Wynajem mieszkań ciągle opłacalny

Biorąc pod uwagę oparte na medianach stawki rynkowe, kupno mieszkania na wynajem nadal przynosi atrakcyjniejsze od lokat bankowych i obligacji skarbu państwa zyski.

Ponieważ inne formy inwestowania kapitału mogą być ryzykowne, najprostszym

i od lat sprawdzonym sposobem jest inwestycja w nieruchomość. Najważniejszym kryterium inwestorów jest cena – im niższa tym lepiej – oraz lokalizacja. Inwestorzy wybierają kawalerki lub mieszkania dwupokojowe o najmniejszym metrażu w kompleksach znajdujących się w miejscach zapewniających dobrą komunikację. Innym typem inwestorów są młode pary, które zakupione mieszkanie po kilku latach zmieniają na większe. W miarę osiągania wyższych dochodów i powiększania się rodziny, dotychczasowy lokal przeznaczają na wynajem i w ten sposób stają się inwestorami. Często Klienci kupują mieszkanie z myślą o dzieciach, a wcześniej mieszkanie jest wynajmowane i przynosi dochód. Przed zakupem mieszkania należy zastanowić się i uwzględnić takie czynniki, jak:

• lokalizacja (gdzie mieszkania są atrakcyjne cenowo, jakie są trendy cenowe
  w danych lokalizacjach, czy rozważane lokalizacje są dobrze skomunikowane
  z centrum miasta, czy w pobliżu znajdują się uczelnie wyższe, jaka jest najbliższa infrastruktura);

• konieczność zapewnienia miejsca postojowego dla auta;

• wybór typu mieszkania (najbardziej uniwersalnym typem mieszkania są lokale 2-pokojowe, mieszkania takie najłatwiej odsprzedać, także popyt ze strony potencjalnych najemców jest najsilniejszy na lokale tego typu);

• decyzja o standardzie mieszkania (czy typowy segment popularny – czy apartamentowy – dopasowanie do potencjalnych nabywców);

• należy pamiętać o sprawdzeniu jak okolica, w której kupujemy nieruchomość, będzie wyglądać za kilka czy kilkanaście lat;

• warto zwrócić uwagę na prognozy rozwoju miasta, w którym kupujemy nieruchomość – aglomeracja z rozwijającą się gospodarką daje większe szanse na wzrost cen mieszkań niż miejscowość bez perspektyw;

• pamiętajmy, że wyższe ceny osiągają mieszkania na ostatnim piętrze,
  z których rozpościera się atrakcyjny widok, a najniższe na parterze;

• ostatni czynnik aczkolwiek wydaje się, że najważniejszy – wielkość mieszkania.

Najpopularniejsze są mieszkania o dwóch (41% transakcji) i trzech pokojach (32% transakcji). Potwierdza to badanie preferencji klientów Home Broker – 48% szukających mieszkania w Warszawie deklaruje chęć zakupu lokalu dwupokojowego. Na warszawskim rynku wtórnym tylko 7% transakcji dotyczy mieszkań o powierzchni ponad 80 mkw. (dane NBP), tymczasem lokale takie stanowią ponad 20% ofert sprzedaży. Popyt na nie jest zatem znacznie ograniczony. Aż 36% transakcji na rynku wtórnym dotyczy mieszkań do 40 mkw., a 39 % tych o powierzchni od 40 do 60 mkw. włącznie. Zatem trzy na cztery sprzedawane w Warszawie mieszkania są nie większe niż 60 mkw.

Gdzie zarobimy na wynajmie najwięcej?

W którym mieście w takim razie zarobimy najwięcej na najmie? W poszukiwaniu odpowiedzi na to pytanie postanowiliśmy prześledzić opłacalność inwestycji
w mieszkania. Najwyższe czynsze obowiązują w Warszawie. Sporo taniej jest
w Łodzi.

Średnie miesięczne koszty wynajmu dla mieszkań o powierzchni 38-60 mkw.

MIASTO	MARZEC 2014
Gdańsk	1 569
Katowice	1 603
Kraków	1 680
Łódź	1 335
Poznań	1 391
Warszawa	2 390
Wrocław	1 654
Bydgoszcz	1 144
Lublin	1 534
Szczecin	1 475

Źródło: dane otodom.pl

Najbardziej wzrosły średnie ceny wynajmu w Lublinie (7%), Katowicach (6%)

i w Bydgoszczy (5%). Niezmiennie najdrożej jest w Warszawie, a najtaniej Bydgoszczy – wynika z raportu otodom.pl na kwiecień bieżącego roku.

Więcej niż z lokaty

Inwestycyjny zakup mieszkania na wynajem wciąż zapewnia wysokie stopy zwrotu. Najwyższe średnie zyski przynoszą nieruchomości w Gdańsku, Łodzi
i Warszawie. Średnia rentowność najmu netto dla najważniejszych ośrodków miejskich wzrosła w ciągu dwóch miesięcy z 4,13 do 4,2% w skali roku – podaje Marcin Krasoń
z Home Broker. Z analiz wynika, że najem jest najdroższy w Warszawie. Na wynajem mkw. lokalu w stolicy trzeba mieć średnio 42,2 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są Łódź (23,3 zł) oraz Poznań (26,2 zł) i Gdynia (26,5 zł).

Z danych Domiporta.pl oraz Home Broker i Open Finance wynika, że że kupujący mieszkanie na wynajem może (przy założeniu 10,5-miesięcznego okresu najmu w ciągu roku oraz uwzględnieniu czynszu i podatku) liczyć na 4,5% zysku w skali roku w Gdańsku i Łodzi oraz 4,7% w Warszawie. Mieszkanie we Wrocławiu może przynieść 4,2% zysku, a w Poznaniu 3,9%. Najmniej atrakcyjnie prezentują się dane dla Gdyni (3,8%) i Krakowa (3,7%) – szacują analitycy z Home Brokera i portalu Domiporta.pl.

Powyższe stopy zwrotu osiągnięto przy założeniu, że ceny mieszkań się nie zmienią. Jeśli jednak ożywienie na rynku nieruchomości się utrzyma, to będzie można dodać do tego zysk wygenerowany z tytułu wzrostu wartości lokalu. Co ciekawe, wyższe stopy zwrotu można również osiągnąć dzięki kredytowi. Umiejętne korzystanie z tego rozwiązania wbrew pozorom może zwiększyć nasze zyski, a nie je obniżyć. Skoro 100 zł zapłacone za kilka lat będzie mniej warte niż ta sama kwota dzisiaj, to warto koszty odroczyć w czasie. Taką możliwość daje kredyt.

Diabeł tkwi w szczegółach

W rzeczywistości część inwestorów zarobi mniej, a część więcej. Przede wszystkim nie możemy zakładać, że mieszkanie będzie wynajmowane cały czas. Wiele także zależy od tego, jakie ponosimy koszty inwestycji takie jak czynsz, podatek, czy ile przeznaczymy na okresowe remonty. Przemysław Kotwicki z serwisu otoDom.pl dodaje, że kluczowymi parametrami determinującymi opłacalność inwestycji jest zakup mieszkania w atrakcyjnej, jak najniższej cenie, a także znalezienie solidnego najemcy, który ograniczy liczbę miesięcy bez dochodu dla właściciela. We wszystkich scenariuszach teoretycznie wyższą stopę zwrotu powinny przynieść mieszkania zakupione na rynku pierwotnym. Inwestycja może stać się jeszcze bardziej opłacalna, gdy uwzględni się wzrost ceny mieszkania, który powinien pojawić się przy dłuższym terminie inwestycji. Na koniec należy jednak zastrzec, że są to stopy zwrotu liczone na podstawie wartości uśrednionych. Nie oznacza to, że każda inwestycja w Gdańsku się nie opłaci, a Warszawie będzie skazana na sukces. Wszystko zależy od konkretnego lokalu oraz naszej wiedzy i umiejętności. Musimy również pamiętać, że taki sposób inwestycji może być naszpikowany wieloma niespodziankami, które trudno jest przewidzieć i może być dla nas dość absorbujący.

Iwona Polok

Dziennik Przedsiębiorcy