Jak wyliczyli eksperci z firmy budowlanej ES Polska, w czerwcu powinniśmy zapłacić za budowę 150-metrowego domu wraz z zakupem działki 410 tys. zł, podczas gdy na koniec 2008 r. trzeba było wyłożyć prawie 450 tys. zł. Mniej zapłacimy też za ziemię. Według szacunków ekonomistów z Banku Gospodarki Żywnościowej i redNet Consulting działki budowlane stanieją w tym roku o 20 proc., a w ciągu najbliższych dwóch, trzech lat nawet o ponad 50 proc.
Niższe ceny działek spowodują też, że mocno stanieją mieszkania, bo cena ziemi ma decydujący wpływ na cenę lokalu.
Do połowy minionego roku zarówno ziemia, jak i mieszkania dramatycznie drożały. W ciągu roku (II kwartał 2008 r. w porównaniu II kwartałem 2007 r.) ceny niektórych gruntów np. w Poznaniu wzrosły aż o 150 proc., w Gdańsku – o 133 proc., we Wrocławiu – 70 proc., a w Warszawie – 27 proc. W stolicy zanotowano niewielki wzrost, bo ziemia zdrożała już wcześniej.
Działo się tak dlatego, że wysoka sprzedaż mieszkań nakręcała ogromny popyt na ziemię. Deweloperzy skupowali grunty, aby tworzyć zapas pod inwestycję.
W drugiej połowie roku, zwłaszcza jesienią, sytuacja zaczęła się zmieniać. Banki z powodu globalnego kryzysu finansowego zaostrzyły politykę kredytową. Zahamowało to popyt na nowe mieszkania, bo coraz trudniej było otrzymać kredyt. Deweloperzy, chcąc znaleźć nabywców, zaczęli obniżać ceny. W ciągu ostatnich czterech miesięcy mieszkania potaniały średnio o kilkanaście procent.
A to – jak twierdzą specjaliści – dopiero początek gwałtownych obniżek cen nieruchomości. Od 1 stycznia obowiązuje ustawa, która przewiduje automatyczne odrolnienie ziem położonych w miastach. Oznacza to, że na rynku pojawiły się z dnia na dzień hektary działek budowlanych. Na przykład w Krakowie czy Poznaniu ziemia rolna stanowiła aż 50 proc. całej powierzchni, w Warszawie – 44 proc., a w Szczecinie nieco ponad 41 proc.
Obecnie można na tych gruntach zacząć budować bez załatwiania męczących, wielomiesięcznych formalności związanych z odrolnieniem.
– Wysyp nowych działek powinien w krótkim czasie spowodować spadek ich cen. Niektóre grunty są nieprawdopodobnie drogie, a wcale nie aż tak atrakcyjne. Obecnie ciężko byłoby je sprzedać po takich cenach – uważa Dariusz Winek, główny ekonomista BGŻ.
Działki stanieją także z powodu pogłębiającego się spowolnienia gospodarczego. Deweloperzy, szczególnie ci średni i mniejsi, mają kłopoty z realizacją swoich inwestycji mieszkaniowych. Aby mieć pieniądze na dokończenie inwestycji i by ratować się przed bankructwem, będą sprzedawać grunty. Są w stanie spuścić z ceny nawet 15-20 proc.
– Już zaczęli wyzbywać się ziemi. Jest ona teraz dla nich gorącym kartoflem, bo mają w niej zamrożone pieniądze. Sprzedają ja zarówno innym deweloperom, jak i osobom indywidualnym – mówi Marcin Jańczuk, analityk Metrohouse.
Ziemię od dewelopera kupił Janusz Leśniewski z Łodzi. Za 1,3 ha działki przy ul. Strykowskiej zapłacił 850 tys. zł, choć jeszcze na początku grudnia działka kosztowała milion złotych. Leśniewski chce tu wybudować duży dom z ogrodem.
– Uważam, że zrobiłem niezły interes. Poczekałbym dłużej, bo ceny na pewno jeszcze spadną, ale właśnie teraz udało mi się dostać kredyt, a wiadomo, że to szansa, której nie można zmarnować – mówi.
Według ekspertów najbardziej stanieją działki, które są już w sprzedaży od co najmniej pół roku i są położone ok. 40 km od ścisłych centrów miast. Takich działek nie brakuje np. na warszawskiej Białołęce, w Wawrze, Rembertowie, a także poza stolicą – w Łomiankach czy w okolicy Puszczy Kampinoskiej.
Przy lesie ceny wahały się od kilkuset do ponad tysiąca złotych. Niektórzy sprzedający zaczęli schodzić z cen, zdając sobie sprawę z tego, że wkrótce nie będzie w ogóle chętnych na zakup działek.
Pewne obniżki były widoczne już w listopadzie ubiegłego roku. Więcej tańszych ofert pojawiło się w mniejszych miejscowościach, np. w Małopolsce, na Mazowszu i Pomorzu.
Jeśli kryzys będzie się pogłębiał, to będzie podobnie jak w Wielkiej Brytanii, gdzie w 2008 r. średnie ceny nieruchomości obniżyły się o 19 proc. To najwyższy spadek od 25 lat. W tym roku ceny domów, jak szacuje firma Hometrack, mogą spaść nawet o 12 proc.
Analitycy rekomendują wstrzymanie się z kupnem ziemi i mieszkań. Warto poczekać na większe przeceny. Niektórzy właściciele nadal mają wygórowane oczekiwania cenowe, niewspółmierne do wartości nieruchomości.
Tomasz Ł. Rożek, Henryk Sadowski
Wojciech Boczoń