Roczny koszt z tytułu wykupu gruntu może być znacznie niższy niż opłata za użytkowanie wieczyste. W ciągu 20 lat różnica może wynieść nawet ponad 100 tys. zł – wskazuje analiza Home Broker. Przekształcić grunt na preferencyjnych warunkach można jednak tylko do połowy 2011 roku.
Zgodnie z ustaleniami Home Broker, podwyżki opłat z tytułu użytkowania wieczystego rzędu 50 – 150% są obecnie normą. Doskwierają one tym bardziej, że najczęściej dokonywane są co 3–4 lata. W przypadku rzadszych aktualizacji możemy się natomiast spodziewać horrendalnych podwyżek opłat sięgających nawet tysiąca procent. Podwyżki takie są wynikiem wzrostu wartości gruntu, przekazanego w użytkowanie wieczyste. Tym bardziej warto rozważyć przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Wysokie podwyżki stymulują przekształcenia
Jak pokazują informacje Home Broker, użytkownicy wieczyści na poznańskich Podolanach otrzymali w zeszłym roku podwyżki rzędu nawet 600%, przez co urząd zalała lawina wniosków o przekształcenie. – Takie podwyżki były w Poznaniu sytuacją niemalże masową rok temu, stąd lawinowo wzrosła liczba wniosków o wykup terenów, które były w użytkowaniu wieczystym. Okres oczekiwania na wydanie decyzji w tej sprawie to w tej chwili nawet dwa lata. – podaje Michał Sakowski doradca Home Broker.
W Warszawie natomiast nie ma reguły w kwestii długości procesu przekształcenia. – Jeden z klientów przekształcił działkę w dwa miesiące – mówi Michał Abramczyk, doradca Home Broker – Jednak w przypadku innej klientki na Mokotowie proces ten trwa już ponad rok – dodaje.
Przekształć aby nie płacić
Zarówno w przypadku gruntów zabudowanych, jak i przeznaczonych na cele mieszkaniowe (w tym np. garaże), możliwe jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wtedy, jako właściciele (osoby fizyczne), nie będziemy już ponosić opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Aby dokonać takiego przekształcenia trzeba złożyć wniosek w odpowiednim urzędzie oraz wnieść opłatę za przekształcenie. Wniosek muszą złożyć wszystkie osoby posiadające prawo do danego gruntu. Sprawa jest więc prosta, gdy jesteśmy jedynym użytkownikiem wieczystym gruntu – np. w przypadku domku jednorodzinnego.
Sytuacja jest jednak bardziej skomplikowana w przypadku budynków wielorodzinnych. Niezbędne jest bowiem, aby wszyscy właściciele lokali wystąpili o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Może też wystarczyć zgoda większości użytkowników (określona udziałem), jeżeli jednocześnie uzyskają oni orzeczenie sądu o zasadności takiego przekształcenia. W tym wypadku trzeba się jednak liczyć ze znacznym wydłużeniem całego procesu.
2625 zł w pierwszym roku za przekształcenie
Za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zwane potocznie wykupem gruntu, trzeba zapłacić. Opłata jest różnicą pomiędzy aktualną wartością gruntu, a wartością prawa użytkowania wieczystego. Im więc większa jest wartość tego prawa, tym mniej zapłacimy za przekształcenie go we własność.
Wartość użytkowania wieczystego gruntu określana jest na podstawie gotowego wzoru (Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Im krócej jesteśmy użytkownikiem wieczystym gruntu, tym większą wartość ma nasze prawo. Przykładowo, jeśli grunt jest wart 300 tys. zł, to w pierwszym roku użytkowania, za wykup tego prawa zapłacimy ok. 30 tys. zł. Możliwe jest rozłożenie tej kwoty na raty maksymalnie na 20 lat, co dawałoby pierwszą ratę na poziomie ok. 2625 zł wraz z odsetkami. Tymczasem roczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego gruntu z naszego przykładu wyniesie 3000 zł (przy założeniu, że na działce stoi budynek mieszkalny).
Na tym nie koniec. Rata związana ze spłatą zakupu prawa użytkowania z roku na rok będzie maleć (przy założeniu utrzymania na dotychczasowym poziomie stóp procentowych), a opłata z tytułu użytkowania wieczystego będzie rosła, np. o 50% raz na cztery lata. Zrównanie tych opłat w pierwszym roku nastąpiłoby w przypadku wzrostu stopy redyskonta weksli z obecnego poziomu 3,75% do 5%.
Łączny koszt opłat z tytułu przekształcenia (przy założeniu stałości stopy redyskontowej) wyniesie w ciągu 20 lat niespełna 42 tys. zł, tymczasem łączny koszt opłat z tytułu użytkowania może wynieść w skrajnym przypadku (podwyżka opłaty co cztery lata o 50%) nawet ponad 158 tys. zł.
Porównanie opłat za użytkowanie wieczyste i kosztów przekształcenia
Źródło: obliczenia własne, Home Broker
Sporne bonifikaty
Od przedstawionej powyżej podstawowej opłaty za przekształcenie możliwa jest bonifikata, maksymalnie 90%. Ustawodawca przewidział trzy sytuacje, w których możemy wnioskować o bonifikaty:
1. 90% bonifikaty, gdy wynagrodzenie na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej,
2. 50% bonifikaty, gdy osoba fizyczna uzyskała prawo użytkowania wieczystego przed 5 grudnia 1990 roku,
3. 50% bonifikaty, gdy sprawa dotyczy nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków
W przypadku zastosowania 90-proc. bonifikaty możliwe jest więc przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności za jedynie od 1% do 12,5% ceny gruntu, w zależności od tego, jak długo jesteśmy użytkownikiem wieczystym. W pierwszych latach użytkowania całkowity koszt przekształcenia byłby więc bliski wartości jednej rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.
Dodatkowymi kosztami przekształcenia są opłata skarbowa za wydanie decyzji (10zł) oraz koszt wyceny nieruchomości (kilkaset złotych). Nie jest jednak potrzebne wykonywanie nowej wyceny nieruchomości, jeśli przeprowadzona została aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, w przeciągu dwóch lat od daty złożenia wniosku o przekształcenie.
Przedstawione powyżej bonifikaty zostały podważone w styczniu 2010 roku przez Trybunał Konstytucyjny. Trybunał uznał bowiem, że ustawowe narzucenie bonifikat jest ingerencją w prawo własności. Wyrok zacznie obowiązywać po upływie 18 miesięcy. Na wykupy z korzystnymi bonifikatami mamy więc czas do czerwca 2011 roku. Warto także zauważyć, że ustawa zezwalająca na przekształcenie traci swą moc z końcem 2012 roku.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń
