
Wojciech Boczoń
